保障居民安全便利乘用電梯 合力化解故障多維修難問題

通過設立隱患整改專項資金、居民自籌資金等方式，武昌區水果湖街舒心苑小區維修更換改造了3部電梯  李永剛 攝

　　近年來，武漢市在用電梯數量快速增長。截至2018年7月底，全市登記在冊的電梯111474台，其中，住宅電梯67998台。與電梯飛速發展趨勢相對應的是，電梯故障頻發、維修改造不及時、嚴重影響群眾出行的問題仍然突出，投訴量居高不下。2018年1月至今，武漢城市留言板收到電梯相關投訴4744件，涉及全市超過700個住宅小區。其中，電梯維修難、改造時間長案例眾多，市民反映強烈。特別是今天夏季，一些電梯因維修停擺數月，小區居民冒著高溫爬樓出行，生活十分不便。

　　資金籌措難

　　是電梯維修改造難的主要原因

　　網民李先生反映：大學園路光谷麒麟社一棟樓裏兩台電梯常年無法正常運行，業主通知物業找人維修，一般都需要兩周才能修好重新運行，但過不了幾天電梯依然會壞，18層高樓常年只有一台電梯可以運行，有時兩台電梯都無法使用，時有業主被困電梯的事發生。

　　網民孫先生11月26日反映：航天花園小區申請的房屋維修基金公示期已經過了十多天，但是維修基金遲遲沒有下來。電梯安全無小事，航天花園電梯都是運行了16年以上的老電梯。

　　網民宋先生投訴稱，江夏梅南山居高層G1棟客運電梯出現問題，多次向物業反饋，物業一直説零件損壞，還未購買，該問題電梯又時開時不開，物業也一直無人管理和修繕……

　　據了解，電梯維修停運老舊電梯佔大多數。電梯作為一種機電産品，其運行狀況尤其是故障發生頻次與電梯使用年限有關，特別是使用15年以上的老舊電梯零部件老化磨損嚴重。按照《特種設備法》《武漢市電梯安全管理辦法》等相關規定，電梯零部件老化磨損嚴重電梯存在嚴重安全隱患，不能保證正常運行，就必須依法停運。

　　除了老舊電梯，新裝電梯同樣面臨維修問題。據青山區某住宅小區物業管理公司經理李金介紹，新裝電梯經過了安裝檢驗，理應不會出現故障，問題就出在裝修階段。“一些裝修隊伍，出於降低成本和省事兒、省力的考慮，該裝袋的裝修垃圾、材料不裝袋；為了自己使用方便，強制阻擋電梯門關閉；久等電梯不來時，踢、踹廳門等。這些都是造成電梯故障居高不下的重要原因。結果等大家全都裝修一新後，作為公共設備的電梯則殘破不堪。”

　　調查顯示，電梯維修難、改造時間長，一方面是向廠家訂購零部件及改造維修施工需要一定時間，更重要的是一些小區電梯更新、改造、維修費用不能及時籌措到位。

　　依法提升業主對公共財産責任意識

　　電梯維修該花的錢還是要花

　　電梯是一種特種設備，小區電梯作為房屋及其配套設施設備，相關責權在《特種設備安全法》《武漢市電梯安全管理辦法》和新修訂的《武漢市物業管理條例》中，均有規定。

　　根據相關法規，電梯大修改造的費用來源為住宅專項維修資金。據了解，今年5月修訂後的《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》規定，電梯故障等8種情形可開闢使用維修資金的“應急通道”，從啟用程式上來説不需2/3業主簽字表決。從理論上講，啟動“應急通道”後，申報資料齊全，辦理時間從以前10個工作日縮短為3個工作日。

　　但是，“應急通道”用不用，有的小區業主長時間難以達成一致。有的是住宅專項維修資金不足、業主不願意出資維修，有的是認為住宅維修資金能省就省，有的是業主與物業公司之間意見不合、不同意動用住宅專項維修資金。

　　武漢市政協委員王濤曾聽過多個小區的維修協調會，動用維修資金必須要業委會敲章同意，但業委會和物業公司對維修資金的使用意見不合，維修項目只好叫停。

　　“類似情形不在少數。業委會是替廣大業主管錢的，但那個‘章’實在攥得太緊了，生怕維修資金賬戶裏的錢又要減少。於是，業委會不同意，沒錢修，物業公司也不管了，這件事就沒法辦了，整個就是不良循環。”王濤説。

　　不少物業公司人員反映，新建小區電梯需要維修時，業主以沒有入住使用為由、開發商以電梯安裝檢驗合格為由、物業公司以電梯是業主共有財産為由，都拒絕掏錢維修。老舊電梯維修需要啟用住宅專項維修資金時，一些業主要麼不願意運用這筆錢，要麼能省就省。

