宋溪插圖
房價進入下跌通道後，還有多少下跌空間、何時到底，是購房人最關心的問題了。樓市價格是否還會降，取決於開發商的資金鏈。對此，SOHO中國董事長潘石屹發表博文稱，現在開發商死不了，資金鏈還不錯。潘石屹認為現在中國經濟最薄弱的兩個環節是中小企業和地方政府，並稱：“開發商還沒有死，穿單衣服的先死了，開發商還穿著棉衣呢。”對於潘石屹的樂觀，任志強則直接回應：“很快就只剩褲衩了。”開發商的棉襖會像任志強說的脫得那麼快嗎？業內人士對此進行了相關分析，並給讀者展示一個開發商降價的路線圖，但這張圖能否有機會全部展開，現在還很難說，也許這張圖剛剛展到一半，開發商的棉衣就又穿上了。
多數開發商棉襖在身
就在通州的房地產市場因率先降價而成為焦點之時，房山、昌平的房價在9月份也開始出現全面回落，有人評論說開發商要撐不住了。但記者採訪的多位業內人士均對此說法“淡然一笑”。
周先生是京城一知名地產公司的營銷副總，他表示雖然市場不好，但“瘦死的駱駝比馬大”。
“目前，這種行情確實不太樂觀，政策的嚴厲程度要高於我們的預期，所以，你也看到，開發商都紛紛降價，不再死扛了。”周先生開門見山地說。“但要說開發商資金鏈要斷了，活不下去了，那還早著呢。”周先生話鋒一轉。
“咱就拿降價降得比較厲害的通州項目來說，京貿國際城去年1月份以13800元的均價開的盤，你可以查查它當初的拿地成本和2009年通州的市場均價，13800元的價格絕對算是高開的。後來，北京‘副中心’、通8條地鐵、將建‘北京第一高樓’……這些‘利好’出來後，3月份，2號樓開盤均價就到了18600元，4月份3號樓就達到26800元了。4個月，房價翻了近一倍，賣出近千套房子，它賺了多少？再說降價，去年11月房價降到19800元，賣出200多套，現在降到14000多元了，比開盤價還貴呢。咱們不用細算，它13800元的價格都有的掙，你說，它現在降價是因為資金鏈快要斷了嗎？”
“再說以打出每平方米13000元特價房的潤楓領尚，2009年9月以15.3億元獲得土地時，項目的樓面價為每平方米6746元。按照每平方米2500元的稅費和管理運營成本、2200元左右的人工、建安成本計算，這個項目賣到11000元就應該不賠。”周先生接著算賬：“2008年之後的4萬億計劃，讓開發商迅速緩過來了，而且吃得飽飽的、穿得暖暖的，底子很厚，這也是政府為什麼不輕言取消限購的原因。”
潘石屹也說：“2009年銷售三萬多個億，2010年銷售五萬多個億，款還在慢慢回，現在開發商死不了，資金鏈還不錯。”
因此，對於目前的開發商降價，周先生更願意這樣理解：“你研究過松鼠嗎？天氣一冷，松鼠就開始貯藏食物。這樣，在寒冷的冬天，松鼠就不愁沒有東西吃了，即使天氣再冷，也不會被凍死或餓死。在樓市，今年這個最寒冷的冬天即將來臨，上市公司要有一個好看的報表；大公司要根據全年銷售情況，調整銷售策略完成全年銷售目標；小公司面臨支付年底工程款、銀行貸款等，所以，要提前採取降價銷售，回籠資金，以便冬天真的到來時，穿上棉襖，不被‘凍死或餓死’。現在的降價，我更覺得是一場開發商備糧的‘松鼠行動’。另外，你看現在萬科不是還在拿地嘛，有的開發商促銷，是從戰略角度考慮的。另外，開發商自己嚷嚷快扛不住了，也有給政府製造輿論壓力，讓購房人儘快出手的目的。”
開發商降價有路徑
“退一步講，即使開發商真的資金緊張，扛不住了，也不會像任志強說的，很快就剩褲衩了，他的話可能更多地有些調侃意味。咱們梳理一下前幾年的經驗，房價進入下跌通道後，其實是有規律可循的。”周先生這樣說著，給記者畫出了一張樓市降價路線圖。
房價進入下降通道的第一個階段是觀望階段，市場表現為量跌價滯。新政策出來後，不僅購房人會觀望，開發商也會觀望。雙方都繃著，看誰能繃得住。結果肯定是開發商先繃不住了，房價就會進入下降通道。這個週期有長有短，長的一年多,短的三四個月，今年這輪從觀望到開發商普降，就將近1年。
