原標題：提升物業服務管理水準 廈門五個物業管理重磅規定徵求您的意見

　　廈門網訊 （廈門日報記者 袁舒琪） 住宅、景區、校園、機關單位……一個個“小細胞”，構成城市“大肌體”。如何讓“城市細胞”活力四射，則考驗著物業管理水準和管理者的智慧。但是，由於種種原因，物業管理服務品質良莠不齊、專業化物業服務覆蓋面較小、物業管理手段和服務內容無法滿足業主多層次生活需求等問題依然存在。

　　可喜的是，在不久之後，我市物業管理水準即將迎來質的飛躍。記者從市建設局獲悉，《廈門市住宅小區物業服務品質星級評定管理辦法(試行)》《廈門市物業服務企業及項目經理信用綜合評價暫行辦法》《廈門市住宅小區前期物業管理招投標管理辦法》《廈門市住宅小區業主大會物業管理招投標管理辦法》《廈門市物業專項維修資金管理暫行辦法》等五個管理規定同時向社會徵求意見。

　　五個重磅管理規定將同時出臺，無疑是我市瞄準提升物業管理水準放的一個大招——從住宅小區前期物業服務企業選聘、物業服務品質星級評定、物業行業信用評價、業主大會選聘物業服務企業，到專項維修資金的管理等方面，五個管理規定通過相應的條例，全鏈條、系統性地對後資質時代物業服務企業在經營中涉及的方方面面進行約束、規範，實現物業服務規範化、標準化管理。

　　今日，本報精心梳理，為您解讀五個管理規定徵求意見稿中的核心亮點。

　　【亮點1】

　　物業服務品質實現評星打分

　　提升物業企業服務品質倡導質價相符

　　自家小區的物業服務怎麼樣？很快將有“星級”標準進行評判。由市建設局編制的《廈門市住宅小區物業服務品質星級評定管理辦法(試行)》(簡稱《星級評定辦法》)正在徵求意見，為我市實施物業管理的住宅小區進行評星定級。

　　根據《星級評定辦法》，我市住宅小區物業服務品質星級評定將分為五個等級，得分越高，星級等級越高。其中，一星級至三星級服務由區物業主管部門負責評定；四星級、五星級服務由市物業主管部門負責評定。

　　記者在評分標準中看到，評分內容均為物業服務項目在項目基礎管理、房屋管理與維修養護、設施設備管理、秩序維護管理、環境管理、社會效益等方面所達到的水準，結合當前小區物業服務費收費標準、業主滿意度測評進行綜合評定。不過，根據星級的不同，每個等級又有其具體服務標準，評分涵蓋範圍可謂巨細靡遺。

　　據悉，物業項目的“星級”評定將一年開展一次，我市將在2020年上半年首次開展評定。那麼，為了讓“星級”評定過程公平公正、評定結果實至名歸，又該如何進行評定呢？《星級評定辦法》對此進行了具體明確。首先，由物業服務企業根據在管項目情況自行申報，也就是自己對照評分標準一一打分，再將結果匯總至申報項目所在地街道辦事處(鎮人民政府)，由街道辦事處(鎮人民政府)組織行業專家聽取物業服務企業自評彙報、徵詢小區黨支部或業主代表意見、審閱申報項目相關的年度物業管理檔案、查閱項目管理制度和標準執行記錄等資料，同時結合現場查勘進行初評。其中，經初評達到一星級、二星級、三星級物業服務品質標準的，由街道辦事處(鎮人民政府)報區物業主管部門進行評定。

　　但若是評定達到四星級、五星級的物業項目，評定門檻則更高，需要“過五關斬六將”——通過街道辦事處(鎮人民政府)初評、區物業主管部門復評後，復評結果還要報市物業主管部門評定。

　　需要指出的是，為了保證業主意見的真實性，參加初審評定的業主代表要由街道辦事處(鎮人民政府)指定。此外，所有評定結果都將進行公示。

　　“通過星級評定機制，希望能促進物業服務行業健康發展，提升物業服務企業的服務品質，加強物業服務企業自律。”市建設局相關負責人指出，評定星級後，星級牌匾將懸挂于小區醒目位置，能夠引導業主加強對小區物業服務品質的監督，時時刻刻提醒物業服務企業不斷提升自身服務水準。值得一提的是，星級評定結果還將對企業信用等級、評優評先、競標優勢和物業服務費的提升産生直接影響。

