不動産登記，國外如何辦理？
中國統一的不動産登記簿證2015年2月26日正式公佈。包括《不動産登記簿》《不動産權證書》及《不動産登記證明》的統一的不動産登記簿證樣式3月1日起全面啟用。對大多數人來説，各種本本含金量最高的就是不動産證書——城市商品房、農村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權或承包經營證書等。
目前，國外普遍實行不動産登記制度，將登記作為不動産交易的重要制度內容。這不僅促進了不動産信息公開和透明，而且還成為徵收房産稅和反腐的重要工具。
瑞士： 法律保障 審查嚴密
在瑞士，不動産登記制度屬於權利登記制度體系。瑞士《民法典》採用給動産下定義的方式，來區分動産與不動産，這種分類凸顯出以物可否移動的物理標準為主的特點。《民法典》第七百一十三條規定，性質上可移動的物及法律上可支配的不屬於土地的自然力，為動産所有權的標的。而不動産則基本限于土地、礦山及其土地定著物。
瑞士法律採用不登記則不動産物權不得變動的公示原則，登記對像是不動産物權。瑞士《民法典》第六百五十六條規定，取得土地所有權，必須在不動産登記簿登記。
瑞士的土地登記事務一般由土地登記所承擔，但大多數州法定的主管部門則是各州的地方法院。由於瑞士是聯邦制國家，所以，瑞士《民法典》第九百五十三條規定，各州可自行規定本州土地登記所主管官廳的設置、登記區域的劃定、主管官員的任命和俸祿及監督組織等。瑞士通常以一個州為管區，每一管區均設有土地登記所，登記的具體業務由登記官掌管。如果沒有設立主管官廳，《民法典》規定由州政府代理土地登記主管官廳的職責。除任命及俸祿事項外，各州制定的其他有關土地登記的規定須經瑞士聯邦政府批准。
依據瑞士《民法典》第九百六十三條和第九百六十五條，登記機關審查的範圍包括登記申請、不動産所有權人的書面聲明、申請人的處分權利書證、法律原因的書證，其中“法律原因”就是導致不動産物權變動的基礎法律關係。對大多數不動産物權變動情形而言，其原因行為均須公證，否則不産生法律效力。只要具有公證形式，登記機關就無須再審查實體法律事實的合法性。
瑞士不動産登記簿製作及測量的費用負擔細則由聯邦議會制定。瑞士《民法典》第九百五十四條規定，為不動産登記及測繪，各州可收取手續費，但對於以改進農業經營為目的而進行的土地改良或土地置換，則不得收取手續費。
對於具體承辦土地登記的登記官員，瑞士制定了詳細的規定。對於登記官員的責任，瑞士《民法典》第九百五十五條規定，各州對登記官及對直接監督的機關，有追究其過失並請求損害賠償的權利。對於登記官員的監督，《民法典》第九百五十六條規定，登記官在執行公務中接受定期監督，對登記官執行公務所提出的異議，以及對已呈交的或待呈交的證件或申請發生的爭執，由州監督官廳裁決，若當事人對裁決不服，可繼續上訴聯邦主管官廳。《民法典》第九百五十七條規定，對於登記官及職員中瀆職的，州監督官廳應給以紀律處分。法定紀律處分分為警告和1000瑞郎以內的罰款，瀆職嚴重的亦可開除公職。除這些紀律處分外，還可繼續追究瀆職官員和職員的刑事責任。
根據物權法和不動産登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動産的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，當事人及其他利害關係人均可能遭受損害，因此，有關不動産登記機關應承擔相應的賠償責任。瑞士專門設立了登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害。正是這一整套合理的責任追究機制的建立，保證了瑞士登記制度的功效得以充分發揮。
新加坡：以房查人很清晰
新加坡政府一直把解決公共住房問題作為一種公共責任而不懈努力，時至今日，新加坡已經成為當今世界上公認住房問題解決比較好的國家之一。新加坡雖然是一個市場經濟國家，但是其公共住房的開發和建設並不完全通過市場來實現，而是由政府來主導。新加坡土地分為國家所有和個人所有兩種，其中國有土地約佔總數的80%左右。土地是國家財富之源，也是新加坡政府建設大眾組屋的基礎和命脈所在。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在自己手裏，以確保建設大眾組屋需要的土地供應。
