環京區域限購再度升級 大批投資客被套恐現退房潮

　　繼5月14日河北全面升級限購措施後，5月15日，河南開封市也出臺樓市新政，在商品住房限價銷售等方面作出相關規定。此外，5月13日，南京方面則推出了新購住房3年內限賣的措施。

　　這其中，由於涉及環京與環雄安區域，河北全面升級限購措施也成為了市場關注的重點。

　　據《證券日報》記者了解，此前環京與環雄安區域，針對外地戶籍的購房者，普遍執行的是限購1套住房的政策，而這也給一些投資客留下了機會。

　　不過，在限購措施升級後，符合購買資格的人群數量大幅減少。“不説環雄安區域，只拿環京區域來説，投資客的比例一直很大，而在執行買房需3年社保或納稅證明後，這些區域的購房人群肯定會明顯下降，基本上就是想賣也賣不出去，尤其是環京區域此前剛剛經歷房價的快速上漲，沒有人會選擇高位接盤，近期在那邊以投資為目的買房人群，估計都要被套在裏面了。”有業內專家指出，“環京區域近期簽了購房合同，但沒來得及網簽的客戶，估計很大一部分都要退房”。

　　仲介炒房大量被套

　　“我去年在香河買了一套，我徒弟在固安買了一套，除去新來的，我們店裏一半人都在環京區域買了房，估計短時間內都要砸在手裏了，現在各地的調控越來越嚴，我們自己的生意也不太好做。”面對河北地區限購的全面升級，北京某大型仲介公司的員工這樣對《證券日報》記者表示。

　　5月15日，河北省政府辦公廳印發了《關於進一步促進全省房地産市場平穩健康發展的實施意見》（下稱《意見》），根據意見，外地人在環首都、環雄安購房須提供3年社保或納稅證明。

　　同時，《意見》規定，已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

　　此外，對首次購買住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於30%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低於40%；對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款；對不能提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

　　值得注意的是，《意見》明確指出，補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。而此前，河北地區一直認可補繳的納稅證明或社會保險。“我們這邊有人專門做這個生意，即便不在這裡工作，也可以買納稅證明或社會保險，不過現在補繳的不算數了，想要有購房資格，現在買的話也要三年後才能拿下資格。”有知情人士稱。

　　據悉，去年以來火熱的樓市，讓不少從事房地産仲介業務的經紀人賺的盆滿缽滿，但大部分經紀人本身並不具備在北京買房的資格，因此有相當一部分房地産仲介經紀人選擇了在北京周邊區域購入房産，“當時買房的時候也是覺得環京區域還能漲，就把這幾年賺的錢都交了首付，不過最近北京限購也很嚴格，我們店一個月就幾單生意，收入下滑的很厲害，我也是靠著以前生意好的那段時間攢的老本來應付房貸，但要是市場環境一直這麼差，我的壓力會越來越大。”上述仲介公司的員工表示。

　　此前，有消息稱，北京最大的房地産仲介公司鏈家地産，為了優化資源配置，近期已經關閉了87家門店。而受北京新出臺的限購政策影響，很多鏈家門店4月份的成交量寥寥無幾，環比下降77%。

　　有業內人士指出，在樓市火熱時，房地産仲介參與二手房投資的比例相當高。而除了北京的房地産仲介在環首都區域大量購入房産外，不少環京區域的仲介員工也參與到當地樓市的投機中，由於他們具有信息上的優勢，因此參與二手房買賣的積極性頗高。“不過隨著調控全方位收緊，仲介員工想拿到以前那樣的薪酬已經不可能了，有些高位入市的，不排除斷供的可能性。而在調控不放鬆的情況下，環京區域的房價已經沒有繼續上漲的空間，而春節後那一波快速上漲基本也是幾個利好刺激下，投資客炒起來的，這一波上漲的水分估計很快就會被擠出”。

　　而根據河北廊坊市政府透露， 4月13日起，廊坊針對全市範圍內的開發商、仲介機構開展專項整治，堅決打擊違規銷售、惡意炒作、虛假宣傳、虛假房源等違法違規行為。

　　截至5月中旬，廊坊市共檢查54家開發企業、150家仲介機構，發現7家企業項目涉嫌存在違規銷售行為；42家仲介機構涉嫌存在不具備代理銷售資格而代理銷售相關項目；2家開發企業涉嫌未批先建問題；6家開發企業涉嫌提供虛假材料。

