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樓市調控不能只看一時

2017-03-30 09:49:12|來源:經濟日報|編輯:趙春曉

  各地出臺不同的樓市調控措施,應該對其適用範圍、對象、效應及可持續性做出認真評估,絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段,必須考慮政策是否可持續、是否可以成為未來長效機制的組成部分。而且,如果在保有環節徵收房産稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要厘清,那麼,在銷售環節加大炒房成本不僅是可行的,而且是具有可持續性的,關鍵還要看地方政府的態度、理念和智慧

  近段時間,北京接二連三齣臺樓市調控政策,成為新一輪全國樓市調控大潮的縮影。除北京以外,還有20多個城市相繼出臺限購或限購升級措施,差異化信貸成為這一輪調控的著力點。

  相關地方履行主體責任,力圖使調控措施儘快收到實效,其出發點和態度值得肯定。但需要提醒的是,各地出臺不同的調控措施,應該對其適用範圍、對象、效應及可持續性做出認真評估,而不能只看一時效果。調控應遏制投資投機性需求,阻止炒房者和炒房資金流入樓市,在有效防範風險的同時使房價回歸價值,而不是通過壓制剛需和改善性需求達到降低房價的目的。

  事實上,政策發生效應存在一定的滯後期。2012年的“雙限”調控措施出臺後,當年房價上漲的城市仍在增加,第二年效應開始顯現。直至2015年2月,銷售面積和銷售額同比降幅雙雙跌至最低點;同年3月,70個大中城市新建商品住宅同比價格均呈降勢。所以,有必要對調控政策保持耐心,而不是一味加碼、傷及剛需。

  截至去年末,全國新建商品住宅施工面積52億平方米,待售面積4億平方米,共56億平方米。按全國城鎮人口近8億人計,人均7平方米。按當年銷售13.7億平方米計,即使不開工新項目,也可以持續銷售4年以上。儘管其中存在結構問題、不平衡問題,但只要抑制了投資投機性購房,房價因供求關係變化而有所回落,就是大概率乃至必然事件。

  此時需要反思的是,不管是為了自住還是為了炒房,為什麼有些人不惜演一齣“假離婚”、冒著弄假成真的風險,也要以首套房的貸款政策購買第二套房呢?關鍵就在於這些人對樓市的預期依然看漲。如果判斷調控會帶來房價回落,任何人都不會採取如此非常手段來搶購第二套房。

  縱觀房地産市場的發展歷程,特別是2012年“雙限”以來的起伏跌宕,可以看出民眾的看漲預期不是源自調控措施的無效,而是因為政策的劇烈搖擺反復。如果沒有2015年“9·30”之後的一系列取消“雙限”、大力加杠桿措施,就不會發生2016年的房價暴漲。所以,各地當下推出的調控措施,絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段,必須考慮政策是否可持續、是否可以成為未來長效機制的組成部分。特別應充分意識到,如果今後再有相反的政策出臺,必將極大動搖民眾的信心。

  儘管建立確保房地産市場平穩發展的長效機制尚需時日,但是,如果不是從短期考核著眼,而是從經濟規律、市場規律把握,以長期改善民生、提高民眾實際購房能力並防範樓市泡沫和金融風險為目的,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,牢牢堅持住房的居住屬性,並從根本上改變對土地財政的過度依賴,其實並不缺具有可持續性的政策和措施選項。比如,延長二手房的上市交易時間、提高出售非自住第二套房的交易成本,等等。如果在保有環節徵收房産稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要厘清,那麼,在銷售環節加大炒房成本不僅是可行的,而且是具有可持續性的,關鍵還要看地方政府的態度、理念和智慧。

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