深圳住房租金上漲背後的推手是誰?

2018-03-13 10:19:58 來源:證券時報 編輯:陳志平 責編:鄭思雯

深圳住房租金上漲背後的推手是誰?

吳家明/攝 周靖宇/製圖

  春節過後,返工人流如潮汐一般再度浸漫深圳的大街小巷,租房再次成為他們的“第一課”。只是,春節過後深圳房租普遍上漲,銷售市場也有所升溫。找到一個合適的房源,似乎並不容易。

  誰讓房租上漲?

  “今年年初因為家埵釣ヾA所以1月就提前回家,之前租的房子在去年12月底就到期退掉了。”來深圳工作3年時間的丁華告訴證券時報記者,“年後加租雖說是常態,但與2017年春節後的時間相比,今年節後的房租漲幅有點驚人。”

  記者隨同丁華來到他去年所租住的福田園嶺新村,這裡都是以上世紀80年代的多層住宅為主。“去年年中這裡65平方米左右的兩房單位租金也就是4500元左右,現在全部都超過5000元了。”對於這樣的漲幅,丁華感到很驚訝。“這可都是些近30年樓齡的老房子,堶悸爾阰蚾t置也不怎麼樣。”

  不僅是園嶺新村,記者在深圳福田、羅湖和南山區調查時發現,春節過後的租金漲幅非常明顯,例如在八卦嶺片區的翠馨居小區,一套56平方米的兩房單位租金直接從去年的4500元左右提升至超過5000元。梅林的凱豐花園二期,春節前一房戶型的月租金是3366元,年後升到了3800元。美聯物業全國研究中心數據顯示,今年2月美聯物業(深圳)藍籌住宅租金水準為每平方米每月81.4元,環比上漲1.1%,同比上漲8.5%,預計3月份房租仍將上漲。

  房租上漲讓丁華想起了過去租住的城中村。深圳鏈家此前發佈的調研報告顯示,租住在城中村的租客佔比超過50%。只是,城中村的租金也出現不同程度的上漲。曾租住在上沙村的丁華表示,“城中村的許多房東都是溫水煮青蛙式加房租,一個月加50元,連續加幾個月,根本不願意簽長期合同。”

  對於今年春節後的租金上漲,受訪人士普遍認為原因包括首次來深工作、租住學區房以及換租需求增加等。不過,促使租金上漲的原因似乎遠不止這些。記者在羅湖筍崗片區和紅嶺片區調查時發現,不管是城中村還是商品房小區,這裡的租金漲幅較年前普遍都上漲近10%,而且以居家需求為主。“附近的水貝村、玉龍新村還有華富村棚改之後,租房需求全部涌向這裡,導致這裡的租金出現明顯上漲。”當地的仲介人士告訴記者。

  近年來,城市更新已經被視為深圳樓市未來最重要的供應渠道,而且啟動的項目越來越多。不過,城市更新速度慢必然影響市場供給,其中就包括影響租賃市場的供給。

  其實,近年來火爆的長租公寓也是丁華的備選。過去一年,可以說是深圳長租公寓爆發之年,多家房企開始不惜重金投入長租公寓市場,多家門店開始正式運營。不過,長租公寓的火爆似乎也成為促使房租上漲的因素之一。

  記者在羅湖嘉寶田花園、福田中銀花園和南山華僑城片區調查時發現,許多小區堛漫郱蔔ㄕ足陘F“長租公寓”,包括蛋殼公寓、自如等品牌進駐。在華僑城海景花園,記者看到一套117平方米的三房單位,被蛋殼公寓租下後改成了4個房間,每個房間按照面積大小月租在3000元至4500元之間,加起來每月租金可達到15000元左右,而如果整套出租目前的市價為每月10500元左右。“這樣算下來此類長租公寓盈利空間其實並不多,但還是間接把小區的租金提高,而且他們的如意算盤還是放在買賣,只是先通過租賃把房源鎖定。”小區物業管理人員告訴記者。

  嚴格調控保持市場穩定

  有分析人士表示,隨著租售同權的深入開展,一些暫時買不起房子的消費群體將選擇租房。那麼,深圳住房租賃市場將何去何從,值得觀察和期待。只是,對於丁華這樣的租房剛需來說,或許只能“走得更遠”,選擇一些離市中心區相對較遠但租金較低的區域。

  除了租賃市場,深圳樓市整體的買賣交易情況在春節後也有所升溫。深圳中原研究中心的數據顯示,上周深圳全市二手房成交突破千套大關,達到1160套,環比上升36.3%;成交面積97821平方米,環比上升41.6%,但成交均價環比下跌2.89%,為每平方米56790元。上周新房成交539套,環比上升9.6%;成交均價環比上升0.1%,為每平方米54429元。

  記者在羅湖、福田和龍華多個片區調查時發現,春節過後仲介機構的訪客量有所增加,特別是一些開發商也開始陸續推出新盤,儘管目前新盤項目仍受到“限價”的約束,例如位於龍華白石龍片區的龍光玖龍璽二期,其開盤價格還低於周邊的一些二手房。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,新房備案限價在今年仍將繼續,因此項目備案難的情況依然持續,成交量偏低、新房價格下降仍將是大趨勢,但由於嚴格的備案制度已經實行了比較長的一段時間,一些有銷售壓力的房企會如期推出他們的項目,因此2018年新房的推售量預計會比2017年要多。不過,部分實力較強的房企會繼續“捂盤”,轉售為租也將出現。特別是國企,一方面順應國家政策的要求增加租賃,另一方面也可以積累客戶,為以後的銷售做鋪墊。深圳市房地產仲介協會研究總監徐楓認為,“房住不炒”直接明確了深圳未來5年商品住宅市場的政策方向;“分類調控”就是要進一步落實“滿足首套剛需、支援改善需求、遏制投機炒房”。(記者 吳家明)

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