專家談房貸新政：一線城市影響大 對購房者利好

　　國際在線消息（記者 姚毅婧）30日，央行、住建部、銀監會聯合下發《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。融360房貸分析師李立對國際在線記者表示，就一線城市而言，房企會出現抬價、惜售局面；二三線城市會加快去庫存，甚至推出促銷手段。他算了一筆帳，對於除去房價超高的北上廣深，以均價1萬的100萬房産為例，多數城市的購房者啟動資金可省下30萬元左右。

　　國際在線：政策出臺對市場預期會有什麼影響？

　　李立：一線城市影響較大，會刺激潛在購房者提前入市；有購房能力人群增大；短期內有望刺激觀望人群入市。長期來看，限購政策不放開的話，影響有限。二三線城市，930已執行“認貸不認房”，有11城市已經放寬二套房首付及貸款利率1.1倍限制，此次再度放開二套房貸款政策，影響有限。

　　國際在線：為什麼在這個時間點出臺這個政策？

　　李立：兩會時中央表態就很明確，而且今年經濟增長壓力較大，要實現7%目標，房地産不能出問題。之前政策的口風已經放得差不多了，今天落實可以説符合大家心理預期。

　　國際在線：對購房者有什麼實質影響？

　　李立：100萬房産，原來需要70萬，現在僅需要40萬。而且現在購房貸款利率較低，成本減少。我們以二三線城市房價均價1萬元來算，夫妻兩口買一套100平的二居室總價100萬，二套房首付4成，則只需40萬，原來二套房首付7成，需要70萬，那麼啟動資金可省下30萬元。

　　30萬，對於二三線城市總計月入1萬的小夫妻來説，省吃減用每月省3000元，需要100個月，那就是8年。再算算30萬貸8年，利息為約為7萬。也就是説對於除去房價超高的北上廣深，多數城市的購房者可以省出23萬元。

　　國際在線：對於賣房人會有什麼影響？

　　李立：短期內購房人群增大，不少房企和業主可能會惜售、抬價出售。

　　國際在線：對北京房地産市場會有什麼影響？

　　李立：對一線城市而言，此次救市政策出臺，給市場一個較強的信號，即“中央要保住房地産市場”，不排除北上廣深後續將也經出臺救市措施，而且一線城市購房需求大，房企會出現抬價、惜售局面；二三線城市會借助這次救市風潮，加快去庫存，甚至推出促銷手段。

　　國際在線：預計銀行的反應會怎樣？

　　李立：對首套房房貸市場影響不大，銀行執行政策一方面受房貸政策影響，最重要是受市場資金，也就是央行信貸額度影響。在當前救市環境下，預計央行將繼續為市場注入資金。二套房房貸方面，預計房貸利率將繼續走低，更多銀行將推出更多傾向於二套房的政策，因為二套房的貸款人更優質。

　　小貼士：用少交的錢算筆理財帳

　　如果在北京買二套房，價值300萬元，第一套房貸款尚未結清，那麼二套房的首付比例由70%降至40%，原先首付210萬元，現在首付120萬元，比原先少交了90萬元。商業貸款30年利率為6.15%，大部分銀行打9折，即執行5.535%的利率。如果拿少交的90萬元去投資理財，30年能多賺多少錢呢？

　　1、投資P2P，目前P2P行業的平均年化收益率為15%左右，如果未來30年一直是這個收益水準，少交的90萬元首付能多賺：900000×（15%-5.535%）×30=260.55萬元。

　　2、買混合基金，不同基金類型的收益狀況不同，牛市的情況下，股票基金收益能達到30%以上，混合基金也能達到10%以上，如果買混合基金持有30年，少交的90萬元首付能多賺：900000×（10%-5.535%）×30=125.55萬元。

　　3、買票據理財，目前票據理財的平均收益率大多在5%-9%之間，按照7%來算的話，少交的90萬元首付能多賺：900000×（7%-5.535%）×30=44.55萬元。

　　4、炒股，2014年全年上證指數狂漲52.87%，2015年牛市行情延續，當然股市風險太大，漲跌變幻太快，你可以估算一下自己買的股票能漲多少，再來測算一下少交的90萬元首付能多賺多少，結果肯定會嚇你一跳。