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印度年輕人買房熱比中國更滾燙

2010-09-02 09:07:20  來源:中國網  編輯:王瑞芳   

  在美國房地產泡沫頂峰時期,很多美國家長也資助孩子買房。不存在東方式家庭倫理的西方家庭竟然也發生“代際購買力”置業現象,這只能說明,氾濫的貨幣政策具有多麼強大的作用,比所謂的文化傳統厲害多了。那些將“代際購買力”看作是房價高漲原因的人其實顛倒了因果,“代際購買力”是一個“果”而不是“因”,氾濫的貨幣政策迫使代際間合併購買力,搶先置業來完成對財務風險的抵禦。

  儘管房價不斷上漲,北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,比發達國家要快一代人的時間。 近日,鏈家地產市場研究中心與光大銀行合作的一份報告顯示,儘管房價不斷上漲,北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,比發達國家要快一代人的時間。報告說,日本和德國為42歲,我國台灣地區為36歲,美國首次購房年齡也達到30歲以上。

  北京首套房購買者低齡化,而且相當一部分是全額購房,這只不過意味著中國房地產市場的“代際購買力”:老人家會為孩子們買房,房地產市場是一個“啃老”的主要市場。富裕的家長們全額付款,不富裕的家長們會拿出一部分養老金來幫助孩子按揭。

  這個報告帶有強烈的暗示性,將房地產市場的高漲歸因于“代際購買力”,它的背後動力是一個中國式的家庭倫理故事,反映了代際間的財務是不獨立的——父輩有責任為孩子搞掂一切,而孩子則有義務贍養父母。這個依賴父母購買力的“家庭觀”同市場經濟下的個體價值觀的衝突是明顯的,以至於諸多地產大佬(任志強等) “曬”出自己獲得首套房的年齡來給予藐視,認為年輕人過於“嬌氣”。

  雖然“代際購買力”的確因中國傳統的家庭倫理而存在,但這個理由很容易成為一個誤導性的因素。因為北京首套房購房年齡跟美德日相比,並不十分妥當,時代的落差赫然。例如英國,現在的首套購房年齡是34歲,但是在25年前,這個數字則是27歲。日本現在是老齡化期間,房子比人都多,但是在1980年代房地產泡沫高漲時期,日本首套房購房時間則是25歲,中國台灣地區在過去房地產高峰時期的首套房購房年齡也在26歲左右。

  即使不論時代落差,參考當下現實,那麼中國房地產最好的參照是印度,印度首套房購買年齡也是不斷低齡化,在1990年代印度的首套房置業年齡是38歲,現在則是28歲不到。儘管印度家庭家長在女兒出嫁的時候會奉上嫁菕B在男孩結婚的時候會有一筆財禮,但整體上看,印度代際間的財務的獨立性稍高於中國,但是,印度年輕人買房的熱潮甚至比中國還滾燙。

  中印兩國首套置業的“不斷低齡化”的根本原因還是“通脹預期”。歐美在二三十年前置業低齡化,那是因為房價非常便宜,歐美主張代際之間財務高度獨立,父母沒有義務幫助孩子買房。大量人口的 “嬰兒潮”一代置業的低齡化最主要原因就是房價比較便宜,負擔起來壓力較小。而中印最奇妙之處在於,房價越上漲,置業年齡越提前,這不符合正常邏輯——房價上漲會引發家庭財務調整,置業會推遲。

  但中印等國民眾害怕極度寬鬆的貨幣政策,民眾將房屋作為儲蓄的一種替代物,這時候“代際購買力”不僅僅來自家庭倫理,也是一種代際的“風險、收益共擔”,父母將積蓄給孩子,來換取孩子的收入流不會被上升的按揭所“吞噬”,降低了孩子“收入流緊張”風險,在父母老邁的時候,孩子則可以對其進行“反哺”。印度很多父母都會跟孩子們約定,房屋升值部分孩子們將要返還給父母。

  其實,在美國房地產泡沫頂峰時期,很多美國家長也資助孩子買房。不存在東方式家庭倫理的西方家庭竟然也發生“代際購買力”置業現象,這只能說明,氾濫的貨幣政策具有多麼強大的作用,比所謂的文化傳統厲害多了。那些將“代際購買力”看作是房價高漲原因的人其實顛倒了因果,“代際購買力”是一個“果”而不是“因”,氾濫的貨幣政策迫使代際間合併購買力,搶先置業來完成對財務風險的抵禦。(唐學鵬)

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