三亞買違建房遭強拆千余住戶房款“打水漂”

　　原標題：三亞買違建房遭強拆千余住戶房款“打水漂”

　　調查4月18日，海南省高院召開聽證會，討論三亞市金陽光溫泉花園小區（下稱金陽光小區）被強拆一事。去年7月7日，金陽光小區業主2個多月的“守房”宣告失敗，三亞市綜合行政執法局的工程車輛實施強拆，小區十幾棟建築被夷為平地，涉及1300多戶居民。在強拆啟動之前，51名業主向三亞市中級人民法院提起行政訴訟，將三亞市執法局和三亞市政府告上法庭，並遞交了停止執法局執法行為的申請書，但被法院駁回。緊接著，51名業主向海南省高級人民法院上訴。

　　1職工安置房變身商品房小區

　　三亞位於海南島的最南端，因為其優越的地理位置，冬季優良的氣候環境，成為很多希望到南方躲避朔北寒冬的“候鳥”老人的首選。

　　海南省瞅準了這個商機，也頒布了相應的優惠政策。根據2010年海南省頒布的《海南省人民政府辦公廳貫徹國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展通知的實施意見》(下稱《意見》)顯示，海南省積極探索廉租住房租售並舉、共有産權的管理方式。國有墾區、林區和國有企業利用自有存量國有建設用地集資合作建房的，在滿足本企業職工需求的前提下，經縣級以上人民政府批准，允許將剩餘房源作為限價商品房對外銷售。外售的限價商品住房在補繳土地出讓金和相關稅費後，辦理商品房産權證。

　　金陽光小區就是在這種背景下産生的。金陽光小區位於三亞市崖城鎮玉井溫泉旁邊，所屬土地是三亞市熱帶農業科學研究院(下稱熱科院)的土地。根據三亞市城鄉規劃委員會2013年第十次會議頒布的《三亞市現代農業科教園項目修建性詳細規劃》，規劃範圍內的488畝地中，有總計56畝左右的兩塊二類居住用地(A09、A13)。這56畝地的用途是安置職工住房，及教師、學生的宿舍用地。

　　2010年5月5日，熱科院與三亞玉井溫泉休閒農業發展有限公司(以下簡稱為玉井公司)簽訂《土地承包合同》，約定熱科院將300畝土地承包給玉井公司使用，土地承包金每年每畝400元。

　　2012年7月21日、2013年4月19日，玉井公司與三亞廣勵智信投資置業有限公司(以下簡稱廣智投資)，先後簽訂《三亞現代農業科教園A09地塊投資建設經營協議書》(23.3畝)、《三亞現代農業科技園A13地塊投資建設經營協議書》(29.5畝)。按照合同約定，廣智投資在這兩塊地上投資建設樓房。

　　2013年6月起，廣智投資開始動工建設樓盤，即金陽光小區。2014年初，小區內17棟樓盤相繼竣工投入使用。小區內共建設房屋1988套，房屋面積最小30平方米，最大70平方米，銷售了1382套，銷售金額超3億元。金陽光小區所依據的政策，就是《意見》中提到的，在滿足本企業職工需求的前提下，允許將剩餘房源作為限價商品房對外銷售。

　　2開發商稱“邊建邊報批”現象普遍

　　家住北京通州的劉銀霞今年50多歲，她的母親因為突發腦梗，腿腳不便，幾乎無法下床。即使在北京的五六月份，家裏也需要開電暖器給母親烘腿。到了冬天，兩台大功率電暖器加上屋裏的暖氣片也無法緩解母親的疼痛。

　　2013年冬天，劉銀霞在朋友的推薦下，帶母親來到了三亞，她發現三亞冬天的溫暖氣候對於母親的病痛很有好處。而當時，金陽光小區正在兜售房屋，其主要賣點就是小區內有免費的玉井溫泉水，溫度可以達到60攝氏度以上。考慮到溫泉水獨有的療養作用，劉銀霞從並不多的積蓄中拿出20多萬，以7000元一平米的價格買了一套住房的使用權。購房協議上寫明，劉銀霞的20多萬，購得房屋的20年使用權，開發商再贈送30年使用權，共計50年。“這房子就是為了我媽買的，50年的時間怎麼著也夠用了。所以，買房的時候我沒強求70年的産權。”劉銀霞説。

