化解房地産庫存重在端正房地産服務方向

　　——2015年中央經濟工作會議解讀

　　剛剛閉幕的中央經濟工作會議，對明年經濟工作提出了去産能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五項任務。應該説，這五次任務的提出是符合當今實際的。這五個方面的工作做好了，經濟發展的很多難題就會迎刃而解。

　　會議把化解房地産庫存視為去庫存的重中之重，並且提出“通過加快農民工市民化，擴大有效需求”，及“鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格”的改革舉措。我認為這樣的決定和思路是十分正確的。首先，把房地産庫存作為明年經濟工作的五大任務之一，十分必要。一方面是因為，房地産銷售下行嚴重和庫存量過大，抑制了房地産正常發展，去庫存任務迫切。另一方面因為房地産的消費涉及到60多個行業，特別是鋼鐵、水泥、等建材産業和家居産業的下行壓力，需要通過房地産將其激活。

　　關於化解房地産庫存，一方面從加快城鎮化率，推進農民工市民化入手，擴大有效需求；另一方面鼓勵房地産開發企業，調整行銷戰略、適度降低商品住房價格。這種考慮是比較週全的。長期以來，房地産被作為經營城市的手段和支柱産業進行發展，扭曲了房地産的屬性，忽略了剛性需求，使住房建設成了富商的搖籃，脫離了廣大剛需者的收入水準。“專為富人蓋房住”的做法，把房地産引向了為投資服務、為投機服務的方向。今天，房地産的低迷，歸根結底是住房價格過高和剛需者買不起房所導致的。

　　儘管“四二一”人口格局，會使很多家庭住房越來越寬鬆，買新房的需求越來越少。但是，現在我國的房地産還沒到那個時候，仍處在發展的進行時，我們仍然有著數以億計的農民工和農村出身的大學生，還沒有自己的房子住，房地産仍然有著較大的發展空間和廣闊的發展前景。

　　這是因為，我們國家仍是發展中國家，我們的城市化還遠沒有完成。美國諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格裏茲曾經講過，21世紀，世界上將有兩件大事，一件就是中國的城市化，一件就是亞太經濟的崛起。我們所處的戰略機遇期就在這裡。但是，應該説，在城市化的推進上，我們原先的認識是偏保守的。後來，這個問題突破了，但在城市管理上又為農民工設置了多重障礙。很多農民工80年代進京時，只有十八九歲，30多年過去了，他們不僅結婚了，而且孩子都二十幾歲了，但我們的城市還是不願接受他們。包括農民工子女在所在城市受教育問題，遲遲未能解決，更因為異地報考大學受到既得利益藩籬的阻隔，導致很多農民工的孩子不得不回老家去唸書，這也是中國留守兒童多達6000萬之眾的重要原因。很多留守兒童得不到家教，心裏被異化，性格被扭曲，既給他們的成長帶來了危害，也給社會發展帶來了問題。為此，在城市化推進中必須進一步解放思想，克服保守、克服私利，使城市化做到以人為中心，並認認真真地解決好農民工市民化問題，要使他們是真市民，而不是假市民或二等市民。

　　房地産庫存的化解，只有以人為中心，以滿足農民工和新市民的需要為目標時，才能真正迎來市場的“井噴”，才能真正的做到去庫存。也只有同時推進降低商品房價格，才可能真正達到房地産去庫存的目的，才能使房地産步入健康發展的新軌道。

　　為了解決推進農民工市民化與降低住房價格方面的思維與認識的阻力，我認為十分需要推出遺産稅和解決賺錢為了什麼的大問題。廣大房地産的經營者要飲水思源，從人生觀、世界觀、價值觀入手，轉變我們的管理思路和經營理念。要立足城市化的要求，以關愛人民、服務人民、關注公平、推進公平為中心，使我們的發展能為黨和國家分憂，能為廣大百姓解難。各級政府，更應該把房地産作為治國理政、惠及民生、確保社會安全、和諧的大事情，做好住房土地的供應，嚴格管理土地和住房價格，學習國外多蓋一些“可承受性住房”的做法，使房價與廣大剛需者的收入相適應。徹底改變把住房作為暴富手段的既有局面。只有這樣，房地産的剛性需求才會大力度釋放，過剩的房地産庫存才能化解，房地産才能重現生機。

  作者：國家教育諮詢委員會委員，原國務院參事、全國政協常委任玉嶺