新加坡政府長期以來一直嚴格限制炒賣組屋的行為，對大眾組屋的政策定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，必須退出原有組屋，以防投機多佔，更不允許以投資為目的買房。
為了對公眾的住房情況以及公眾不動産情況有詳細的了解，防止房地産市場出現混亂，進而擾亂市場，新加坡政府很早實行了不動産登記制度。新加坡最初實施的是英聯邦國家廣泛採用的托倫斯登記制度，而這一土地契約制則隨著上世紀60年代新加坡土地所有權法案的生效而逐漸淡出市場。
托倫斯土地登記制度是一種規範嚴密、權責分明的不動産登記制度，該制度具有絕對的公信力。政府通過設立土地登記機構，專門負責土地登記事宜，而所登記的土地或不動産均由政府擔保，以確保其産權的權威性與合法性，而不是以雙方交易或轉讓契約合同為保證。已被政府登記在冊的土地及不動産，其權利人、土地面積、地塊位置、邊界及相關權益等，都經過政府登記機構的相關審核和認定，由政府確保準確性和真實性。
雖然在上世紀60年代就有了自己的土地所有權法，但新加坡也經歷了較長一段老的地契登記系統與中央登記系統兩套系統並存的時期，尤其在一些比較老的社區，房屋不動産登記長期依賴老的地契系統。到了上世紀90年代，新加坡相關土地管理部門開始加快新老系統的轉換，要求所有不動産都必須轉換至中央登記制度下。經過數年的整合，至本世紀初，新加坡全境不動産已經基本統一在中央登記系統下。
新加坡不動産中央登記系統未實現電子化之前，任何不動産單位在土地局都有一張登記卡片，上面記錄著此單位自建成以來所有的買賣信息，這就避免了一些不法之徒利用原始的契約憑證作弊或者行騙的可能。這就如同圖書館的借書卡，記錄著所有書籍的借出和收回信息。而以往的地契形式則如同現在的戶口本，可以在人與人之間進行交換，很容易作弊，缺乏保障。
隨著電子科技的不斷進步，新加坡政府也在持續推進電子政府建設，以進一步提高生産力。與此同時，新加坡不動産登記系統的電子化也成為發展的必然趨勢。在房産交易過程中，目前的不動産電子登記系統基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細信息，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好後曾經轉手過多少買家、有無相關貸款和按揭等信息。如果有人願意支付更多的信息費，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎設施建設是否會影響到房屋的前景等。而這種信息不僅是房屋買賣的委託律師可以查到，房産仲介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那裏的工作人員也會很配合地提供這樣的信息。
雖然新加坡的不動産登記制度能夠通過某一個房産查詢到業主信息，但是如果普通民眾要查詢某一個人名下擁有多少房産則是不可能的，因為這涉及個人隱私。但是，政府可以通過不動産登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財産情況，以防止個人不正常地擁有多套房産，有效地制止了利用房地産貪污受賄等腐敗情況的發生。
俄羅斯：便利化趨勢明顯
近日，俄羅斯經濟發展部向聯邦政府提交了有關簡化房地産登記手續的法律草案，此舉將為進一步完善俄房地産登記體系奠定基礎。俄羅斯政府擬通過優化房地産登記“路線圖”，讓民眾感受到公共服務改善帶來的便利。
根據現行法律，房地産登記的主管部門是俄經濟發展部下屬的聯邦國家登記、繪圖局。為了確保國家對房地産交易的“知情權”，無論購買或是出售房産，都必須向俄聯邦國家登記、繪圖局進行登記備案，由該局審查相關證明文件，確認交易的合法性，購房者對房産的所有權將在完成相應登記手續後生效。俄聯邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房産信息提交給稅務機關，作為課徵房産稅的基礎。