　　以星級評定為抓手，我市力求倡導物業服務實現質價相符，也就是針對不同的物業服務需求予以不同的收費標準，物業服務等級要求越高，應付出相應的物業服務費用。反之，小部分連一星級服務標準都無法達到的以及連續兩年物業服務工作保持在低端水準的物業服務企業則考慮將其視為不適合從事物業服務工作，清退出物業服務市場。

　　【亮點2】

　　開展全市物業服務企業及項目經理信用綜合評價

　　推行信用評價實施守信激勵失信懲戒

　　在申請、使用物業專項維修資金過程中弄虛作假，經有權機關確認因物業服務企業主要責任或全部責任發生重大安全事故……未來，發生這些情形的物業服務企業及項目經理，將直接被列入信用“黑名單”，企業甚至將面臨禁止參加物業服務項目招投標、承接新項目的處罰。

　　這是我市即將推行的《廈門市物業服務企業及項目經理信用綜合評價暫行辦法》(簡稱《信用評價辦法》)中針對物業服務企業及項目經理相關失信行為作出的規定。

　　《信用評價辦法》規定，物業服務企業和項目經理的信用評價將根據其基本信息、良好信息、不良信息進行綜合評定。其中，物業服務企業信用等級劃分為A級至E級共5個等級，記分週期為一年；項目經理施行信用評分不評級，信用信息實時動態更新，每一條信用信息自記入之日起生效，按序時長久保存。

　　據悉，信用評價結果將作為選聘物業服務企業、物業管理示範項目考評、行業各類評優評先活動、日常監管、物業服務項目招投標、行業專家選聘等物業管理活動的重要依據。根據物業服務企業信用等級和項目經理信用評分實行差異化分類管理，實施守信激勵、失信懲戒。如針對信用等級B級以上的企業將減少日常監督檢查頻率，在實施財政性資金物業服務項目安排中還將優先考慮，而信用等級為E級的企業則將重點監管，甚至不得參與物業服務項目招投標。而針對信用評分為70分以上的項目經理(基礎分為60分)，減少對其管理項目的日常檢查頻率，優先推薦申報行業專家、勞模等各類評優評先；信用評分為40分以下的，則將直接列入行業黑名單，由區物業主管部門對物業服務企業法定代表人進行約談，責令企業限期整改存在問題，限期更換項目經理。

　　《信用評價辦法》還設立了物業企業及項目經理黑名單制度，明確規定物業企業及項目經理在日常管理中，發生侵害業主合法權益、違反法律法規規定等行為或情形的列入行業黑名單。對被列入黑名單的物業服務企業或項目經理記入不良信用檔案，存留期為三年，存留期內禁止在本市企業參加物業服務項目招投標、承接新項目，並由項目所在地物業主管部門向物業服務項目業主大會提交終止物業服務合同、清退該物業服務企業的書面建議。

　　值得一提的是，物業服務企業及項目經理信用評價體系的建立，還將進一步強化屬地監管，《信用評價辦法》賦予區物業主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)在信用評價工作中對物業服務企業及項目經理日常監管的職權，彌補其在日常工作中物業服務企業監管手段缺失等問題。市建設局相關負責人指出，“《信用評價辦法》還積極引導黨員業主參與小區事務的管理、參加業主委員會委員遴選，鼓勵物業企業聘用黨員項目經理，鼓勵黨員項目經理加入小區黨支部，真正形成以社區黨組織為核心紐帶，小區黨組織、小區業委會、物業服務企業相互協同，著力解決小區物業管理難題的工作局面”。

　　【亮點3】

　　選聘住宅小區物業服務企業需進行統一電子化公開招投標

　　從源頭杜絕串標圍標規範物業行業競爭機制

　　一個好的物業服務企業提供優質的物業服務，一定程度上能實現業主的良好居住體驗。那麼，住宅小區選聘物業企業是什麼流程呢？此次市建設局編制的《廈門市住宅小區前期物業管理招投標管理辦法》(簡稱《前期物業招投標辦法》)《廈門市住宅小區業主大會物業管理招投標管理辦法》(簡稱《業主大會物業招投標辦法》)，就分別明確了業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位如何選聘物業服務企業實施物業管理，以及業主大會物業管理招投標的流程，力求從源頭上杜絕串標、圍標、營私舞弊等亂象，真正促進物業服務企業以實力説話、物業管理招投標市場形成“比品質、比服務”的良性競爭機制。

　　為了通過技術手段解決招投標活動中弄虛作假、串通投標等問題，《前期物業招投標辦法》《業主大會物業招投標辦法》均明確規定達到一定規模標準的住宅及同一物業管理區域內非住宅項目，招標人應通過統一的公共交易平臺以公開招投標的方式開展電子化招投標活動。反之，若住宅規模較小的、投標人少於3個或業主大會決定續聘原物業服務企業的，經物業所在地的區物業主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。

