房地産市場長效機制輪廓漸現 多地發文壯大租賃市場

　　■經濟形勢前瞻(五)

　　“租售同權”再下一城。17日，北京市發佈《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》。通知稱，包括京籍與非京籍的符合條件的承租人子女將享所在區義務教育。

　　進入2017年，中國房地産市場迎來一場劇烈的變革。熱點城市相繼步入以限購、限貸、限價、限售、限商為核心的“五限”時代，房價過快上漲勢頭得到遏制。與此同時，隨著多地發文壯大租賃市場，調整土地供應政策，樓市長效機制開始破冰，輪廓正逐漸顯現。

　　推進　“購租並舉”陸續落地

　　北京17日發佈的租賃新政指出，北京戶籍承租公租房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。

　　非京籍方面，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

　　同時，將建立全市統一的住房租賃監管平臺與網絡交易平臺，租賃監管平臺通過連結網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供後臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發佈、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

　　“過去無論是京籍還是非京籍人口，只能選擇在戶籍地或房産地接受義務教育，北京的租賃新政是‘租售同權’的最好體現。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　北京租賃新政還提出，各區人民政府應當根據各區實際加強租賃住房用地保障，通過在産業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。

　　2016年年底，中央財經領導小組第十四次會議強調，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。

　　今年5月，住建部面向社會就《住房租賃和銷售管理條例》公開徵求意見。7月，住建部等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。

　　目前，除北京外，廣州、佛山、武漢、瀋陽、山東、河南等地已下發試點方案，加快推進住房租賃市場發展。以武漢為例，目前該市已選擇武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區為住房租賃試點區域。由武漢市住房保障房管局牽頭組織相關單位，根據企業運營規模、資金實力、運營能力、信用等因素，選擇不少於五家國資企業、五家民營房地産開發企業、10家住房租賃企業，作為住房租賃規模化經營試點企業，爭取于2017年底之前實現住房租賃項目落地，新增租賃住房7000間，面積不少於30萬平方米。

　　調整　土地供應模式出現轉變

　　從最初的限購、限貸，到限價、限售，再到限商，熱點城市樓市步入“五限”時代。中原地産研究中心數據統計顯示，2016年第四季度以來，全國已有超過60個大中城市，出臺了多達160多次各類房地産約束性調控政策。

　　在此背景下，樓市從熱轉穩，調控政策也在“政策穩定”和“查漏補缺”的整體思路下，從限制需求側轉向增加供給。

　　北京方面，增加19宗住宅70年産權出租房用地的供應，將提供近2萬套房源。上海方面，推出2宗低價“只租不售”地塊，要求受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

　　深圳發佈的《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施（徵求意見稿）》顯示，深圳將加快推廣“政府主導+國企實施+公共住房的棚戶區改造項目實施模式”，支持人才住房和保障性住房建設。

　　武漢出臺的《關於支持百萬大學生留漢創業就業的若干政策措施》提出，確保實現“五年留住100萬大學生”的目標。據了解，武漢今後每年將建設籌集50萬平方米以上人才公寓，五年內達到滿足20萬人租住需求的人才公寓總規模。

　　“土地供應模式已出現轉變。”張大偉預計，未來一二線城市土地供應將越來越走向“限價化+居住化”，以北京為例，2017年成交的所有住宅用地全部限價或自住房化，在這種情況下，從土地供應開始，推動住房全面回歸居住屬性。

　　除增加租賃住房用地供應外，加速土地入市也是政策方向之一。此前，北京市住建委發佈《關於辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》，公佈了389個在途項目清單，強調“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目需加快開發進度，儘快形成商品住房供應。

　　探索　樓市長效機制雛形漸顯

　　經過去年“9·30”開始的兩輪密集調控後，一線及熱點二線城市房地産市場進入“量跌價穩”階段，房價過快上漲勢頭得到遏制。國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，經過本輪調控，當前我國房地産市場過熱局面得到一定程度降溫，總體運行平穩。一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，投機性、投資性的購房需求大幅減少；三四線城市房地産去庫存有效推進。

　　毛盛勇認為，後期仍會加大調控力度，試點長效機制。他表示，在一二線城市房價上漲的壓力比較大、很多三四線城市特別是縣級城市庫存比較高的背景下，現在應該強化地方政府的主體責任，因地制宜，實施分類調控。隨著各種長效機制經過各地試點研究，再進一步擴圍推出後，未來房地産市場會迎來更加良性的發展。

　　“我國房地産調控思路已從短期走向長期。”中國房地産業協會法務部主任康俊亮表示，從房地産行業本身來看，長效機制已在路上。包括住房登記信息、土地登記信息全國聯網，建立完善的、市場化的住房租賃制度，建立分類調控的土地供應機制及土地供應結構，以及正在立法中的房地産稅制度。

　　康俊亮説，信息聯網、房地産稅是基礎性的制度，通過信息聯網可以掌握基數，提高今後政策的針對性及有效性，房地産稅對抑制過度投資及投機有直接的調節作用；土地供應、租賃制度將確立市場與保障雙軌制的前提下，實現住房市場與住房保障的有效融合。

　　康俊亮表示，未來樓市長效機制將逐步完善形成，地方將根據自身情況進行分類試點，例如住宅租賃的試點從此前的12個試點城市擴圍是大勢所趨。