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一方面交易環節稅負日趨加重，一方面持有環節試點不斷推進，二者如何平衡
房地產稅收體系改革需通盤考慮
本報記者 李松濤
從7月開始，北京的二手房購買者發現，自己要繳納的稅一下子增加了很多，購房成本陡然升高。尤其對青年人來說，增加的稅收負擔甚至到了多出一個首付的程度。
這背後並非稅率被調高，而是由於房產交易的計稅價格發生了改變。
我國目前執行的二手房交易繳稅方式，基本上是由各地政府制定最低交易指導價，然後以這個價格為基準來計算相關稅費。因此，二手房交易最低指導價格的風吹草動，就會直接傳導到購房人的交易成本上來。
中國青年報記者從北京多家仲介了解到，北京市從7月開始就調高了二手房交易的最低指導價，這個最低指導價最低的調整幅度為10%，高的調整幅度則達到30%。正是這樣的改變導致了二手房交易繳稅的大幅增加。這意味著，除了忍受高房價，購房人還要為購房繳納更多的稅金。
這樣的改變讓很多年輕人叫苦不迭，對他們來說，買房資金有限，多繳稅就意味著要籌集更多的購房資金。他們不明白，房地產交易環節為什麼要繳這麼多的稅。
“從房地產交易環節徵稅的角度看，此次的調整是為了貼近市場價格，這樣才能實現真正的稅收，但從另外一個角度看，我們的房地產稅收體系是不是到了應該調整的時候？”偉業我愛我家集團副總胡景暉說。
目前在我國的18個稅種中，涉及房地產業的有10個，覆蓋了從房地產開發建設、新房出售、二手房交易的全過程，此外，還附著一項具有稅收性質的收費，也就是教育費附加。這10個稅種中，有5個是僅在房地產業徵收，有5個則是涉及其他行業。有統計顯示，僅針對房地產業徵收的五大稅種在2003年∼2012年10年中就從900多億元上升到1.01萬億元。而同樣在這10年，我國稅收收入從兩萬億元增長到10.06萬億元。房地產業的稅收增速遠超稅收總收入增速。
不僅如此，在房地產從土地到二手房交易的各個環節中，存在重復徵稅、稅上徵稅的狀況。比如在房地產開發建設環節，開發商就需要繳納契稅、印花稅、土地使用稅、企業所得稅、營業稅等稅種，到了銷售環節，購房人要繳納契稅、印花稅等，而到了二手房交易環節，交易雙方還要繳納個人所得稅、契稅、印花稅、營業稅等稅種。
正是由於這樣的稅收體系，才造成房地產業的稅收收入增速明顯高於整體稅收總收入的增速。為此，不斷有學者呼籲，要對房地產業各個環節的稅費進行合併清算。
近幾年，在交易環節稅負日趨加重的情況下，市場還要面對持有環節徵稅的預期。房地產交易環節和持有環節的稅收究竟應該是一種怎樣的關係？很多業內專家認為，房地產稅收體系改革需要通盤考慮。
最低指導價上調，稅費多的能增加數十萬元
按照仲介的說法，7月損失了不少客戶，原因就在於北京市調高了二手房交易的最低指導價。
“7月的調整算是今年幅度最大的一次，全市普遍都上調了10%，一些價格上漲多的地區，則上調了30%。” 北京中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，購房人的成本確實陡然增加了很多。
北京教育資源密集的五道口、萬柳板塊都是上調幅度較大的區域，上調幅度在15%左右。一些樓盤由於房價上漲較快也成為被調整幅度較高的樓盤，比如位於北京東三環雙井的一個樓盤，最低指導價上調了29%，一個位於北京北四環望京的樓盤，最低指導價上調了24%。
按照目前的二手房交易繳稅項目來看，個稅、營業稅和契稅是最主要的三項。
一家仲介以五道口一處學區房為例計算，這個樓盤的最低指導價從近30000萬元/平方米上調至35000元/平方米。假設該小區一套不足5年的100平方米的住房要交易，將需要繳納房屋差價20%的個稅，5.5%的營業稅和1.5%的契稅。算下來，7月1日最低指導價調整之後，購房人將需要比調整前多交二三十萬元的稅。