　　同時，《業主大會物業招投標辦法》還規定業主大會在進入物業服務企業選聘程式之前，應就是否續聘原物業服務企業、是否委託業主委員會或招投標機構開展物業管理招投標活動以及招標文件的編制進行表決，物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主表決同意後，才可進行招投標。

　　值得一提的是，在招投標過程中，為了避免招標人通過量身定做招標文件，限制排斥潛在投標人，或是評標過程中的串標、營私舞弊，要求招標人應當根據市物業主管部門制訂的示範文本，結合物業管理項目的特點和需要，編制物業管理項目的招標公告、招標文件、評標方法和標準。此外，為鼓勵物業服務企業“拼服務”而非“比低價”，在招投標評分設置上統一不設價格分。

　　【亮點4】

　　業主大會進行物業管理招投標最終決定權將交給業主

　　強化業主決策監督作用實行定性評審評定分離

　　《業主大會物業招投標辦法》逐一明確招標、投標、開標、評標、定標和中標各階段的行為規則。與建設單位招標不同的是，為了發揮業主在選聘物業服務企業上的決策和監督作用，將物業服務企業的選擇權真真正正交還業主自主決策，業主大會在進行物業服務企業的選聘時，將原有的評標環節劃分為評標和定標環節，實行“定性評審，評定分離”的做法。

　　簡而言之，評標委員會將不再對投標文件進行打分，不對投標人進行排序，不直接確定中標人，而只將指出各投標文件和擬派項目經理答辯中的優點和存在的缺陷等，定標工作將交由定標委員會開展。而定標委員會人選的選取也有講究，需先由社區黨委書記、轄區派出所民警、小區黨支部成員、樓棟黨小組成員(無樓棟黨小組成員的由小區黨員代表擔任)、業主委員會主任共五名成員組成定標委員會籌備組，再從全體業主中隨機抽取産生定標委員會。特別需要指出的是，《業主大會物業招投標辦法》明確要求業主委員會委員、候補委員、業委會執行秘書及與投標人有利害關係的人員不得進入定標委員會。

　　為了讓定標委員會更了解物業管理事務、投標企業情況，招標人需在定標前組織清標，對投標人的評標報告、履約情況、信用記錄、不良行為、在管項目星級評定等進行匯總，形成清標報告，供定標委員會定標做參考。

　　在最終的定標環節，定標委員會成員將獨立行使投票權，對所有進入定標程式的投標人進行票決，從中選出3名中標候選人。最後，在3名中標候選人中，通過公共交易平臺採取隨機抽籤方式確定中標人。值得一提的是，《業主大會物業招投標辦法》規定，在定標關鍵環節，招標人應當邀請定標委員會籌備組、業主代表、黨員業主等對定標過程進行見證監督。

　　“既重視加強基層黨組織和政府部門在業主大會物業管理招投標活動中的監督和指導作用，也發揮業主在選聘物業服務企業上的決策和監督作用，促進物業服務企業相互比拼，良性競爭。”市建設局相關負責人指出，這是採取“定性評審，評定分離”做法的出發點和落腳點。

　　【亮點5】

　　緊急維修程式規範為先修後報物業滅失可返還專項維修資金

　　完善專項維修資金相關制度保障業主合法權益

　　在擬出臺的《廈門市物業專項維修資金管理暫行辦法》中，根據《福建省物業管理條例》規定，對緊急維修做法進一步規範，要求物業服務企業先修後報；對未按規定實施維修、更新、改造的，所在地街道辦事處(鎮人民政府)可以組織代修，經相關行業主管部門驗收確認，市建設主管部門可將維修費用直接從相關受益業主物業專項維修資金分戶賬中劃撥至代修單位。

　　值得一提的是，《廈門市物業專項維修資金管理暫行辦法》還規定對於因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，物業專項維修資金代管單位應當依據業主大會、業主或者現建設單位的申請，將物業專項維修資金餘額退還業主。如近期就有銀豐工業大廈、興湖商務大廈項目因徵拆造成物業滅失，業主可依據相關規定辦理專項維修資金返還手續。

　　【徵求意見方式】

　　7月15日之前，針對五個管理規定，市民可通過以下幾種渠道提出自己的意見:

　　一、通過電子郵件發送至xmjsjwy@163.com；

　　二、通過信函方式寄至:廈門市思明區廈禾路362號建設大廈1402物業管理處；

　　三、通過傳真發送至0592-2222639；

　　四、通過0592-2204279致電市建設局物業管理處。