Obchody, hřiště, parky nebo školy. Jejich dostupnost pro obyvatele by měla ohlídat každá zodpovědná radnice. Jen málokterá to však skutečně umí. Teprve v posledních letech starostové zjišťují, že k budování potřebných služeb pro občany mohou přinutit developery.
„Radnice se svou sílu teprve učí ovládat," uvádí Marek Vácha, mluvčí pražského Institutu plánování a rozvoje (IPR). Jako dobrý nástroj zmiňuje například územní studii, kterou lze určit, jak bude oblast vypadat.
„Běžný bývá například požadavek na vybudování školy nebo školky," říká mluvčí developera Finep David Jirušek. Radniceargumentují hlavně omezenou kapacitou stávajících zařízení a tím, že developeři do oblasti přivádějí stovky až tisíce nových obyvatel.
Starostové nicméně často chtějí víc. „Snažíme se, aby developeřri vybudovali odpovídající komunikace a napojili je na stávající městské komunikace, aby pamatovali na parkovací kapacity, na zachování nebo revitalizaci zeleně, aby instalovali veřejné osvětlení systémově propojitelné s městským a podobně," vyjmenovává mluvčí radnice v Karlových Varech Jan Kopál.
„U všech záměrů s investory vedeme diskusi o jejich maximálním zapojení do potřeb předmětného území," potvrzuje Eva Smutná, radní pro strategický rozvoj a památkovou péči Prahy 6. Radnice se totiž vesměs shodují, že developer by měl mít víc povinností než pouhou bytovou výstavbu.
„Developer by měl především spolupracovat s městem. Rozhodně by neměl končit u toho, že lidem prodá byty a ti poté musí za službami do jiné části města," nastiňuje mluvčí radnice v Uherském Hradišti Jan Pášma.
Ať se stará radnice
V okolí hlavního města občanskou vybavenost postrádala a postrádají především takzvaná satelitní městečka. „Vznikala hlavně za hranicí Prahy, kvůli nedokonalým územním plánům a nedůslednosti okolních obcí," říká Vácha z IPR.
Ochota developerů financovat výstavbu školek či parků je však omezená i dnes. Shodují se, že odpovědnost za občanskou vybavenost leží především na bedrech radnic. „Každý občan i firma v Česku platí daně, z nichž by takové investice měly být také hrazeny. Odpovědnost by se proto neměla pouze přesouvat na soukromé subjekty, jejichž zaměření a poslání je primárně jiné než budovat v místě občanskou vybavenost," tvrdí předseda představenstva společnosti Trigema Marcel Soural.
„Řešení občanské vybavenosti je primárně úkolem radnice, případně magistrátu. Developer má jen omezené možnosti, jak jejich práci suplovat," potvrzuje generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.
V praxi však výstavba prvků občanské vybavenosti nejčastěji probíhá na základě určité formy spolupráce soukromého investora se samosprávou. A v té jsou podle Váchy téměř vždy aktivnější developeři, kteří mají jasný obchodní záměr.
Pokud se o občanskou vybavenost v rámci svých projektů zajímají, tak hlavně proto, že představuje důležitou přidanou hodnotu. „Může mít zásadní vliv, pokud se kupující rozhoduje mezi více projekty," říká Doron Klein, ředitel Afi Europe pro Česko a Rumunsko.
Ředitel Geosan Development Petr Beneš jeho pohled sdílí: „Občanská vybavenost je jedním z hlavních kritérií při výběru bytu, proto nelze její dostupnost podcenit."
To, co může na daném místě vyrůst, určuje územní plán a developeři jej ve své výstavbě musí zohlednit. Určitý podíl občanské vybavenosti proto uvádějí jako standardní součást rezidenčních projektů.
Služby pomohou zvýšit zisk
Komerční prostory se po dokončení většinou přesouvají do rukou soukromých provozovatelů, zatímco parky, hřiště či školky přebírá veřejná správa. Tato vypořádání jsou už součástí smlouvy, kterou developer se samosprávou uzavírá před zahájením projektu.
Kromě radnic však přicházejí požadavky na developera také od veřejnosti. „Záleží, jestli má radnice jasnou vizi, jakou občanskou vybavenost je potřeba vybudovat. Někdy obce vizi nemají a požadavky spíše znějí od obyvatel," uvádí mluvčí Crestyl Group Ondřej Micka.
A občas se obyvatelé takto pouze snaží dosáhnout zastavení developerského projektu. „Požadavky vycházejí z nevole občanů přijmout téměř jakoukoliv novou výstavbu v lokalitě – s takovými se velmi těžko cokoliv vyjednává," podotkla obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová.
Někteří developeři mají za to, že občanskou vybavenost v oblasti nejlépe vyřeší samotný trh. „Odpovědnost a zároveň schopnost toto řešit má jedině trh. Územní plánování může maximálně připravit vhodnou startovací čáru," míní Martin Hubinger, partner skupiny T.E.
Podle něj jsou služby, jako péče o děti či seniory nebo sportoviště, neziskové pouze na první pohled. „Zisk se vrací v podobě kvalitnějšího bydlení a lepší prodejnosti okolních projektů," dodává Hubinger.