　　武漢市政協委員、市社科院政法所所長田祚雄認為，在小區電梯維修改造資金籌措上，反映出當前一些業主對共有財産責任意識的淡漠。

　　“小區電梯作為公共財産，權屬在於業主每個人，無論是為公共安全，還是為自身安全，業主都應使用好、維護好電梯。”法律專家稱，住宅電梯實際上是全體業主的共有財産，每位業主既是電梯産權所有人之一，又是電梯的主要使用者。《特種設備安全法》第三十八條就明確了特種設備共有人的責任和義務，明確小區全體業主是住宅電梯的共有人，共有人可以委託物業服務單位或者其他管理人管理特種設備，受託人履行本法規定的特種設備使用單位的義務，承擔相應責任。

　　但是，從電梯使用、日常維護到大修改造的狀況看，業主對共有財産責任意識都亟待提高。

　　當前，電梯的運行電費、日常維護保養費以及年檢費用等來自於住宅小區各業主所交的物業費。走訪武漢市各區住宅小區，多家物業公司負責人表示，一些業主不交物業費或不願合理提高物業費，致使小區電梯日常維保經費收不全、收不足，難以保證電梯日常維護效果。

　　“還有一些業主認為，小區電梯由物業公司管。”一位物業公司負責人坦誠，“其實根據法規，物業公司只是受小區業主或者業主委員會委託聘請的管理機構，權力極其有限。”

　　對於電梯維修改造資金籌措，2018年5月12日頒布的《市人民政府關於修改<武漢市住宅專項維修資金管理辦法>的決定》（武漢市政府令第286號）中規定，需要動用有房屋維修資金的，業主、業委會、物業公司、維保單位及時協商取得一致意見，申請流程按照有關規定執行。對於住宅專項維修資金不足或者未建立住宅專項維修資金的，按照“誰受益、誰出資”的原則，由電梯所有權人也就是業主共同籌措電梯維修、改造、更換資金。

　　因此，電梯維修改造資金，業主是籌資責任主體，“業主意識要提升，該用就別省著”， 田祚雄認為，“小區電梯，如果該修不修，一旦發生業主人身傷害事故，如果物業公司行使了告知義務，但業委會不作為，業委會將承擔不小的責任”。

　　依法提升政府監管協調水準

　　推動電梯維修改造經費籌集

　　“推進住宅電梯維修改造，相關各方切實依法履責、攜手共治至關重要。”市人大代表，武昌區水果湖街東亭社區黨委書記、主任王學麗認為，解決電梯維修難的問題需要政府發揮社會服務的職能，由街道、鄉鎮等基層政府組織各方面的力量，協調物業公司等相關單位進行管理。

　　房屋維修資金是電梯維修改造經費主要來源。但是，我市2002年開始實施住房維修資金制度，之前的老舊小區沒有歸集這筆資金，一些老舊小區形成了房屋維修資金賬戶空戶的情況。還有一些老舊小區，因産權不明等原因，存在資金缺口等問題。

　　對於維修改造資金這方面難題，根據《武漢市電梯安全管理辦法》相關規定，住宅電梯存在嚴重事故隱患，不採取重大修理、改造或者更新難以消除隱患且相關方對經費籌集、整改方案等達不成一致的，所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織使用管理單位、業主代表和區住房保障房管、特種設備安全監督等行政管理部門共同商議，確定電梯修理、改造或者更新方案和費用籌集方案。

　　在經費籌集中，小區物業服務企業作為電梯管理使用單位，根據《武漢市電梯安全管理辦法》相關規定，應及時組織籌措電梯維護保養和維修改造資金，督促維保單位及時更換達到報廢技術條件的零部件，排除故障隱患。房管部門要督促物業服務企業依法履行電梯管理責任，依法及時辦理住宅專項維修資金用於住宅電梯修理、改造、更新工作。

　　電梯大修改造的費用測算是根據電梯大修改造的項目、層站（樓層）、工程量而定，從幾萬元到十幾萬元不等。電梯更新費用的決定因素很多，比如，建築物的井道尺寸、設備的提升高度、額定載重量、功能的選擇等等。

　　質監管理部門一方面要加強對住宅小區電梯的監督檢查，督促有關單位做好維保和檢驗檢測；另一方面將通過開展技術研究、標準制定、安全評估等工作，為在用電梯大修改造提供技術支持。

　　推進住宅電梯維修改造，相關各方切實依法履責、攜手共治至關重要。