俄聯邦國家登記、繪圖局局長瓦西裏耶夫日前表示，未來俄公民可以通過智慧手機和平板電腦查詢房屋所有權，只需輕輕一點即可看到該局出示的房産登記證書，而未來全俄所有房地産登記信息也將被集成至一個統一的數據庫。根據俄經濟發展部新近提交的房地産登記法律修正案，俄居民不久後即可感受到登記簡化後帶來的新變化：
首先，俄居民可以在俄境內任意一個聯邦國家登記、繪圖局的服務中心遞交有關登記材料，而不必受房産所在地的地域限制。此前，俄羅斯政府已在於2013年10月1日起生效的《俄聯邦房地産登記法》修正案中規定，俄居民可以不在房産所在地完成登記手續，但是對於在所在地之外應如何申請登記、履行何種程式卻未予以明確，而這次修法過程中將有清晰界定。
其次，從2015年開始，俄居民可以在網上進行房地産登記。俄聯邦國家登記、繪圖局現在已經開始了行政管理電子化的嘗試。目前，該局有27%的公共服務可以通過網上完成，今年1至6月共處理了440萬個查詢和公共服務要求。瓦西裏耶夫表示，對於房地産登記，未來俄居民可以自行選擇網上辦理或是實地辦理。
第三，紙質房産登記證書或將成為歷史。根據現行登記法，房屋所有者可以選擇從俄聯邦國家登記、繪圖局獲得紙質房産登記證書，或者從國家統一註冊中心的數據庫中獲得電子版或列印證明。而未來，俄羅斯可能徹底放棄紙質的房産登記證書，到2018年，房産所有權證明、房産轉移信息等都將實現電子化。
第四，大幅縮短房地産登記的行政週期。到2018年，俄居民進行房地産登記所需時間將由現在的18天縮短至5至7個工作日。
不過，在登記程式走向電子化、便利化的同時，俄將從2015年1月1日開始大幅提升房地産登記稅。現在俄羅斯對個人徵收的房地産登記稅為1000盧布，對法人機構為15000盧布，而從明年開始，將分別提高至2000盧布和22000盧布。
日本： 交易發達 登記嚴格
日本是一個土地私有化的國家，全國私有土地佔總面積的65%，國家和地方政府擁有的土地只佔35%。由於土地的附加價值很高，所以，一般人只要持有土地，就可以比較容易地從銀行貸款。因此，以土地為主的不動産交易十分發達，與土地相關的建築物買賣、租賃等活動也非常活躍，由此産生了不動産的登記和稅收。
日本的不動産登記依據“民法”和“不動産登記法”兩項法律，不動産登記制度已經擁有百年的歷史。相關法律誕生後，日本又根據經濟和社會的發展狀況進行了不斷的改進和充實，進而形成了目前嚴密的法律體系。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，並繪製成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動産登記的依據。
日本的不動産登記分為土地登記和土地上的建築物登記。如要進行土地或相關建築物的交易時，交易者首先要去仲介公司選擇目標不動産，然後可以先去登記部門付費查閱相關資料，了解該不動産的性質和邊界，還要請專家鑒定目標不動産的價格和稅金，最後再去登記部門登記。登記的主要內容是不動産的所有權、地上權、租用權、抵押權和開採權等權利。登記部門經過審查後向申請登記者發放“權利證書”，今後這些權利需要存續、流轉、變更、限制時，憑證書再次申請並登記。
日本不動産登記管理機構隸屬於政府的法務省，下設有8個法務局、283個支局和1200多個登記所。所有不動産登記都採用電腦聯網系統，有專門的不動産信息管理平臺和數量龐大的不動産資料庫。負責不動産登記的是“登記官”，他們經過國家司法考試合格後被錄用，並由地方法務局長正式任命。登記官責任重大，他們擁有兩項權力，一是書面審查權，即對提出的申請登記依法審查；二是實地審查權，即到現場查看申請登記的不動産是否符合實際情況。
