7月26日，房地産服務和諮詢顧問公司戴德梁行針對2022年二季度蘇州的寫字樓市場進行解讀。自一季度蘇州疫情平穩後，二季度又受到周邊城市疫情外溢影響，經濟環境變化挑戰加劇。在政府持續積極的主動作為下，二季度有效實現積體電路、生物醫藥等優勢産業集聚和創新。6月全面復工復産後，辦公市場有待逐步復蘇。同時，新型産品入市初露頭角，呈現出産業複合化趨勢。

　　寫字樓租賃市場：市場活力有所恢復，新興樓宇入市園區

　　2022年上半年長三角疫情多點觸發，租賃市場在4月受到嚴格疫情管控限制，5月開始，市場活力有所恢復。二季度甲級寫字樓凈吸納量4.1萬平方米，整體空置率仍有所上升，季末至16.5%。租金方面，二季度平均租金略有下調，季末至75.12元/平方米/月。

蘇州甲級寫字樓整體市場分析圖

　　4月，恒泰理想創新大廈項目竣備入市，該項目辦公總體量7.4萬平方米，包含A、B兩座樓宇，現已引入司法中心、清科創新中心等主力客戶。

　　受政策和疫情疊加影響，寫字樓市場呈現企業辦公區整合、向區域集中化發展趨勢。新型金融類企業受各方面影響，部分從工業園區向姑蘇區、高新區搬遷。從客戶來看，以半導體為代表的電子信息科技客戶仍保持優勢實力；從項目來看，核心CBD區域高品質項目更關注客戶穩定性，退租、搬遷等流動相對較少。

　　寫字樓銷售市場：新增銷售項目較少，存量項目持續去化

　　二季度，位於吳江太湖新城的綠地雲璽湖濱商務廣場有6.23萬平方米體量入市，已整棟出售。此外，整體銷售市場上無其它大面積成交。成交面積較上季度有所增加。與一季度相似，二季度主力成交項目區位非核心板塊，同時受綠地項目大體量成交影響，全市均價有所下降，二季度錄得整體成交均價10096元/平米。

蘇州辦公物業供求量價表

　　“産業+辦公”的複合形態將成為辦公産業轉型的未來趨勢

　　蘇州城區商辦地塊愈發稀少，各區對高附加值的高端産業落地需求強烈，在探索自身産業發展的特色路徑上，集研發和生産功能于一體的M0性質地塊受到關注。未來，産品將從單一的寫字樓産品升級成為産業前瞻導向、複合社區型的高成長性載體。

　　戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英錶示：“在市場競爭激烈、同質化嚴重的情況下，前期以更高的站位格局，從城市共建的發展視野，多維度導入頭部企業，協同城市發展資源，形成産業生態圈，對項目價值的整體提升有重大意義。面對市場波動時，也會有更好的韌度表現。”

　　戴德梁行蘇州公司副總經理楊婕表示：“2022年上半年蘇州持續受到疫情影響，客戶對成交更為謹慎，決策時間更長。對辦公租賃成本把控更為嚴格的同時，對租期和租金條件也更加敏感。未來兩三年，蘇州有多個甲級寫字樓上市，與産業的深度融合，打造産業辦公結合的新興産品或將成為優勢增長亮點，産辦複合型産品將承擔完善城市産業生態、實現産城一體的重要載體使命。”（文/圖 張夢初）