商品房預售制度短期內不宜取消

　　據了解，10月10日-11月14日，廣東中山合計將推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現房銷售的出讓條件。今年以來，中山推出的現售地塊佔總宅地推出宗數的75%。就在同一時間，深圳首例現房項目上市。

　　今年以來，商品房市場出現一些新問題，比如開發商過分強調“高週轉”，導致一些品質及安全事故；比如下半年以來，住建部等9部委對30個城市樓市秩序整頓中發現，無證施工、無證銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等大量存在。而且，近年來樓市炒風越來越盛，加杠桿買房的範圍擴大。樓市存在的上述諸多積弊，很大程度上與商品房預售制度有關。預售制度下，在建房屋預先賣給購房人，開發商提前收回資金和利潤，這是行業普遍奉行“高週轉”的前提。

　　根據海通證券對部分城市的抽樣研究，一線、二線和三線城市的預售條件（項目出地面層數佔比）均值分別為81%、78%和56%，即層級越低的城市，預售條件越寬鬆，這就給開發商加杠桿提供便利，迅速收回資金並投入下一個項目，有的項目5個月實現再週轉。“蘿蔔快了不洗泥”，高週轉也埋下房屋品質和安全的禍根。而且，預售下的“高週轉”策略，在某種程度讓房地産開發異化為資本運作。

　　同時，實踐中預售審批靈活，預售規定較為籠統。比如《城市商品房預售管理辦法》對於新房預售準入的“三項條件”中有一條，即“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”，很多項目僅土地出讓金就達到了25%。於是，為了追求週轉速度，拿地即蓋售樓處，無證施工、無證銷售現象很多。另外，僅僅基於樣板房參考的預售，客觀上縱容開發商虛假宣傳和行銷，創造出投資炒作的空間，導致市場炒風盛行、房價上漲，增加爛尾和延期交付概率。

　　而且，借助預售加杠桿，房地産行業準入門檻下降，社會資金紛紛涌入，實體經濟“脫實入虛”。目前，行業集中度低，也造成始終難以告別“跑馬圈地”的粗放發展。同時，預售審批彈性大，“審批-進度監管-銷售”閉環基本由一個行政部門監管，也滋生囤地炒地、捂盤惜售等問題。因此，近期各界對商品房預售多有詬病，管理層探討取消預售在情理之中。不過，基於投入-産出期限錯配、資金密集，借助預售銷售房屋是國際慣例，比如英美、日本和我國香港和台灣地區等。

　　英美日等國家不管是開發商，還是購房者都可以通過多渠道融資，比如多層次的資本市場、地産基金、REITs等。即便如此，預售制度還是很重要，而且老百姓購房僅需要10-20%的首付。本質上，“預售+按揭”就是順應商品房大宗消費、高門檻和高成本的特性，通過縮短住房供應週期、增加供應規模、降低財務成本、降低房價，開發商和購房者實現雙贏。

　　相比發達國家，從歸口管理的住建部到各級地方行業主管機構，我國對於商品房預售有嚴格的制度規定。一是預售獲批有“三個條件”，即繳清土地出讓金、取得規劃許可證、投入資金達到總投資的25%；二是預售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程；三是各地普遍有預售資金監管制度，即首付款、按揭貸款嚴格按照工程形象進度支付。此外，我國還有嚴格的竣工交付驗收程式。從監管上看，我國預售門檻比英美日要高，因此根源不在預售本身。

　　首先，基於低層、高層、中高層不同進度要求的預售審批是否嚴格；其次，項目資本金是否實繳到位、是否屬於自有資金；再次，“先證後售”（即先審批規劃許可，後審批預售）的程式是否嚴格遵守；最後，預售資金（首付款及按揭貸款）是否嚴格按照工程進度撥付。對出現的延期交付、品質問題，完全可以像新加坡等國家和地區一樣，留部分預售資金到交付後再撥給開發商來解決；對於政府承擔預售審批的行政風險，可通過購買評估機構等獨立第三方提供的預售達標報告來解決。

　　從目前我國開發商融資模式單一、“招拍挂”下土地價格高企，以及房價高企、供求矛盾大等現狀來看，短期內取消預售的可能性比較小。但是，基於完善政府“放管服”服務和行政審批改革，完善預售制度的可能性比較大。比如，提高預售門檻，一律封頂預售；熱點區域啟動現售試點等。而一二線重點城市存量房屋規模大，新增供地實施現售不影響短期供求關係。

　　首先，如果啟動現售，由於項目的回款週期拉長，期間費用會明顯增加，開發商利潤率會下降。為了保障利潤率，開發商或許會選擇提高房價或加快工程進度來解決。事實上，所謂的“高週轉”，應該是借助於提高運營效率、壓縮報批報建、實施戰略採購、設計和部件標準化、住宅産業化，應用先進的管控模式、技術手段、模組標準化等，加快工程進度，而不是盲目壓縮工期；其次，現售導致開發週轉速度下降，在目前全國期房佔新房總供應80%以上的情況下，新房供應在短期內減少，但中期內會趨於平衡；再次，預售取消後，短期內房企快速拿地、開工的意願會下降，這會導致土地市場一定降溫，房地産開發投資會下降，但中期內會趨於平衡；最後，預售取消會導致行業上下游降溫，地方土地財政、固定資産投資都會受到一定衝擊。不過，中期內會趨於平衡和穩定。