讓很多仲介懊惱的是，不少客戶就因為沒能趕在7月1日之前簽合同，最終因為增加過多的交易稅費而放棄了買房。
北京中原市場研究部統計數據顯示，7月北京二手房住宅網簽套數為10412套，相比6月的9232套上漲了12.8%。但同比2012年同期的17130套，則下降了39.2%。
胡景暉告訴記者，雖然環比6月，北京7月的二手房交易量還是上漲的，但由於北京二手房網簽一般要落後於實際交易一個月左右，所以，7月的網簽量並沒有真實反映當月市場狀況。這個反應會在8月體現出來。
“7月中下旬北京二手房市場新增需求登記量和實際交易量均有小幅回落。”胡景暉告訴記者，7月的實際交易量可能環比上月減少了近一成。
從目前市場看，房齡越短、面積越大、價格上漲越快、最低指導價調整幅度越大的二手房受到的衝擊就越大，購買者需要多付出的稅費也就越多。這些稅費都需要一次性付清，因此，對購房人來說，這就意味著購房首付比例的上升。
據一家仲介公司的經紀人介紹，7月最低指導價的上調，對購房人帶來的稅費負擔的增加，多的能達到六七十萬元，少的也有數萬元。
其實，這並不是今年以來北京第一次上調二手房交易最低指導價。4月就調整過一次，但那次的調整幅度不大，市場反應並不明顯。
讓很多購房人不滿的是，相關部門並沒有事先通知要對最低指導價進行調整，從而造成買房的被動。
“2011年北京出的政策，說是要對二手房交易最低指導價進行動態調整，這就意味著可以不必事先通知。”張大偉說，多個城市如今都在進行動態調整，最低指導價隨時都可能調整。
接近真實交易價格總是那麼難
相關部門至今也沒有解釋過為何在7月進行了最低指導價的大幅度上調。而在業內人士看來，此舉只是為了更加貼近市場價格。
以上述五道口板塊的小區為例，儘管其最低指導價被上調至35000元/平方米，但其市場交易價格接近70000元/平方米。在這個意義上，即使是調高了最低指導價，距離市場真實交易價格依然較遠。
“這就是長期以來存在的問題，當二手房交易的計稅價格背離市場真實價格的時候，二手房交易的稅費就會少一大塊，也就無法起到這個稅收體系應有的作用。”胡景暉說。
實際上，這個問題是自房地產市場開啟以來一直存在而沒有解決的問題。
1994年，原國家計委制定的《城市房產交易價格管理暫行辦法》就規定，國家實行房產交易成交價格申報制度。房產權利人應當向縣級以上人民政府如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實申報。
但是，由於房產交易附著多項稅費，少繳稅是交易雙方的共同訴求，所以在成交價格申報上，總是會低於實際成交價格。
這樣的行為後來被稱為“陰陽合同”。也就是說，房產交易雙方簽訂一份合同，上面標注真實的成交價格，但在辦理房產過戶時則提供另一份合同，上面標注的則是縮水的成交價格。通過這樣的方法，買賣雙方都能少交稅，皆大歡喜。
為了盡可能地貼近市場真實價格，相關部門想出了一個辦法，就是制定房產交易最低指導價，以此作為徵稅的基礎。各地政府部門對此的基本思路是，當真實的成交價格高於最低指導價時，就按照真實成交價格徵稅，但真實的成交價格低於最低指導價時，則按照最低指導價徵稅。
現實中，二手房交易基本就是按照最低指導價進行申報、繳稅、過戶，因為政府部門很難看到真實的交易價格。
以北京為例，2006年之前，每年北京市建設委員會都會發佈一個小冊子，其中列明北京市各個區域的二手房交易指導價。這個指導價基本上只有實際成交價格的一半，有些甚至只有1/3。
2006年7月10日，北京市地稅局發佈《北京市地方稅務局關於調整二手房交易計稅價格的通知》，對現行的二手房交易最低計稅價格進行了新的調整。這次調整被認為是稅務部門加大對房產交易徵稅力度的表現。
