融資利率普遍上漲 房企緣何高成本借錢

　　11月以來，房企融資規模迅速上升。統計顯示，本月已有超過30家房企發佈各類融資公告，披露計劃融資總規模超過1100億元。與融資速度加快相伴的是融資成本的顯著上漲，房企融資成本分化嚴重。業內人士分析，進入11月，房企發債審批速度確實加快，但並不意味著房企融資環境出現大的變化，監管層依舊嚴控資金違規進入房地産市場。當前樓市銷售放緩疊加前期過度投資，導致開發商對資金需求上漲。同時，年底低價拿地機會增加也刺激房企積極拿地從而尋求積極融資。此外，企業通過發新債還舊債也可解當前的燃眉之急。

　　房企加速融資

　　進入年底，房企融資意願空前高漲。僅11月27日當天就有保利地産、中國建築、上海城投、光明地産、四川駒馬、弘陽地産、金地、首創置業、時代中國、龍湖、綠城、富力、福晟、鑫苑置業等十多家上市房企對外公佈融資計劃及公告票據上市發行，累計規模近300億元。

　　據保利地産11月27日發佈的公告稱，公司已收到中國銀行間市場交易商協會出具的《接受註冊通知書》，同意接受公司中期票據註冊。本次中期票據註冊金額為100億元；中國建築的發佈公告表示，公司全資附屬公司將發行5億美元優先擔保永續資本證券；同一天，上海城投發佈公告稱，擬在國內銀行間市場發行規模為35億元的中期票據。

　　截至目前，11月已有超30家房地産公司發佈了各類融資公告。其中，融資渠道也表現出多樣性。包括發行公司債、可換股債、中期票據、優先票據、中短期融資券、信託等形式，擬融資規模總計已超過1100億元。

　　“年底房企融資計劃確實有一定程度上的加速。降準政策確實帶來了些許寬鬆的政策環境，這從包括銀行貸款在內的各個融資渠道都有所體現。易居智庫市場研究總監嚴躍進分析。

　　實際上，今年10月以前，房企融資規模還處在相對較低的水準。據同策研究院監測，2018年10月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計392.65億元，環比2018年9月的443.11億元大幅減少11.39％。

　　從年內房企融資的走勢來看，今年5月以來，房企融資狀況都不樂觀。僅在7月、8月出現小幅回升，但融資額與2018年前4個月差距不小。10月融資總額更是降到冰點。

　　一位金融業人士表示，目前房企融資環境相比之前有好轉。以目前的速度，企業從拿到批文到完成發債，會在一個月左右完成。除了政策上的因素外，也可能與一些金融機構在年底還有部分額度有關。

　　該人士進一步分析，房企作為資金密集型企業，現金流價值毋庸置疑，而臨近年底，大多數房企資金鏈都處於緊繃狀態。除了萬科、保利、碧桂園等少數房企能做到連續多年凈經營現金流為正外，更多房企的凈經營性現金流為負。尤其當前樓市處於低迷期，企業資金回籠普遍不利的背景下，依靠融資輸血是解決當前房企資金壓力的關鍵。

　　成本顯著上漲

　　值得注意的是，開發商融資規模增長的同時，融資成本分化嚴重，多家房企的融資利率水準大幅上漲。

　　不久前陽光城在深交所上市的11億元公司債券，票面利率為7.5%；合景泰富發行本金總額4億美元優先票據，年利率9.85%；華遠地産和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。 華夏幸福11月19日發行的5000萬美元債券利率為9%；時代中國擬發行的3億美元優先債券利率為10.95%；恒大發行的3筆共18億美元優先票據，融資利率分別為11%、13%、13.75%。

　　統計顯示 ，除個別房企外，多數房企的融資利率均高於2017年加權平均融資成本。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，融資利率水準體現了房企融資成本之高和難度之大。2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年，而且2019年依然將持續面臨資金壓力。

　　“融資成本高與去杠桿調控政策直接相關，當前內外部壓力都在逼迫房企以更高成本融資”，一位樓市觀察人士指出，並非所有房企都能順利融資。

　　此前，包括恒大、碧桂園、花樣年、合生、富力這些大型知名公司的融資計劃也曾被叫停。這些企業不得不取道海外等其他利率更高的融資途徑，也導致融資成本不斷走高。

　　與此同時，用途較為靈活的信託資金成為房企融資選擇方式之一。近日，泰禾、福晟、正榮3家房企分別與信託公司簽署戰略合作協議，合作規模總計達400億元。與其他手段相比，信託融資成本相對更高，且呈一路上揚趨勢。

　　高成本融資為哪般

　　即便面臨越來越高的融資成本，房企也幾乎沒有選擇。

　　一位機構人士認為 ，房企年底加大融資力度還與企業面臨的償債高峰相關，“不少房企急於發新債還舊債”。

　　據恒大研究院發佈的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以後總計僅0.9萬億元。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來四年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

　　協縱策略管理集團創始人黃立衝認為，近兩年很多房企都瞄準了千億目標，企業在土地儲備上投入了大量資金。再疊加限購、限貸為代表的宏觀調控政策的影響，房企現金流越發緊張。若不積極融資則難以支撐。通過新融資償還之前的債務也是不得已而為之。

　　嚴躍進認為，對企業而言，年底不斷開拓融資渠道、擴大融資規模，能間接對外彰顯房企對未來樓市和企業自身發展信心的同時，也體現企業對2019年市場繼續關注的姿態。

　　此外，一些渴望尋求彎道超車的開發商則希望借助年底各地供地規模不斷擴大，土地價格處於低點的機會，擴大土地儲備水準。

　　統計顯示，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、武漢等一二線城市均密集推出土地。一線城市11月供應土地合計高達90宗；二線城市11月合計供應土地達到1400宗，均達歷史高點。11月26日，北京12宗地塊單日就取得土地出讓金316億元。

　　有專家提示，進入11月，房企發債審批速度確實加快了，但這並不意味著房企融資環境出現了大的改變。監管層依舊會加強對房地産行業的調控力度，銀行貸款、企業發債等融資渠道均受到一定程度的限制。股市震蕩也讓房企股權質押的融資渠道受到限制，房企的融資渠道遠談不上通暢。有消息顯示，監管層仍會嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地産市場。

　　值得關注的是，有金融機構相關人士對記者透露，當前已有銀行準備重點對房地産行業抽貸，這無疑對資金鏈已緊繃的房企又是一個打擊。

　　專家表示，當前很多企業通過出讓項目股權、節省支出、裁員減薪等手段來節省資金。但即便如此，房企資金趨緊仍會持續。房企應放棄依賴外部輸血的思維，可通過促銷等積極的市場手段快速回款，保證企業的資金安全。（董家聲/文 代小傑/製表）