解讀中央經濟工作會議：樓市“去庫存”為主要經濟任務

　　原標題：（年終報道•解讀中央經濟工作會議）樓市“去庫存”成為中國主要經濟任務 以人口城鎮化增加住房需求

　　國際在線報道（記者 任傑）：時至年末，回看今年的中國樓市，可以用“冷熱並存”來形容。一方面，在購房利好政策刺激下，北、上、廣、深四大一線城市和部分二線城市，房價回暖走高。而另一方面，從全國來看，房地産的投資增速依然低迷，樓市庫存量達到歷史高位。房地産市場供需結構的巨大矛盾，已經引起了中央的高度重視。日前召開的中央經濟工作會議提出，要多措並舉化解房地産市場庫存的壓力。

　　樓市的走向，歷來牽動中國社會的神經。

　　根據國家統計局發佈的數據，今年１到１１月，全國房地産市場的開發投資增速為１．３％。與去年同期相比，降幅高達１０．６％。與房地産開發熱度降溫相對應的，是高企的樓市庫存。據官方統計，截止１１月末，全國商品房待售面積約６．９６億平方米。而有專家測算，如果算上在建未售和待開工面積，全國樓市庫存量將超過８０億平方米，按照今年以來的銷售速度衡量，需要７年以上的時間才能賣完。

　　這樣的情況引發了社會憂慮。談到樓市的高庫存，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮指出：“（高庫存）分佈主要在三、四線。因為有很多三、四線城市，第一個它是當初盲目擴張，第二個是人口凈流出。”

　　上海易居研究院副院長楊紅旭對國際在線記者表示，中國樓市的“病症”需要出手化解，“庫存高本來就説明房地産市場不健康，是‘病態’。房地産的‘病態’，導致中國經濟增速持續下滑，要想穩定經濟，必須穩定樓市，這也是樓市作為作為國民經濟重要支柱的功能體現。”

　　一線城市剛需支撐、火熱銷售的背後，是大多數城鎮的樓市普遍陷入低迷。經歷了過去十多年的高速發展，中國房地産市場已進入整體存量階段，供需結構的矛盾引起了中央決策層的高度重視。

　　日前召開的中央經濟工作會議，將“化解房地産庫存”明確列為２０１６年五大重點任務。主要思路是，加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。同時，要取消過時的限制性措施。
國家發改委主任徐紹史談到樓市去庫存的舉措時表示：“制定實施１億非城鎮戶籍人口在城鎮落戶方案，積極配合有關部門，落實戶籍制度改革方案，加快農民工市民化，滿足新市民住房要求，穩定房地産市場，各地發改委要抓緊推動制定化解庫存方案，釋放剛性需求和改善性需求。”

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認同政府去庫存的思路。他指出，城鎮居民基本告別了住房短缺時代，未來的主要潛力是城鎮化帶來的人口轉移，目前中國有２．７億農民工，如果有配套的扶持性政策出臺，會釋放出可觀的房屋需求，“如果政策給予扶持，提供降低稅負、信貸優惠、允許老家宅基地和耕地流轉融資的話，未來，３％到５％的農民工能在政府幫助下在工作所在地或者中小城市購房，（按人均住房３０平房米的標準測算），約４億平方米的面積可以被消化。這個規模和比例還是蠻可觀的。”

　　除了著眼“需求端”的潛力外，採取各種手段盤活存量，提高有效供給，也是政府的思路。中央經濟工作會議還提出，要發展住房租賃市場，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格。

　　著名經濟學家、清華大學教授李稻葵指出，政府還可以綜合採取一些措施，“按照中央的政策，政府要主動一些，採取各種辦法，幫助三、四線城市降價或者政府把存量住房買下來，租給剛剛進城、還沒有能力買房子的百姓。通過這些辦法，加快房地産市場的週期性的調整，走出低迷的現狀。”

　　目前，除一線城市外，大部分地區的住房限購政策都已取消。為了去庫存，一些城市表態將給予購房者稅費和補貼優惠。中原地産分析師張大偉認為，未來，還會有刺激政策推出：“無論是購房資格，還是戶籍制度改革，財稅制度的刺激，首付的優惠和利率的優惠，未來都會有繼續出臺的可能性。從目前的市場看，在２０１６年的年初應該就會有一系列的政策出現。”

　　根據規劃，２０２０年，中國常住人口城鎮化率將達到６０％左右，戶籍人口城鎮化率達到４５％左右。一些業內人士指出，樓市去庫存的問題，要在國家城鎮化戰略和人口流動趨勢的大背景下觀察。讓潛在人群買得起房、能夠留下、願意留下，各地要做的努力還有很多。

　　清華大學教授李稻葵判斷，具有人口集聚效應的城市，去庫存的壓力並不大，還會迎來發展機遇，“部分三、四線城市是有吸納新人口的潛力的。有潛力吸引農村人口來定居的，未來一段時間，會看到經濟規模、房地産價格等都會往上走。”