溫州20年産權房續期引熱議 專家：更應關注70年産權問題

　　國際在線消息(記者 趙春曉）：連日來，溫州商品房的土地年限到期如何續期，已引發社會各界關注和熱議。

　　據媒體報道，今年3月份，溫州市民王女士買了一套二手房，辦理房産證和契證後，買賣雙方去過戶土地證時卻發現，房子的土地使用證只有20年，而且已在3月4日過期了。王女士來到溫州市鹿城區行政審批窗口，工作人員告訴他，要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續期費大約要30萬元，而這套房子，總價才65.8萬元。

　　這種情況在溫州並非個例，經溫州國土部門初步摸排，僅市區土地使用年限在2017年底到期的房産就有600多套。

　　溫州上述情況隨即引發社會“土地續期費用為總房價的三分之一”的誤解。不過，溫州方面也對誤解做出了回應，“目前還沒有一例續期成功辦出，方案還沒有定論，目前也沒有傾向性方案。”

　　深圳方案：補繳地價的35%

　　1980年8月，深圳特區正式成立，深圳國際商業大廈就在這個時候破土動工。2000年左右，該大廈因土地使用權到期。事實上，在深圳，像國商大廈這樣使用“特區年限”的土地就有73平方公里。這些都是在1988年之前，依據深圳地方法規無償劃撥的。國際商業大廈的土地使用權只有20年，到2001年12月31日截止。

　　為了應對上述情況，2004年4月，深圳市人民政府出臺《深圳市到期房地産續期若干規定》（以下簡稱《規定》），《規定》明確，到期房地産，業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩餘年期（國家規定的最長使用年期減去已使用年期）範圍內約定年期的，補繳地價數額為公告基準地價的35%，並按約定年期一次性支付。

　　《規定》對此作了詳細規定，雖然不補繳地價並不影響使用，但這樣的房産無法出售過戶。同時，基準地價不斷上漲（2006年出臺的基準地價比2004年上調了30%~40%），早交地價成本更低，這也鼓勵業主及早繳納。據當時的媒體報道，《規定》受到了業主們的歡迎，因為不再是100%補地價，而是打了個3.5折。

　　專家：現在更應該關注70年産權房子土地使用權問題

　　針對溫州、深圳兩地出現的土地使用權問題，記者採訪了南開大學法學院何紅鋒教授，何教授指出，“《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，對於‘自動續期’這一點目前沒有爭議。重點在於之前各地制定的法規條文怎麼與《物權法》銜接的問題，原來的規定是否與《物權法》相衝突。2007年10月1日《物權法》開始實施，裏面已經明確住宅用地屆滿可以自動續期，但是沒有解決續費問題。”何教授另外提到“自動續期，不意味著不需要繳納土地使用權出讓金，這是尚存爭議的問題。”

　　上海金融與法律研究院的聶日明則對記者表示，“中國城市的土地是國有土地，根據《城市土地管理辦法》，個人或單位因需要使用土地，需申請國有土地的使用權。使用權的獲得有兩種方式：劃撥和出讓，二者有本質的區別。前一種是國家機關、公用事業等機構獲得國有土地使用權的主要方式，沒有期限限制，除去安置、平整等費用外接近於無償使用；而居民、商業企業等獲得國有土地使用權的主要方式是出讓，期限最高為70年。所謂的住宅土地使用權到期要繳土地出讓金指的是出讓性質的土地使用權。”

　　聶日明還指出，中國絕大多數住宅的土地使用權期限都是70年，溫州、深圳土地使用權到期的案例具有特殊性，是比較個別的案例。同時他認為20年的土地使用期限到期後應該重新補繳土地出讓金，將原有20年的期限補至70年，與正常的住宅用地的常規期限相同，保證公平。不過補繳的土地出讓金的計算方式有爭議。

　　“深圳的模式比較好，土地使用權到期後，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付，這個是按照《深圳市到期房地産續期若干規定》執行的，規定裏面對補交地價標準重新進行了劃定。此舉能較好的解決問題”，聶日明説到。

　　值得注意的是，這個35%的參照標準並不是按照目前的市場拍賣土地價格或者房價，而是基準地價。所謂基準地價，是各種用途土地的使用權區域平均價格，是地價總體水準和變化趨勢的反映。簡單來説，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發後，政府確定的平均價格。

　　另一種計算方式是按取得土地使用權的那個時間的土地出讓金價格來計算補繳金額，當然除了補繳的金額以外，還應按相應期限的利率計算應繳利息。

　　“相比較溫州的個案，一般居民購買的商品房都是具有70年産權，我覺得現在更應該關注這些房子土地使用權日期問題。《物權法》已經對住宅建設用地使用權期屆滿的房屋有了自動續期的規定，但是是否是免費自動續期，續期的程式如何，這些都需要解決好與現有法律層面的衝突”，聶日明最後説。