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我看西班牙地產之沉浮

2010-10-25 14:30:27  來源:中國青年報  編輯:王瑞芳   
  據西班牙住房部發佈的數據,西班牙今年第三季度全國平均住房價格為1832歐元,同比下降3.42%。此間媒體評論說,這意味著在經歷了連續10個季度的下跌之後,西班牙的房地產市場正在逐漸擠出泡沫,目前的價格已經回落至2005年年底的水平。

  西班牙房地產價格連續下降並非偶然,這正應了“世界上沒有不破的房地產泡沫”的鐵律。在房地產泡沫破裂之前,西班牙房地產業也享受著上升期的金色陽光,不少地產商一夜暴富,投資者也競相得利。據統計,在1999年~2007年期間,西班牙房地產價格翻了一番;同期,歐洲新屋建設的2/3都發生在西班牙。直到2008年年底房地產泡沫行將破滅之時,房地產開發商獲得的貸款總量達5000億歐元,幾乎是西班牙年GDP的一半。

  筆者以為,西班牙房地產業的昨天和今天,很多地方同中國的情形有相似之處,分析西班牙房地產業的沉浮,對國內的房地產發展有一定借鑒意義。

  西班牙房地產市場的繁榮有諸多的原因:首先,是市場供給的剛性需求。和中國一樣,西班牙一大批“70後”、“80後”步入成家立業階段;與此同時他們還有大量拉美移民涌入,這些人的住房需求需要滿足。其次,地方政府的力推。地方政府通過改變城市開發計劃,改變土地性質允許開發商建設,以收取豐厚的許可費,這一點頗像我國地方政府的“土地財政”。第三,和中國人一樣,西班牙人也有強烈的買房偏好,西班牙的住房中有85%都是房主買房自住,這個比例居歐盟成員國首位。另外,在西班牙,買自住房的本金和利息支出都可以抵扣個人所得稅,一些地方政府在此基礎上對購房又附加了許多優惠,在一定時期內助長了地產泡沫化。

  在政策的支持下,房地產業迅速成為西班牙國民經濟的支柱產業。有報告稱,建築及相關產業對西班牙國內生產總值增長貢獻率達到18%。而且,西班牙在歐元區單一貨幣體中享受著低利率,低利率帶來的信貸潮、房地產和建築業高速增長是近些年來西班牙經濟增長的主要動力。反觀我國,在寬鬆的貨幣政策下,大量資金涌入房地產業,房價猛升,普通民眾“望房卻步”,房屋的空置率卻畸高,而房地產業由此也成了支柱產業,這與西班牙房地產泡沫破裂前十分相似。現實中,我國房地產業不斷膨脹的泡沫,已經成為經濟可持續發展的巨大威脅。

  房產泡沫破裂前後西班牙保障房建設也存在巨大差異。統計顯示,上世紀80年代,西班牙每年新開工房屋中約有60%都是補貼住房,但90年代後迅速下降到不足30%,到2005年只有10%左右。而在房地產泡沫吹大之後,西班牙住房部果斷制定了2005~2008年住房計劃,擴大專供困難群體的政府保障性住房建設和供給;對低收入者和35歲以下青年提供購房或租房補貼。這些措施已產生積極效果,如今,每百套新建住房中就有30套政府保障性住房,保障了民眾的住房需求,並有力促使商品房價格的回落。

  應對房地產泡沫的“組合拳”可使高房價“軟著陸”。在大量建設保障房的同時,西班牙政府頒布了《土地法》,用於遏制土地投機和打擊土地開發中的腐敗現象,調控住房建築用地。另外,還加強了對金融機構的監督,及對外國資本熱炒房地產的控制,並出臺政策優先解決青年人和低收入者住房問題,使房價逐漸趨於理性。

  反觀我國,囿于長期過度依賴房地產拉動經濟,以及地方政府捆綁在房地產上的利益過多,這使得房地產調控舉步維艱,可以肯定的是,這種發展模式是不可持續的,並且會隨著地產泡沫的變大而危機四伏。想要告別“騎虎難下”的形勢,西班牙房地產業沉浮錄值得決策層為鑒!(陳夢嬌)

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