去庫存政策持續發力 80城住宅庫存同比連降27個月

　　隨著全國房地産市場去庫存政策持續發力，商品房庫存延續下跌態勢。27日，易居房地産研究院發佈的最新數據顯示，截至2017年10月底，受監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2.1%，同比減少10.1%，已經連續27個月同比下跌。

　　對比歷史數據，當前全國80城庫存規模相當於2013年8月的水準，即庫存規模回落到了四年前。事實上，2015年以來全國80城庫存規模就呈現出持續性下跌態勢，這也意味著全國去庫存“戰役”取得了較好的效果。

　　具體來看，各線城市樓市庫存普遍下跌。截至10月底，一、二以及三四線80個城市新建商品住宅庫存總量分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。這些城市均出現了環比和同比下滑態勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。

　　10月，80個城市中有67個城市庫存低於去年同期水準，另有13個城市庫存出現了同比增長。其中珠海、合肥和惠州三個城市庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到95%、79%和77%。80個城市中，有67個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中杭州、柳州和馬鞍山的同比跌幅較大，分別為55%、49%和38%。庫存同比下跌的城市數量明顯多於上升的數量，80城補庫存的節奏需要加快。

　　從供求結構來看，2017年10月商品住宅新增供應規模整體上小于成交規模。80個城市新建商品住宅新增成交量為3617萬平方米，環比減少1.5%，同比減少27.2%。對比供應數據，10月樓市供小于求，使得庫存規模總體上有所下滑。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，各地普遍實行嚴格預售審批政策，是庫存減少的主要原因。“2017年10月，80個城市新建商品住宅月度新批准預售面積為2782萬平方米，環比減少33.3%，同比減少36.4%。總體上看，10月房企推盤節奏有所放緩。這也説明當前預售證管控政策依然是比較嚴厲的，且超乎預期。”他説。

　　嚴躍進表示，“今年前十個月，全國80個城市新批准的預售面積為32711萬平方米，同比下跌16.5%。預售證發放規模減少，一方面和各地前兩年供地節奏放緩有關，另一方面也和各地價格管控有關。實際情況是，很多高價樓盤若不主動調低申報價格，那麼就會面臨無法獲得預售證的尷尬。”

　　從存銷比來看，10月，80個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為10.8個月，該數值和9月持平。

　　此外，截至10月，一、二和三四線80個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、10.7和10.9個月。相比9月11.6、10.6和10.8個月的數值，三類城市均有所反彈。嚴躍進表示，“觀察近期這三類城市的存銷比數據，縱向看，基本都呈現了在低位水準上微小反彈的態勢。從橫向看，一線城市的去化週期甚至比二線城市、三四線城市要大，已經增長到壓迫房價下跌的程度，這也可以解釋近幾個月國家統計局公佈的70城房價指數中，一線城市房價指數率先下跌的現象。”

　　“今年前十月全國樓市深度調整，充分體現了調控政策效應。尤其是一些房價過快上漲的城市，在預售證發放上持續收緊，這對於督促房企降價、穩定房價等都發揮了重要的作用。”嚴躍進表示，“從短期來看，至少在今年年底前，考慮到房價穩定的政策導向沒有變化，所以年底前部分城市依然會執行較為嚴厲的預售證管控政策，這會制約庫存規模的上升速度。”