北上廣等新房銷售套上緊箍咒 違背政府指導價限售限簽

　　中新網北京8月4日電（種卿）近日，廣州樓市調控加碼，提出對不接受政府價格指導的項目，一律不予核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。記者梳理髮現，不少城市對新房售價都有嚴格規定，限價銷售、一房一價等成為政策關鍵詞。

　　而為了防範開發商捂盤惜售，分析人士建議，可通過規定樓盤銷售時間等舉措來施壓房企，從而真正達到限價目的。

　　廣州：不接受政府價格指導一律不發預售證

　　8月2日，廣州市發佈《關於嚴格落實房地産調控部署全面加強市場管理的通知》，進一步強化對新建商品住房預售價格、現房銷售價格的指導，對房地産項目預售、銷售定價不合理的，要堅決予以調整，對不接受政府價格指導的項目，一律不予核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。

　　在中原地産首席分析師張大偉看來，廣州在此時明確對新房的限價舉措，與6月份房價仍處上漲行列不無關係。

　　國家統計局發佈的70城房價數據顯示，6月份，廣州新建商品住宅價格環比上漲0.5%，而同期北京、上海則是環比下降。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上述政策有兩個導向：一是嚴格落實房地産調控部署，這説明近期市場上可能存在各類打“擦邊球”的做法；二是全面加強市場管理，穩市場依然最關鍵，對房地産各領域會採取比較全面的管理模式。

　　一房一價成多地“限價令”標配

　　多位業內人士對中新網記者表示，從全國範圍看，廣州上述政策並非樓市調控“新招”，不少城市對新房售價都有嚴格規定，限價銷售、一房一價等成為政策關鍵詞。

　　如，北京2016年9月曾下發通知，要求強化“控地價、限房價”的交易方式。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。商品住房項目在銷售中，要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高於申報價格。

　　上海去年也發文強調，自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核（包括預售許可和現房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調整。而在今年5月份，上海再次下發通知要求，銷售價格超出申報價格的，不得在網上簽訂預（出）售合同，不得辦理預告登記和轉移登記。

　　相比之下，長沙、鄭州等地則直接給出了新建商品房銷售價格的上限。

　　6月27日，河南省住房和城鄉建設廳發文稱，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水準；7月12日，長沙發文要求，商品住房項目申請預售許可證，2016年10月有銷售的，申報單價不得高於該項目2016年10月分面積段銷售均價。首次開盤，2016年10月無銷售的，申報單價不得高於同質可比項目2016年10月分面積段銷售均價。

　　“政府指導價其實一直存在，但在實際操作層面，部分開發商仍有不少‘灰色’應對手段。”居理新房數據研究院主任陽洋在接受中新網記者採訪時坦言，政策能否切實起到嚴打作用，還要看後續的落地細則。政策落地過程，也是政府與開發商博弈的過程。

　　控價或引開發商捂盤 咋破解？

　　談及開發商的“灰色”手段，張大偉認為確實存在。“此前，廣州樓盤就存在‘雙合同’成交案例，銷售定價100萬的房子照樣能賣到200萬，因此，嚴查和杜絕‘雙合同’是政策落地的關鍵。”

　　所謂“雙合同”是指兩份合同，一份是需要網簽的購房合同，另一份是裝修合同，兩份合同加起來的金額才是購房總價，而裝修合同金額不能貸款，需與購房合同中的首付款一併支付。

　　為防範類似對策，廣州在上述通知中要求加大對房地産開發企業執行明碼標價、一房一價規定的檢查指導力度，要求備案價格在樓盤銷控表明顯位置進行公開標示，銷售價格不得高於備案價格。

　　陽洋説，若嚴格控價，一些開發商考慮到基本盈利指標，或會捂盤惜售，這時，政府可通過規定樓盤銷售時間或長期停售該項目等舉措，給房企在資金回籠上施加壓力，從而起到切實的限價作用。

　　北京、上海均已明確，取得預售證的樓盤，需在規定時間內一次性公開上網銷售。上海要求，房地産開發企業應當嚴格按照國家和本市商品住房銷售管理規定，在銷售現場醒目位置公示經備案的銷售方案等內容，實行一房一價、明碼標價制度，在規定時間內一次性公開上網銷售。