日本的不動産登記具有嚴格的法律意義，不動産只有通過登記才能享有法律上的權利。也就是説，只有在登記部門履行登記手續並獲得認可後，其擁有的不動産才具備法律賦予的權利，才能進行交易、擔保、抵押、租借等行為。而沒有登記的不動産如果進行上述交易時，既不受法律的保護，而且一經發現將受到嚴厲的懲罰，其不動産還會被沒收。所以，日本的不動産擁有者都非常積極地去登記部門進行登記，確保自己的法律權利。
由於登記官權力很大，所以，對其管理也非常嚴格，以防止私下交易和以權謀私。有關法律規定，申請登記者發現因登記官的失誤而造成自己的損失後，可以向法務局監督部門申述，或向法院提出訴訟。如查明確屬登記官的失誤，登記官必須向申請登記者賠償所有的損失，而且還會被解除職務。此外，如果登記的案件涉及登記官本人或其配偶及直系親屬，該登記官必須回避，改由其他登記官辦理，同時要經過上級領導的嚴格審查。這些制度是在多次腐敗案件後總結建立的，因而很好地保證了不動産登記的公正性和合法性。
美國：規矩不同 徵稅便利
房地産登記是美國房地産管理的一項基本制度，多數地方實行的是契約登記制度，主要用於公示和地方政府徵稅。
在美國，無論是房地産買賣、抵押、出租及房地産證券化等，都有一個前提，這就是産權清楚。根據美國房地産契約登記制度要求，凡是影響房地産權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地産徵稅、法定規劃圖則等，都要登記。
房地産登記機關一般是房地産所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。由於每個州的相關法規有所不同，登記費用在數十美元到數百美元不等。例如，佛羅裏達州50美元，馬薩諸塞州400美元。房地産登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或産權保險公司或交割處理托理機構代理。
購房人在政府部門進行註冊登記後，一般情況下2至4周便可完成登記備案。雖然産權的登記需要時間，但産權的轉移在過戶日已完成。進行登記以後，業主的信息全部在政府留有備案，未來將房屋出租或出售，均不需要類似房産證等文件。但是，經過登記的房地産權並不確保産權完全清楚，因此，在房地産交易過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋産權狀態，必須有其他保障制度。據記者了解，美國保障産權主要靠3種方法：一是在産權轉移契約中要求轉讓人提供産權保證；二是通過代理律師查閱登記機關的檔案資料並提供法律意見，確認産權的真實性；三是向專業的産權保險公司購買産權保險。
除了房款和登記費用，在美國購房還需要交納其他費用，相關稅費因各州地方法規不同而存在較大差異。在加利福尼亞州，買房時的一次性費用包括房款、600美元至1000美元的第三方公證手續費、大約1500美元的産權終身制産權保險費、由縣政府收取的300美元至600美元的過戶費、每年500美元的房子自然災害保險費、300至600美元的房屋檢查費、50至120美元的公證費登記費。所需交納的持有費用包括房産稅、物業費、自然災害保險和火險、園丁費等。這些稅費因所在位置、建造年份、佔地和房屋大小而有所不同。房産稅的一般基本稅率是一年1.2%，新房的社區建設稅可額外增至0.1%至0.7%。
在紐約，買房時除了付房款外，其他需要交納的一次性費用包括約佔房款0.4%的産權保險、1.8%的轉讓稅、0.16%的律師、登記費用、0.1%的調查費等雜費等。持有費用包括2%至3%的房産稅、每月的管理費等。房屋價格超過100萬美元的，還需要交納1%的豪宅稅。此外，外國人需要繳納收益稅，並預繳外國人房産投資預扣稅。目前，美國聯邦收益稅為凈資本收益的15％。凈資本收益金額即房産收益減去原購買價、交易費用，以及房屋整修費用。紐約州收取凈資本收益的8.82％作為非居民收益稅。根據外國人房産投資預扣稅相關規定，外國人需在交易完成時承擔預扣稅義務，稅率約為總售價的10％。
英國： 體系複雜 效果明顯
在英國，土地承載的不動産從屬於土地，其不動産登記制度實為土地登記制度，對於土地上建房屋僅在土地權屬證書中予以標明，並不頒發專門的房屋權屬證書。
