2018年8月2日，2018博鰲房地産論壇在海南博鰲舉行，保利商業地産投資管理副總經理、保利商業管理執行總經理方長斌以“解鎖新消費時代商業體價值再造力”為主題，分享了保利對商業地産的理念和思考。

保利商業地産投資管理副總經理方長斌發言 保利地産 供圖

  保利商業的四字真言

  目前，保利商業的業務類型主要為購物中心、酒店、社區商業、公寓。保利認為從地産向商業地産的轉移過程中，更多是思維模式和運營模式的轉變。模式轉移的關鍵並非“跑得快”，而是保持做得精、長久的現金流。

保利商業産品版圖 保利地産 供圖

  從事多年商業地産，保利將商業地産運營分為四個維度：時、空、人、藝。

  “時”有兩層意思，一是保利商業即需要把商業地産的週期拉得更長，從更長維度看。在房地産開發領域，業界十分強調時間邏輯，需要“做得快、高週轉”；而在商業地産領域，保利認為應當降速，從十年、二十年的週期來關注存量資産的週期回報。

  二是保利商業在時間維度上必須建立“精品思維”。每個商業地産開發商在商業地産開業時都無比欣喜，但接下來則需要面對無數的問題，思考如何達到財務指標，如何在更長的週期裏不斷優化商業組合。

  “空”是指空間。保利商業地産團隊在設計概念時，會查閱美國購物中心的發展歷史，其中的一個現象值得深思：美國最早的購物中心以街區為主要形式，經過20年左右的發展，所有的購物中心都加了“蓋子”；但當時間又過了20多年，美國的購物中心卻把“蓋子”打開了。這就是“空”的第一層理念，商業地産的整個空間是變化的，商業地産的思維不是“一錘子買賣”，而是在每一個週期裏都需要去不斷挖空心思考空間的變化。

  “空”的第二層理念是指購物中心應當擁有自身的獨特內容和支撐産業空間的能力。在中國做商業地産項目，需要將更多原來非屬於購物中心的空間品類納入，例如醫院、共用空間等，利用更多的配套形成空間的組成。在物理空間的打造上，概念容易抄襲，但擁有自己獨特內容輸出和場景體驗相結合的業態和購物中心卻最難被競爭對手超越。

  保利認為，“做商業地産不僅僅是和同行競爭，更多地要和網際網路企業競爭。所有的零售品牌都是如此。阿裏在做，京東在做，很多企業都在往線下做，不在於你把傳統行業做好，而是跳出傳統思維，把其他東西引入到平臺之上。”

  “人”，則是指地産模式，金融模式。對於商業流量的人口增加來説，人的回歸是非常重要的。在人的屬性之下，商業將成為人未來社交非常重要的據點。

  對任何一個時期、國家來講，商業和財富的發達必然會伴隨著人文藝術的高度發達。在未來商業的經營裏，藝術是一個非常重要的組成部分。

  藝術包含兩部分，一是保利商業對人文回歸的深度思考的理念和對於文化素材的挖掘，二是保利商業對於原有的非公眾性藝術在商業的結合，上述元素將會是商業發展非常重要的關鍵點。目前，保利商業在上海保利時光裏做了這樣一個嘗試，開展更多圍繞藝術的計劃。

  保利商業的做法恰恰是希望能把很多在非公眾視野當中的藝術拉到商業地産中來，帶動整個商業的發展。在關於藝術的計劃當中，則包括剛剛舉辦完的藝術展覽等活動。儘管這些活動對消費者“黏性”的塑造需要很長的時間，但是這是有別於其他商場的核心競爭力的關鍵。

  與此同時，保利商業也在開展精品酒店項目，旨在打造以人文生活為主題的藝術酒店。

  保利商業地産投資管理有限公司（Poly Commercial Real Estate Co. Ltd.）是以運營為核心的資産管理公司，世界500強保利地産集團下屬的全資子公司，商業地産業務專業運作平臺，主要業務涵蓋購物中心、酒店、社區商業、公寓四大領域，以“創造多元豐富的城市生活”為企業願景，運營管理集團內部資産，積極開拓外部市場。

  隨著新時代的到來，人民生活水準愈發提高 消費逐漸升級。對於商業地産的需要與要求也更進一步，對於商業地産的看法，保利商業帶來的四字真言就是“時、空、人、藝”。（文 蔡鈞濤 編輯 陳莉莉）