　　新政下恐現退房潮

　　除了仲介大量參與樓市的投機外，環京樓市還有其他大量的投資客。《證券日報》記者此前在固安某樓盤採訪時便了解到，他們的項目，投資客的比例至少在50%以上。“新政出臺，我們上個月開盤的項目，估計會有客戶退房，畢竟外地客戶大部分人都沒有3年社保，我們也在想辦法，儘量把這批客戶的都辦了。”有環京區域樓盤的銷售人員這樣對記者表示。

　　此外，有業內人士告訴記者，近期在環京、環雄安區域買房的人群，如果不符合新的購房資格，且還沒有通過網簽的，即便簽署了購房合同支付了購房款，也可以無條件毀約。

　　實際上，此前針對北京“317”樓市新政，有法官便表示，房屋新政的實施對購房人的履約能力産生重大影響，合同繼續履行一般會産生一定困難，對購房人因新政不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支持，並由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據房屋新政主張解除合同則不能成立，購房人應當繼續履行合同，否則構成違約並應依法承擔違約責任。

　　各地開啟限售模式

　　而在河北全面升級限購的同時，包括南京、開封、蕪湖、海口等地也相繼收緊了調控措施。

　　5月13日，南京市人民政府辦公廳發佈了《關於進一步加強房地産市場調控的通知》，規定購房人（含居民家庭、企事業單位、社會組織）新購住房在取得不動産權證後，3年內不得轉讓。通過贈與方式轉讓住房的，自簽署《贈與合同》並辦理轉讓確認手續之日起，贈與人滿3年後方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執行住房限購政策。

　　5月15日，河南開封市人民政府官網發佈《關於規範房地産開發企業行為維護房地産市場秩序的通知》，要求自發文之日起，房地産開發企業已取得商品房預(銷)售許可並對外銷售的商品住房，由市不動産登記中心提取近期內該項目銷售均價，市住建局指導實行限價銷售，房地産開發企業銷售價格外不得加收任何費用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型、同品質樓盤;非首次銷售的項目，成交均價原則上不得高於2017年4月份以前的成交均價。原則上半年內漲幅不得高於5%，一年內漲幅不得高於10%。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，市不動産登記中心停止其商品房網簽資格。對於捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實成交價格的房地産開發企業，市住建局暫不核發商品房預(銷)售許可證，情節嚴重的，市住建局停止其已發放的商品房預售許可。

　　同時，開封市政府還禁止企業以誠意金、VIP卡等形式蓄客，企業要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並明碼標價、一房一價，嚴禁採取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、製造供不應求假像。對涉案開發企業和仲介機構，一經查實，依法從嚴從重處理，開發企業停止預售及網簽，2年內不得參與本市土地交易，仲介機構吊銷營業執照，並列入失信企業“黑名單”。

　　此外，繼4月份海南全省限購，5月份海口、三亞、瓊海、五指山市陸續跟進加強調控。四地均將産權式酒店和二手住房納入限購範圍，且對外地居民購房提出社保或個稅繳納年限要求。而5月8日，蕪湖市頒布樓市新政，明確在蕪湖新購買(自該新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動産權證滿2年方可轉讓，使得蕪湖市成為安徽首個限售城市。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉指出，目前全國發佈樓市調控政策的城市已經超過60個，內容也全面升級。

　　根據中原地産監測數據，上週一線城市住宅成交量下調明顯，平均跌幅達到兩成，同比跌幅更是達到了44%，二線城市環比則有輕微波動，同比跌幅為20%，三線城市環比也有10%的下調。

　　“目前的樓市開啟‘五限時代’，即限購、限貸、限價、限售、限商。現階段全國已經有超過20個城市執行限售政策，而這也成為當前各地樓市調控的新思路。預計未來還有更多的城市會執行這一新調控措施。一定年限內限制轉讓，也確實可以有效的降低投機行為。”張大偉指出。