愛房籌轉型不良資産處置前景待考

　　以eREITs模式在深圳房産眾籌領域“獨樹一幟”的愛房籌在相關限制政策出臺三個月後不得不選擇“低頭”。

　　近期，愛房籌在被投資人質疑回款逾期多天后，發佈公告宣佈因政策原因暫停開展業務，引發輿論譁然。愛房籌方面在與《中國經營報》記者溝通時承認，由於暫停新項目導致了平臺流動資金吃緊，無法按期完成兌付，現正在積極通過多種方式化解危機。

　　記者發現，在愛房籌宣佈停業前，一家名為不良狗的不良資産處理平臺悄然上線，其與愛房籌幾乎擁有同樣的高管團隊，業務盈利模式也幾乎相同。

　　不良資産處置能否成為愛房籌“東山再起”的新出路？在業內人士看來，由助推房價變成了加速不良資産處置，政策環境應該比較寬鬆。但由於其盈利模式與房産眾籌類似，同樣要提防由於無法預估資産處置時間，而造成無法到期兌付收益的風險。

　　流動性吃緊引發逾期

　　6月15日起，陸續有投資人曝光自己在愛房籌的投資發生回款逾期。此後愛房籌曾在行業論壇上回應稱平臺仍在正常運營，只是因系統故障導致一些項目回款時間受到影響，直到21日才正式宣佈由於停止新業務造成回款逾期。

　　官網信息顯示，愛房籌成立於2015年3月，為深圳規模最大的房産眾籌平臺。目前累計成交額已超過1.99億元，主要標的物為商用物業，投資收益來自物業的租金和增值利潤。定期産品包括7天、1個月、3個月、6個月、12個月等，長期産品則可持有二到五年。

　　記者採訪的一位網貸平臺負責人認為，愛房籌之所以會産生流動性困難，主要是房産眾籌項目有一定持有期限的原因。“平臺為保持靈活性而設計的短期産品有類似網貸平臺拆標錯配的嫌疑，而類似商鋪或停車場這樣的物業租金收益和變現不可控性強，在某個節點投資人贖回時可能無法及時兌付退出，此時又無新的租金入場，就會出現現金流困難。”

　　今年4月，深圳互金協會下發通知，叫停深圳地區包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓的眾籌購房、眾籌租房等一切業務。此後，拼房網、眾聯等多家從事房産眾籌的主流平臺陸續退出。愛房籌此前在接受記者採訪時認為其對商用物業進行眾籌的eREITs模式與眾籌炒房具有本質區別不在叫停範圍內。記者注意到，自4月13日以來，愛房籌一直在持續上線新的項目，也成為深圳房産眾籌領域最後的“陣地”。而如今宣佈業務停止，也反映出深圳對於房産眾籌業務“一刀切”的堅決。

　　對於愛房籌的業務停擺，記者試圖聯繫深圳互金協會了解原因。但協會方面表示，目前互金整治時期敏感，不便接受任何採訪。中國房地産眾籌聯盟常務副秘書長馬寧在接受記者採訪時透露，在4月廣深限制房産眾籌的政策出臺一週內，聯盟就南下與廣東、深圳以及廣州三地互聯網金融協會進行溝通。“三地互金協會對房地産眾籌業務本身的操作模式和商業邏輯表示認可，但由於廣深地區此前出現眾籌炒房的極端案例，因此才有限制政策的出臺。”

　　在業務停止公告宣佈5天后，愛房籌出臺了對於逾期項目的最終處理方案：承諾以項目到期日為排序逐步回款，每週至少回款一次；投資者也可以選擇基於原眾籌金額的四至九折，自主出讓其持有的物業産權份額權益；平臺建立撮合機制，保證每週至少完成一次轉讓退；此外，董事長陳宏楷拿出個人持有的10%的公司股份贈予滿足投資金額超過50萬元人民幣的前100名用戶。通過上述辦法，承諾在一年內（2017年6月26日前）處置完畢所有存量項目，並完成所有投資人所投物業産權份額權益的退出。

　　記者注意到，截至7月5日，平臺轉讓專區已有117個項目待轉讓，不過由於持有期限基本均為12個月，轉讓進度較為緩慢。據平臺公佈的數據顯示，截至7月4日已經轉讓的産權份額權益超過18萬，而對於目前到期的項目存量，愛房籌方面並沒有公佈。

　　但投資者對於這一處置方案的看法卻並不一致。記者以投資者身份進入愛房籌的維權群之一，有投資人表示此舉較為負責，逾期原因可以理解，處理措施較為妥善，願意持續觀望。但也有人認為一年的期限存在不確定因素，希望儘快低價退出。亦有投資人指出，平臺不變賣房産，以租金還欠款，導致還款時間延長，轉讓功能為平臺減負擔也損傷了投資人利益。

　　對於處置細節和具體存量，愛房籌對記者表示不便進行回應，一切以公告為準。但與記者溝通的一位高管透露，目前平臺已經在與戰略投資方洽談引入一輪外部資金，用以化解此次逾期危機以及佈局新業務，如果引入成功，也許有望加快此次逾期的解決進度。