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城鎮化將帶來30億平方米住房需求
或促房地產業發生變局
□記者 梁倩 北京報道
日前，被認為是今後一個時期指導全國城鎮化健康發展的宏觀性、戰略性、基礎性的規劃，也是中央頒布實施的第一個城鎮化規劃———《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》正式落地，規劃明確指出，2020年進城落戶農民將完全納入城鎮住房保障體系。與此同時，以戶籍為突破口，從戶籍、醫療、社保、住房等多方面明晰了農民進城權益與發展路徑。
對此，業內人士指出，城鎮化過程中由於人口轉移將帶來大量住房需求，假設人均住房面積為30平方米，那麼人口轉移將帶來住房需求量30億平方米。因此，房地產行業將成為人口城鎮化的最終載體和最直接受益者 。 但 是，城鎮化是“雙刃劍”，應謹防過度利用“土地紅利”，謹防“城鎮化”變成“房地產化”，避免過高地價推高房價。
“人的城鎮化”目標確定
《規劃》明確指出，到2020年，城鎮化水平和質量穩步提升，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現一億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。
CRIC研究中心認為，城鎮化的過程是農村人口向中小城鎮轉移、中小城鎮人口向城市轉移、各城市人口向核心城市轉移的過程，這些新增的城市人口將給房地產市場帶來源源不斷的各層次住房需求。
對此，住建部副部長齊驥表示，“逐步實現基本公共服務常住人口全覆蓋。”即在符合落戶城市住房保障條件的農民家庭全部納入到住房保障範圍的前提下，要逐步實現基本公共服務常住人口全覆蓋，這意味著，戶籍不再是硬性標準，而是沒有得到戶籍的常住人口也要進行住房保障。
新型城鎮化將成為未來房地產市場容量增長的持續動力。據CR IC測算，2010年第六次全國人口普查數據，全國居住在城鎮的人口為66557萬 人 ， 佔 總 人 口 的49 .68%，同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮人口增加了2億余人，鄉村人口減少1 .3億余人，城鎮人口比重上升13 .46個百分點。過去十年是我國人口從農村向城市轉移速度最快的10年，這部分人口的住房需求是個龐大的數字，假設人均住房面積為30平方米，那麼2億人口的住房需求量將達到60億平方米。
這意味著，若按照規劃，2020年進城落戶農民將完全納入城鎮住房保障體系。那麼，一億落戶人群，住房需求將達30億平方米。但若按照剩餘兩億人先享受公共服務，將遠遠超出過去10年60億平方米的住房需求量。
《規劃》透露城鎮住房制度思路
值得注意的是，《規劃》雖然是中央對未來新型城鎮化的全面部署，但透露出我國未來住房制度思路。
《規劃》指出，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。
住房供應體系方面，《規劃》確定，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售並舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩定增加商品住房供應，大力發展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。
保障性住房制度方面，建立各級財政保障性住房穩定投入機制，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房並軌運行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格準入和退出制度，提高保障性住房物業管理、服務水平和運營效率。
此外，《規劃》還明確健全房地產市場調控長效機制。調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和佈局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。
21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，這是近10年來中央對我國城鎮住房制度表述最完整的一次。
齊驥表示，城鎮住房制度，是市場配置資源和政府保障相結合，以市場為主，來推動形成總量基本平衡。“第一個總量基本平衡，是指供求關係平衡；第二個是結構基本合理，商品房、保障房供應結構合理；第三是房價與消費能力相適應。”
《規劃》表示，採取廉租住房、公共租賃住房、租賃補貼等多種方式改善農民工居住條件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓勵社會資本參與建設。農民工集中的開發區和產業園區可以建設單元型或宿舍型公共租賃住房，農民工數量較多的企業可以在符合規定標準的用地範圍內建設農民工集體宿舍。審慎探索由集體經濟組織利用農村集體建設用地建設公共租賃住房。把進城落戶農民完全納入城鎮住房保障體系。
城鎮化是一把“雙刃劍”
值得注意的是，有人認為，城鎮化或將帶動房地產發展另一個“黃金十年”，被外界疑慮是否城鎮化會再次被“房地產化”。對此，全國人大財經委員會副主任辜勝阻表示“城鎮化是一把‘雙刃劍’，用得好是黃金機遇，做得不好也可能產生災難性後果。”
的確，近年來，我國城鎮化步伐迅速加快，但我們不難發現其中問題所在。一方面，我國常住人口城鎮化率為53 .7%，戶籍人口城鎮化率卻僅有36%，有2.34億農民工及其隨遷家屬被統計為城鎮人口卻未納入城鎮戶口。另一方面“土地城鎮化”快於人口城鎮化，建設用地粗放低效。
《規劃》就明確指出，一些城市“攤大餅”式擴張，過分追求寬馬路、大廣場，新城新區、開發區和工業園區佔地過大，建成區人口密度偏低。1996—2012年，全國建設用地年均增加724萬畝，其中城鎮建設用地年均增加357萬畝；2010—2012年，全國建設用地年均增加953萬畝，其中城鎮建設用地年均增加515萬畝。2000—2011年，城鎮建成區面積增長76.4%，遠高於城鎮人口50 .5%的增長速度；農村人口減少1.33億人，農村居民點用地卻增加了3045萬畝。一些地方過度依賴土地出讓收入和土地抵押融資推進城鎮建設，加劇了土地粗放利用，浪費了大量耕地資源，威脅到國家糧食安全和生態安全，也加大了地方政府性債務等財政金融風險。
辜勝阻表示，完善城鎮化體制機制需防範城鎮化過程中的多種偏向，要防範五大誤區。第一，城鎮化不是越快越好，防範城鎮化“拉美式陷阱”，避免脫離產業基礎的“過度城鎮化”；第二，城鎮化不等於消滅村莊。過去十年我國自然村的數量從360萬減少到270萬，10年內，90萬個村子消失了，相當於每天有將近30個自然村消失；第三，城鎮化不等於造城運動。一味的“造城運動”光有表面上、物質上的高樓林立，不能從根本上提高老百姓的幸福感，不能解決真正的民生問題，也不利於新型城鎮化的健康發展；第四，防過度利用“土地紅利”，謹防“城鎮化”變成“房地產化”，避免過高地價推高房價。城鎮化會為房地產帶來商機，但是如果我們的城鎮化完全建立在房地產支撐基礎上，就可能會導致空城、鬼城。第五，防範特大都市的“大城市病”，避免特大城市人口過度膨脹。
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