弘陽地産下半年債務增加30% 機構稱杠桿率有變差可能

2018-11-28 16:57:56  |  來源:證券日報  |  編輯:李靜   |  責編:董健雄

  上市4個月有餘的弘陽地産,正走在加速擴張的路上。隨之而來的,是杠桿率的攀升。

  事實上,融資難成本高,資金輸血受阻,一直是房企今年的難題。不過,近期境內融資渠道緊俏之外,境外融資頗有回溫的趨勢。加上年底將至,多家房企紛紛發佈境外融資計劃。

  “即使11月份房企融資動作較為頻繁,但實際上融資環境還是偏緊的。” 同策諮詢研究中心總監張宏偉向記者表示,總體來看,房企的資金鏈壓力依然很大。

  弘陽擬再融資

  作為上半年過會的第一家內房股,弘陽地産於今年7月12日登陸H股,為公司募集資金凈額約17億港元,其中六成資金用於開發物業項目或項目實施階段的建造成本,加速全國化進程。

  值得關注的是,為了配合上市,弘陽地産去年在土地市場砸下重金。有公開資料顯示,據不完全統計,2017年弘陽地産拿下了43個項目,權益可售面積為245萬平方米,總貨值約367億元。與之相呼應的是,2017年,弘陽地産總負債同比增長率達34.54%。

  記者根據同花順統計數據獲悉,2015年至2018年中期,弘陽地産的資産負債率分別為81.64%、81.2%、79.54%和77.82%。

  但上市4個多月後,弘陽地産擬啟動新一輪融資。

  11月27日,弘陽地産集團有限公司宣佈將進行優先票據國際發售,為現有債務進行再融資及一般公司用途,具體金額及利率尚未厘定。

  公告稱,于2018年1月1日至2018年10月31日期間,弘陽地産累計合約銷售額為人民幣347億元,較去年同期增加102%。截至本公告日期,公司總債務較2018年6月30日增加約30%,主要因為就其新開發項目進行項目融資所致。

  有公開資料顯示,在上市之前,銀行貸款是弘陽地産外部融資的主要來源,其2017年底未償還的銀行貸款為68.65億元。另外,在其債務中,信託及其他融資佔比19.9%,該部分借貸集中于2018年和2019年到期,利率最低為7.5%,最高達9.1%。而其2015年以來近三年的平均融資成本為8.38%、7.72%和7.52%。

  “房企上市後需要不斷解決流動性問題,否則資金壓力會很大,從而引起經營方面的困境。實際上,上市本身也提供了較好的融資機會,總體上説,弘陽地産進行再融資符合預期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示,當然,當前樓市銷售是降溫的,企業需要想辦法找到輸血渠道,否則未來償債壓力會大增。

  機構稱杠桿率有變差可能

  據弘陽地産方面介紹,截至2018年5月31日,公司已開發的90多個項目佈局20余個城市,土地儲備面積達1154萬平方米,目前已經佈局華中、華南和西南等多個區域,近50%在二線城市,25%在強三線城市,25%在三、四線城市。

  上市之後,弘陽地産完成幾筆單筆超過10億元的投資。8月2日,以11.28億元在佛山摘得一塊商住地塊;9月25日,以16.4億元拿下武漢名流置業55.25%的股權。

  這兩筆大的投資,無疑都是為了儲備土地,加速全國化擴張。據了解,弘陽地産為弘陽集團貢獻了90%左右的收入和EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤),並佔弘陽集團總資産和債務的70%以上。

  標普曾表示,該公司杠桿率略低於弘陽集團,一方面是因為其部分股權資金來自於集團層面的債務,另一方面是因為該公司前不久通過IPO增加了股權資本。

  “上市幫助弘陽地産拓寬了融資渠道、改善了公司治理。”標普稱,公司延續2018年的快速規模擴張,預計其2018年應佔銷售額較2017年將增長50%以上。該機構預計,弘陽地産對南京市場的依賴將會繼續減弱,其2018年南京市場銷售額佔總銷售額比例將從2016年接近65%的水準下降到不足40%。

  標普稱,弘陽地産追求合同銷售總額的高增長,計劃在未來幾年將50%到60%的應佔銷售額用於土地儲備的積累。該機構認為其杠桿率有變差的可能,但如果市場情緒反轉,該公司能夠控制擴張步伐。通過應佔比例較小的合聯營安排購置土地的偏好,也有助於降低相關風險。

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