房屋土地使用權到期 百姓該如何“續費”？

　　國際在線綜合報道：溫州一部分市民最近正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地使用年限到期或即將到期。如果要續期，必須繳納佔房價總額約三分之一的土地出讓金，有的竟高達數十萬元。

　　土地國有

　　我國土地都是國有的，按目前的經濟結構來看，未來幾十年土地都不可能像國外那樣可以私有化。由於商品房市場也就30年左右的歷史，所以大多數續租問題還沒有暴露。也可能是時日尚早，所以從官方到民間一直對此問題不夠重視。所以溫州的案例是當時只拿了20年的土地使用期，今日問題爆發了，社會需重視並解決。　

　　土地性質及其年限

　　不同使用性質的土地其使用年限是不同的，目前的情況大致是：住宅70年，商業、旅業40年，辦公50年，地下車位則跟地上年限一致。另外，目前市場上所謂的“公寓”多是商辦性質的土地，所以一般是40或50年。以上的羅列還不全面，只是我們平常在市面上較常見到的而已，還有一些是只有“有關部門”才能解釋的現象。就普通買家而言，看土地證所標的“土地使用到期日”最為直觀。　　

　　"土地使用權"為何是70年？

　　中國目前城鎮土地都是國有的，1990年代以來中國房地産行業逐漸起步，商品房逐漸取代福利分房和集資建房。房地産發展離不開土地，需要土地的合法流轉，為此中國制定了土地所有權與使用權分離的政策，對土地使用權實行出讓、轉讓。

　　“土地使用權”“房屋産權”是兩個不同的概念

　　房屋産權是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。其中，房屋所有權是永久性質的，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿後，土地收歸國有，地上建築物仍然屬於業主所有，如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水準，補繳土地出讓金。

　　為何多地出現這種現象

　　青島市工商聯房地産行業聯盟副理事長龍江表示：“主要是由於國家一開始在頂層設計上就沒有對土地使用權續期有一個規範的標準和一個相應的法律法規，地方政府就自己根據實際情況制定，讓原本應該一次性明細的問題被拖延，導致了後續問題的出現。”

　　是否有償續期引爭議 物權法暫未明確　　

　　《物權法》規定了到期土地“自動續期”，也就是説不需要再次走公開拍賣流程，原業主優先自動續約，不必擔心地被其他人搶走。但怎麼續約法？繳多少錢？這些都沒有明確規定。我想，如果現行土地出讓制度不變，或許按當時地價作評估補繳較為可行。但若補繳者沒錢又怎麼辦呢？

　　土地使用權到期如何續期

　　理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子裏。但若要考慮未來有轉讓、抵押房産的可能，那麼繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動産時補交土地出讓金。

　　使用權到期深圳版本：一次性補交基準地價35%

　　有關土地使用權到期後的問題，深圳早在2006年就已出實例。據報道，2002～2004兩年間，深圳市國土系統以市場地價為標準，實行100%補地價的模式。到了2004年，深圳市頒發了《深圳到期房産續期若干規定》，對補交地價標準重新進行了劃，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付。據悉，該政策出臺後，仍有官員認為這一規定讓利太多。　

　　呼籲細則出臺　　

　　基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續，給群眾帶來不便。儘管溫州出現的“到期房”總體量不大，但也關係到幾百戶家庭的切身利益，應當引起有關部門重視並妥善解決。長遠看，量大面廣的土地使用權到期問題，會在幾十年後集中出現。如果不未雨綢繆、提前進行頂層設計，有可能引發房主的不安。因此，用法律手段解決好這個問題越來越迫切了。