第二個階段是量跌價跌階段。價跌的第一塊多米諾骨牌，一般會是規模較大或是位於郊區的純新盤，表現為以明顯低於之前預期和周邊項目的價格入市，原因是這些新盤進入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價在技術上也比較容易操作。之後，如果市場預期繼續悲觀，成交量萎縮，開發商的老項目沒辦法，也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講，二手房的價格是相對堅挺的，這是由於二手房的賣方是分散的個體，除非特殊原因，都不會有資金壓力，但當一手房大規模降價後，一直以一手房為風向標的二手房也不會堅持多久，樓市會進入全面降價之中。至於降價幅度能有多少，會在哪個環節轉入價跌量漲、量漲價升的回暖通道，就要看這個階段市場的博弈情況了。
周先生解釋說，目前北京樓市就處在這個階段，一手房普遍降了，二手房還沒降。需要注意的是，開發商的普降都是“丟卒保車”的性質。只不過對於大公司來說，他的“卒”可能是一個項目；對中小公司來說，他的“卒”可能是一棟樓或幾套房。保住“車”後，他可能就不降了。市場還不好，這個過程會反復。也就是說，開發商禦寒的衣服會一層一層地脫，但除了個別項目，一般不會直接脫到“只剩褲衩”。
第三個階段，開發商萬一保不住“車”了，也會率先通過尋找股東入股、項目轉讓等途徑應對資金困局，一段時間內“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。最後一步，迫不得已，開發商才會“一降到底”，那時就有可能真是“白菜價”了。
能否等到
開發商只穿“褲衩”？
日前，綠城地產爆出資金緊張、股價大跌的消息。之後，綠城地產董事長宋衛平在微博上說，一、努力做銷售，把房子賣出去；二、騰挪掉幾個項目；最後，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以後就不再做房地產了。
周先生分析說，目前市場博弈還處在第二階段，從宋衛平的表態也可以看出，他的第一步是“努力做銷售，把房子賣出去。”在房價下跌通道中，怎麼努力把房子賣出去，他可能會選擇“丟卒保車”式的降價，這和他說的第三步“直接把價格降到底”是有本質區別的。另外，這中間還隔著一個“騰挪掉幾個項目”，騰挪掉幾個項目，沒有幾個月到1年的時間是不夠的。所以說，從綠城這個公司來看，資金鏈現在一定是很緊張的，它的“降到底”過程還這麼漫長，其他資金還可以的公司就更不用說了，這個週期會比較長，也許半年、也許一年，甚至更長。購房人要做好持久戰的準備，當然，也有可能根本等不來這一天。
潘石屹也認為，開發商淪落到只穿“褲衩”的程度不太可能。他解釋說：“現在中國經濟最薄弱的環節在哪？第一就是中小型企業，他們的大部分產品出口到歐美，現在歐洲出口不行了，勞動力成本還在上升，政府的基礎建設項目比較多，佔用大量勞動力，銀行利率也在提高。第二就是地方政府，開發商還沒有死，穿單衣服的先死了。”換言之，如果開發商出問題了，中國經濟就會出問題。不過，樓市整體沒問題，不代表個別開發商沒問題。一些開發商會面臨被洗牌或清盤退出，這對於購房人來說，也許會有“撿漏兒”的好機會。
北京房協秘書長陳志分析說：“從目前來看，政府短時間內不會取消限購，但不太會允許房價下跌太快。年底價格漲幅回落最為明顯，並將持續到明年。樓市進一步回歸理性了，部分房價過高的地區會逐步消除泡沫，房價持續穩定，暴漲時代已經過去了，這是我對政策走向的一個基本判斷。基於此，我認為，北京房價大跌的可能性很小，當然，像京貿國際城等項目的個別案例除外，因為去年價格的水分太大。沒有去年的暴漲，也不會出現大跌。但從目前降到8000元、9000元，從現在看，不可能。因為14000元這個價格，有人出手，而且人還不少，就證明有支撐，相對築底了。”
另外，陳志還指出：“現在，周邊的許多朋友也問我，房價什麼時候到底？我覺得這裡面有一個誤區，許多人都想抄到這個底、這個點，但這個點是稍縱即逝的，而且是從後往前看的，你要刻意地等，可能一輩子也買不了房。實際上，大家說的房價這個底，應該是一個區間，一個波段，在這個波段上，什麼時候買都可以，所以，我個人認為現在買房還是在一個合理的價位上的，購房人可以適時出手。另外，從長期來看，房價依然堅挺，是抗通脹防縮水比較不錯的選擇。”（本報記者 李海霞）
| ||||
中國互聯網舉報中心 違法和不良信息舉報電話：010-68891032 新聞從業人員職業道德監督電話：010-68892232 68892233 監督郵件：jchsh@cri.com.cn
