楼市有效控制杠杆率可从两方面入手

　　严跃进

破解杠杆率高的问题，是防范房地产市场泡沫过大风险的必要举措

　　■本报记者 杜雨萌

　　在房地产市场成交量冷清、个人房贷利率趋紧等背景下，“杠杆上的房地产市场”正步入缓慢的去杠杆通道之中。对此，《证券日报》记者昨日专访了上海易居研究院智库研究中心总监严跃进。

　　《证券日报》记者：您认为房地产市场杠杆率的升高或降低，受哪些因素影响？

　　严跃进：房地产市场杠杆率，其实是分为企业杠杆率和购房者杠杆率。

　　从企业杠杆率来看，此类问题主要和部分房企比较冒进的拿地有关，这背后存在各类违规融资的行为。尤其是很多资金类似信托资金等违规进入土地市场，因此带来了很多风险。

　　从购房者杠杆率来看，实际上就是指所谓首付三成资金的来源。在实际购房过程中，也确实存在一些购房者的此类资金是贷款来的。类似情况对于一些炒房者来说比较多，比如说购买一套房后，将此类住房抵押，然后套取资金，然后又继续购房，这其实就是不断放大杠杆的行为。

　　《证券日报》记者：如何正确认识我国房地产市场的杠杆率问题？

　　严跃进：从杠杆率本身来说，它和房地产交易风险有关，无论是购地还是购房，其实背后都有很多问题。比如说这背后就有一个隐含的市场判断，即认为市场未来土地和房屋的价格还会继续涨、赚快钱的机会还是很大等。所以破解杠杆率高的问题，其实就是规范房地产交易的心理，也是防范房地产市场泡沫过大风险的必要举措。

　　《证券日报》记者：在您看来，房地产市场应如何实现有效控制杠杆率，方式或手段都有哪些？

　　严跃进：要有效控制杠杆率，其实关键要做到两点：首先，明确交易中的合规环节，防范各类违规的行为出现，比如说审核不严、贷款资金拨付监管不严等；其次，要加大惩罚力度，尤其是要对市场参与的资格进行管控，包括限制购房和购地等，这些都是有震慑效应的。