物業轉型全靠“賣賣賣” 中航善達扣非凈利三連負

2019-03-21 10:44:28  |  來源:證券日報  |  編輯:李靜   |  責編:董健雄

  中航善達的“賣賣賣”模式已出現副作用。隨著房地産資源的置出,上市公司房地産開發板塊逐漸收縮,但物業管理業務的低毛利率仍難以支撐業績。2018年,公司扣非凈利連續第三年為負,共計虧損1.5億元。

  為了解公司下一步戰略,記者致電中航善達董秘辦,工作人員稱董秘與證代均出差,並向記者推薦公司品牌負責人韓經理。記者聯繫到韓經理後,韓經理再次以出差為由,拒絕了採訪要求。

  深職院房地産研究所所長鄧志旺向記者表示,從服務品質來看,中航善達的客戶滿意度較高,物業管理做得並不差。但作為一家老國企,中航善達有很多體制上的問題,負擔比較重,所以毛利率遠低於同行,轉型的確是比較困難的。

  變賣資産獲利12.42億元

  中航善達2018年的年報數據十分亮眼。公司2018年實現營業收入66.56億元,同比增長12.94%,實現凈利潤8.57億元,同比增幅高達468.85%。但不難發現,公司實現盈利主要依賴12.42億元的房産變賣款,若扣除多項非經常性損失,中航善達的扣非凈利則虧損1.5億元,這是公司連續第三年扣非凈利為負。

  2018年7月份,中航善達掛牌轉讓惠東縣康宏發展有限公司51%股權及貴陽中航房地産開發有限公司70%股權,成交價格分別為4.24億元和9.24億元。此外,公司在2017年轉讓了中航城置業(上海)有限公司100%股權及深圳市深越聯合投資有限公司27%股權,並於2018年收到款項。扣除成本及各項費用後,上述四項資産轉讓共計實現投資收益12.42億元,對公司2018年的業績起到力挽狂瀾的作用。

  然而,這是一個拆東墻補西墻的過程。

  數據顯示,中航善達2018年前兩個季度運行平穩,扣非凈利維持在5546.5億元與6248.12億元,且與凈利潤相差不大。進入三季度,獲得變賣房産收入後公司的凈利潤突飛猛進,但隨著房地産板塊收入的減少,其扣非凈利潤也陷入虧損。公司第三、第四季度凈利潤為7.05億元及2594.02萬元,扣非凈利則分別虧損1360萬元及2.55億元。

  受此影響,中航善達2018年經營活動産生的現金流量凈額為12.81億元,相比2017年的25.63億元銳減過半。變賣資産後,公司2018年末的總資産下降到132.36億元,相比2017年末減少三成。

  轉型物業毛利偏低

  房地産板塊收縮的同時,中航善達的物業管理板塊卻未能支撐起業績。

  數據顯示,公司房地産開發業務共實現營業收入27.03億元,佔公司營業收入的40.61%;物業管理業務共實現營業收入37.18億元,較上年同期增長29.68%,佔公司營業收入的55.87%。但公司利潤仍由地産板塊支撐,2018年地産業務實現凈利潤6.81億元,物業管理業務僅實現凈利潤1.64億元。

  這暴露了中航善達轉型的一個痛點,即物業管理模組的毛利率偏低。事實上,自2011年首次披露“物業、餐飲等服務業”的毛利率以來,該指標就一直處於下滑通道,從2011年的頂峰16.1%逐年下降到2018年末為11.76%。具體到物業管理板塊則更低,毛利率僅為9.83%,比2017年再減少0.72個百分比。

  “這個毛利率在業內是很低的。”鄧志旺告訴記者,好的物業管理公司毛利率可達30%,中等水準也有10%至20%的毛利率。數據顯示,同樣深耕深圳地區的龍光地産2018年物業管理板塊毛利率為35.6%,碧桂園服務、彩生活等上市物業公司毛利率也在30%以上,體量較小的浦江中國,2018年中報毛利率為18.4%。

  事實上,中航善達在物業管理行業並非新手,中航善達的前身是由深圳國資委控股的深圳南光集團,公司原主營業務為物業管理、租賃和酒店服務。

  1994年上市後,深圳南光集團的業績一直未見起色。為求生存,公司決定轉型投資房地産,並於2007年更名為“中航地産”。然而,在2008年金融危機的衝擊下,公司的業績並不穩定,此後更因規模未達標,被國資委要求放棄開發業務,轉型物業管理,並於2018年更名為“中航善達”。

  自2016年提出轉型物業管理後,上市公司甩賣房地産資産已持續三年,扣非凈利也連虧三年。接下來,回歸老本行的中航善達如何應對危機,仍有待觀察。(記者 趙琳 見習記者 王曉悅)

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