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不確定中尋找確定 端到端的資管能力是核心

2019-11-04 17:26:23|來源:北國網|責編:馮實

  隨著國家政策的收緊、核心城市增量土地的減少以及房價的嚴控等因素,市場開發大潮退去,行業發展重心逐步邁向存量市場,從先前的“產銷”向“資管”過渡。隨著資產管理屬性逐步釋放,是否具備大資管邏輯,能夠挖掘與重塑資產價值,以獲取最大收益,成為新賽道競爭者發力的大勢所趨。

  作為地產百強景瑞控股旗下專注商辦領域不動產資管的平臺,鍇瑞辦公在操盤京滬核心區域4個資管項目後,總結出了一套關於“募投管退”的務實見解。

峰會現場

  2019年10月25日,鍇瑞辦公受邀參加“2019亞太商業不動產C²峰會”。總裁賈智傑代表公司出席不動產資管專場,與中信資本、禾石資本、金茂中國、東原地產等一眾行業大咖就“如何在不確定時代尋找確定地產投資機會”的話題進行對談。

圓桌論壇現場

  確定的事就是創造價值

  當前世界經濟存在諸多不確定因素,如中美貿易戰、中東地緣問題等。同時,中國經濟亦面臨轉型和深化改革,房地產調控一輪又一輪,致使融資愈加困難。受經濟大環境影響,當下寫字樓市場出現低迷局面,需求疲軟,空置率居高。

  而鍇瑞辦公總裁賈智傑指出,近期市場存在較大波動,外部利空因素增多,導致行業對於中國商業不動產市場判斷出現分歧。大量外資企業順勢抄底,涌入中國市場頻頻出手,交易標的持續走高。其中很重要的根源在於資金屬性,進而導致了投資動機與未來退出選擇的巨大差異。目前活躍的外資資金大多具備長週期的特點,而內資募集通常3至5年,這使得內資企業在穿越週期抗風險的能力上,處於劣勢。正因如此,內資更應該聚焦價值創造。

鍇瑞辦公總裁賈智傑進行話題分享

  賈智傑認為:“環境好時,價值創造會享受更多的溢價;而在大環境相對惡劣時,創造出的價值終歸會在市場中體現,避免泥沙俱下,體現抗風險的意義。”

現場聽眾聆聽嘉賓觀點

  案例即實力

  鍇瑞辦公憑藉銳意進取、務實創新的精神,成立2年已經先後拿下北京上海四個項目,實現資產管理規模從0到50億的飛躍。

  在強調資產管理的當下,效率才是核心競爭力 。

  現場,賈智傑分享了鍇瑞辦公的心得:北京中關村項目2018年3月簽約,5月進行資產交割,7月就實現滿租,年度NOI 6%以上。同樣是2018年3月以不良資產購入的“景瑞上院”項目,3個月完成風險處置和剝離,再三個月完成6000余平米的整體機電改造及精裝工程,NOI全年將超過7%。他表示:這樣的收益率,無論面對怎樣的市場,都心中有底。

“中關村悅萊”項目改造後

“景瑞上院”項目改造後

  不止北京,鍇瑞位於上海張江科學城核心區域的“景瑞張江中心”項目,在全市18%空置率,區域空置率更是接近30%的背景下,通過360度無死角的改造,實現出租率超90%,年底衝刺100%的目標。這是2019年商業不動產資管的一個成功案例,也是鍇瑞辦公實力的證明。

“景瑞張江中心”改造前後對比

  對此,賈智傑表示,“我們認為,只要企業有真實過硬的資管能力,什麼市場之下都可以找到機會,當然,我們也希望能找到好的合作夥伴共同創造更大的價值。”

  REITs推出尚待時日

  對於時下焦點的REITs,鍇瑞辦公總裁賈智傑表示,市場雖期盼已久,但鋻於政策的諸多難點,真正REITs推出仍需時日。相較外資企業,內資在資金上存在劣勢,如何能夠扭轉這樣的局面,歸根結底還需依靠REITs改變行業生態體系。收益高低,完全取決於自身資管能力,NOI上見真章,這是一個相對確定的事情。存量時代,雖然大宗交易很多,但仍以北上兩座城市為中心,加起來一年兩千多億的規模,對比房地產開發動輒一年十幾萬億的市場規模,幾乎是微不足道的。改變這一局面,也只有繼續期待REITs。

對談現場

  未來可期,道行將至

  當主持人問及鍇瑞辦公未來的方向時,賈智傑答道,依託景瑞控股賦予的地產基因,鍇瑞辦公憑藉專業健全的團隊配置,深厚的資產理解能力,以及高效的改造與運營能力,在存量領域持續深耕,不斷突破。致力成為“最懂辦公的資產管理引領者”——這是我們最確定的堅持。(盒雲)

圓桌論壇現場

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