雖然土地登記制度與其他國家類似，但英國的不動産登記制度也有著自己鮮明的特點：一是英國的不動産登記制度歷史悠久。英國是最早進行工業革命的國家，也是較早建立明確土地權屬關係制度的國家。英國土地登記局的資料顯示，英國于1535年進行了最早的自願土地登記，隨後建立了早期的權利契據制度。直至1990年底，英國開始在英格蘭和威爾士境內實施強制土地登記制度，早期的土地制度才得以終止。
二是英國的不動産法律和權屬體系相對複雜。當前，英國主要的土地登記法律依據不僅有2002年前後頒布的《土地登記法》和《土地登記規則》等立法和規則，而且還包括1925年制定的一系列不動産立法。由於英國自身特殊的土地制度，其國內主要的權屬形式為完全保有權和租賃保有權，而完全保有權還包括非限定繼承地産權、限定繼承地産權、終身地産權等。
三是英國不動産登記管理機構相對分散。當前，英國土地登記系統分為英格蘭和威爾士系統、蘇格蘭系統、北愛爾蘭系統。其中，英格蘭和威爾士系統管轄範圍最大，其土地登記機構為英國土地登記局。該部門主要負責英格蘭和威爾士地區尚未登記土地的登記、已登記土地交易後的登記、利用已登記土地進行抵押貸款和租賃等活動的登記工作，目前管理著超過2300萬塊土地的所有權。蘇格蘭地區和北愛爾蘭地區則分別設立土地登記機構，獨立負責本地區的土地登記事務。
英國不動産登記制度雖然複雜且管理分散，但相對完善的制度，對英國房地産業和總體經濟的發展起到了積極的促進作用。在英國的不動産登記制度中，完全保有地産權的交易、租賃保有地産權的交易與獲得、房屋抵押貸款的開辦等，都必須到土地登記局進行登記。當前，英國國內民眾普遍認可這一強制性國家土地登記制度。民眾認為，強制登記制度能給土地所有權提供額外保護、避免土地權益遭受非法侵害，同時也能夠提供準確的地産信息，進而簡化房地産交易的法律程式和手續。這一強制登記制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同時，還提升了土地作為抵押品入市的便利化，一定程度上促進了英國國內資本的流動。
英國的不動産登記制度與房地産業和經濟發展的正向聯繫，近兩年體現得尤為明顯。從2013年下半年開始，英國經濟逐步呈現企穩復蘇態勢，截至目前，英國經濟規模已經超過國際金融危機前的峰值；房地産市場同期也在快速發展，當前英國房價較去年同期上漲超過10%。和總體經濟、房地産業發展趨勢相一致，英國不動産登記活動同期大幅上升。英國土地登記局最新數據顯示，2012年至2013年度，該部門處理不動産交易數量為2260萬；2013年至2014年度處理的交易數量為2630萬。
德國： 嚴謹透明 防止腐敗
德國實行不動産登記的歷史由來已久。不動産登記制度保證了100多年來德國不動産交易市場的平穩有序運行，也保證了不動産市場的透明規範。德國的不動産登記制度被稱為“權利登記制度”，又稱實質主義登記制度，是指不動産物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。
不動産登記是由德國民法典規定的，關於“物權的變動和登記”的規定在德國民法典中佔據了重要位置。德國民法典物權編“土地權利通則”中，主要規定的就是物權的變動和登記。此外，作為《德國民法典》中的實體法《土地登記法》，設置了當事人與國家機關之間土地登記的程式關係，規定了不動産物權如何設立、移轉、變更和廢止的程式規則，與民法典所確立的實體規則共同構築了德國不動産物權變動的法律機制。另外，《住宅所有權和永久居住權法》和《建築法》等法律也設定了相應的關於不動産登記的程式性規範，是德國不動産登記制度的重要法律依據。
在德國，一項不動産的變動需要4個行為來完成：首先，需要買受人與出售人簽訂一個債權合同，稱為債權行為；其次，需要雙方當事人簽訂一個專門以移轉標的物的所有權為內容的物權合同，稱為物權行為；再次，需要雙方當事人簽訂一個以移轉價金的所有權為內容的合同，同樣稱為物權行為；最後，需要雙方當事人到登記機關登記。另外，在德國，不動産轉讓中的物權合意必須進行公證。由於公證機關的參與，交易自身以及交易方的信息的準確性都能得到保障。只有物權合意與登記均已完成，不動産物權才算真正變動。