對稅務部門來說，二手房交易的計稅價格=各類房地產的基準價格×建成年代修正系數×樓層修正系數×房型修正系數。要做到稅收足額徵收，調整基準價格，也就是所謂的最低指導價是首要前提。
2008年、2010年、2012年，國家稅務總局先後發過數個文件，要求加強對二手房交易價格的評估，做到足額收稅。但效果一直不好。
“不斷上調二手房交易的最低指導價就是為了解決這個存在了多年的問題，但一直沒有解決好。”財政部財政科學研究所副所長劉尚希告訴記者，各地都有顧慮，因為要促進房地產交易，培育市場，所以往往對這個價格背離的情況睜一隻眼閉一隻眼。
據張大偉統計，在北京，從2004~2008年，每年都會調高一次二手房交易最低指導價，但2009年、2010年就沒有調整。
需要怎樣的房地產稅收體系
2011年，包括北京在內的多個城市提出要建立二手房交易動態評估體系，以貼近真實市場價格。從這一年開始，重慶、上海開始試點房產稅。
今年年初，房產交易差額要徵收20%個稅的規定被重新提出，並在包括北京在內的多個城市開始執行。
對買房人來說，最低指導價的調高、個稅徵收的嚴格執行都導致了購房成本的高企，而房產稅試點擴大的預期在不斷加強，這就意味著，在房產交易和持有環節都有著不小的稅收負擔。
市場呈現出一種矛盾狀態。一方面，供不應求的市場格局需要將那些存量房逼出來進入市場流通；而另一方面，交易成本的上升則讓很多人不具備購買能力。
“我們是不是應該在交易環節徵收這麼多的稅？”胡景暉說，從2005年到現在，交易環節不斷加大稅收，但並沒有起到打壓房價的作用，也沒有起到促進房產流通的作用，是該反思房地產稅收體系了。
在他看來，應該在房產交易環節輕稅，而在持有環節重稅，這樣才能把那些閒置的住宅擠到市場上，增加供應。
國務院發展研究中心新出的《中國住房市場調控與政策》一書中也提到類似觀點。在這本書中提到，住房轉讓過程中，各種稅費負擔實際均由購買人承擔，在住房轉讓環節徵收營業稅不僅不能從根本上抑制投資投機需求，反而將加重首次置業和改善性需求的負擔，抑制了大部分自住型需求，也不利於增加二手房的供應。建議在堅持和完善限購政策的基礎上，降低房地產交易環節的稅費。
其實，就在去年12月，時任財政部長謝旭人發表文章稱，要統籌推進房地產稅費改革，對房地產交易環節徵收的有關稅種進行簡並。
但這個計劃實施起來並不容易。
“從正常的稅制建設來看，增加房產持有環節稅收，合併交易環節稅收是大方向。”劉尚希說，但稅制改革不能抽象地談。如果從鼓勵二手房交易來看，應該減稅，但在現有市場環境下，要抑制投機，就不能減少交易環節的稅收。相對於北京的房產增值幅度，稅收負擔是重還是輕？房產增值並不是個人努力的結果，對這部分獲益是不是應該徵收相當分量的稅？
在劉尚希看來，我國現實的問題是房價看漲，而稅收的力度不夠，控制不住房價的上漲，在這個時候減少交易環節的稅負就會造成不好的後果。如果現有的交易環節的稅收能做到位，就不會有很多人願意在房地產市場投機。現在的關鍵其實反倒是要把現有的稅收執行到位。
“房地產稅制改革並不是簡單的改革，而是關聯了很多問題。”劉尚希說，比如地方稅，如果對現有的房地產稅制進行改革，地方未來要以什麼作為主要稅種？比如土地制度，我國現有的二元土地結構導致了不同的土地利用方式，稅收在其中該如何調整？再比如房地產該如何定位，地方政府與房地產該是怎樣的關係？此外，還會關聯到房地產調控、管理等問題。
在劉尚希看來，上述這些問題都決定著房地產市場價格預期和發展方向，這些問題不解決就無法推動房地產稅制改革。而這些問題的解決需要大量的時間，目前還看不到時間表。
本報北京8月14日電
（原標題：房地產稅收體系改革需通盤考慮）
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