德國的不動産登記簿一般由3部分組成：地産、所有權和阻礙。登記簿按土地所有權人設立，一個所有權人一個號碼。根據當事人的需要，登記後可以出具登記證明（也稱房産證），證明的內容與登記簿記載的內容一致。
德國不動産登記由地方法院的不動産登記局掌管。不動産登記局雖然屬於法院的組成部分，但它不管轄一般的民事、刑事案件，而專司不動産登記，並且許多地方的不動産登記局還受當地州政府的領導。
在德國，房産登記制度在很大程度是公開的。如果能夠證明與房屋存在法律或者經濟方面的合法關係，登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息可以在不動産登記局進行查詢。
這種公開透明的不動産登記制度，一方面配合著德國的稅收政策，對房價起到了調節作用。由於登記制度提供了可供查詢的準確記錄，無論是自然人還是公司購買房産，都回避不了房産投機稅收問題。按照相關規定，自然人購買房産10年之內如果出售，必須繳納投機稅。另一方面，也能防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統武爾夫就是因為被媒體發現一筆可疑的購房抵押貸款後，不得不于2012年2月17日宣佈辭職。而在這一過程中，不動産登記制度給調查取證帶來了方便。
法國：不斷完善 彌補缺陷
1804年，法國頒布著名的《民法典》，其中關於公民無權變更效力的規定，成為世界上最早的關於不動産登記的法律文獻。但出於對貴族階層利益的考慮，最終施行的《民法典》對不動産交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。換句話説，所謂對不動産登記，即對不動産物權變更行為起證明效力，以對抗第三人，如果登記事項實質上不成立或無效，則該登記不得對抗善意第三人。法國這樣的立法對後世影響深遠，一定程度上解決了不動産交易的風險問題，但是，專業人士分析認為，這種契據性質的登記模式，其本身所具有的“非必要條件”使得保障效果打了折扣。
在這種登記制度下，因登記不作為不動産物權變動的要件，登記機關也就無須對不動産變動進行實質審查，僅為形式審查行為，登記機關的責任也遠不如德國産權登記制度下的登記機關重。但是分析認為，綜觀法國《民法典》可以看出，立法者對更為重要、更為複雜的不動産物權變動，如抵押、贈與、強制出賣不動産等，均法定要求公證，非經公證不生效。
法國民法制度下，對於物權變動，取得了債權就等於取得了物權，登記的目的是為了對抗第三人，其最大缺陷在於交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不動産後，如果尚未登記公示，可能將該不動産再行出售，對後來的出賣行為予以登記公示，也就是“一房多賣”現象；原買受人依原合同已取得該不動産的所有權，在未公示情況下也可將該不動産轉讓。這種制度在實踐中容易導致物權重復現象，也不利於保護合法買受人和善意第三人利益，登記公示對抗制度對交易安全的補救，並不能從制度上消除這一安全隱患。
但隨著法國公證人制度和不動産買賣制度的不斷完善，上述情況出現的可能性已接近於零。法國不動産業內人士介紹稱，法國不動産為永久産權，公證人代表國家公職機關全權負責登記。實際上，在進行一樁不動産買賣或變更的過程中，公證人會根據不動産的登記情況，對該不動産相關的各個方面進行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公證人會認真核查30年來涉及該不動産的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰裡協議，以確保買賣雙方的合法利益。當然，有些不動産購買人出於隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個人民事公司，然後以該公司名義購買不動産。