　　湖南的郭相軍(化名)年僅40歲就患有高血糖，每天為了控制血糖要服用一堆藥物。但是，他每年來到三亞度假，血糖就會自動穩定在正常水準，不用服用任何藥物。因此，他也想在三亞購置一套住房。恰好在2013年10月，在重慶房交會上，好幾個三亞市的樓盤來參展，其中就包括金陽光小區。在房展會現場，工作人員告訴郭相軍，金陽光小區目前的手續的確不全，但是在三亞樓盤裏，“邊建邊報批”的現象很普遍。郭相軍諮詢了其他樓盤，發現手續齊全的樓盤確實很少；於是，他放下了戒心，購置了一套金陽光小區的住房。

　　多位業主證實，不僅在重慶，金陽光小區和三亞市的相關官員一起，在青島、哈爾濱、長春、北京等北方城市都做了宣傳。由於宣傳得力，1300多住戶中，一多半都來自東北三省。

　　3執法人員9天強拆十余棟建築

　　同樣購買了金陽光小區住房的戴禾娟(化名)退休前是一名法律工作者。

　　2014年年底，她拿到了房子的鑰匙，小區內的物業也已經正常運轉。但是，好景不長。2015年的4月13日，三亞市執法局在小區內張貼了限期搬遷公告。公告稱，三亞現代農業科教園項目在未取得建設工程規劃許可證的情況下，擅自建設房屋。2015年4月9日，執法局曾經要求違法建設者自行拆除違建，但是對方未予理會。因此，執法局決定在4月16日進行強拆。執法局要求，在4月16日之前，所有住戶完成搬遷。同時附上的4月9日下發給玉井公司等的強制執行決定書上稱，如不服從本決定，可在決定送達日起60天內向三亞市人民政府提起仲裁，可在三個月內提起行政訴訟。

　　早在2014年3月25日，執法局就確認金陽光小區屬於違法建築，因此致函三亞市供電局，要求3月26日以前，對金陽光小區進行斷電。2014年4月1日，執法局又致函海南天涯水業集團，要求4月4日停止對金陽光小區供水。4月16日以後，供水供電基本斷絕。

　　執法局3月25日和4月4日的函書上稱，金陽光小區屬於違建。但5月25日，三亞市執法局還致函三亞市規劃局，了解金陽光小區是否具備規劃許可證。在5月27日，三亞市規劃局答覆稱，金陽光小區所屬的現代農業科教園項目確實沒有規劃許可證，但是有修建性詳細規劃。

　　劉銀霞説，因為小區內的溫泉水是天然的，無法斷絕，所有小區內的生活用水問題好解決，飲用水問題也依靠外購礦泉水解決了。但是，因為沒有電，小區內留守的住戶必須承受五六月份海南35攝氏度以上的酷熱。因為沒有辦法使用電冰箱，很多糖尿病病人的胰島素無法保存，因為無法按時注射，很多糖尿病病人都不同程度地出現了病症，不得不離開小區。

　　為了解決用電問題，小區居民中有電力專業的人啟動了小區內的應急電源，自行發電。但是因為這種發電方式成本太高，只能每天早上6點到7點供電一個小時，每天下午5點到6點再供電一個小時。

　　2015年7月7日早晨，大批工程車輛和執法人員開進了金陽光小區。五六百名住戶的“守房”宣告失敗，強拆行動開始。戴禾娟説，當時不在小區內，她房子裏七八萬的財産都沒有及時拿出來，至今下落不明。劉銀霞説，大部分業主的屋內物品都沒有拿出來。

　　按照當時官方的統計，強拆行動於7月15日結束，共9天，動用了執法力量5610人次，拆除違法建築17棟。但是，記者于2016年4月19日到達現場時卻發現，17棟中依然有3棟住房沒有拆除，房內無人居住。

　　4業主質疑直接強拆不符合規定

　　戴禾娟説，按照法律規定，執法局應該給足玉井公司等公司3個月的時間，如果超過了3個月的起訴期，才能夠以他們拒絕自行拆除為由，採取強拆的措施。況且，玉井公司等有足夠的理由“不服”強執決定書。因為按照我國城鄉規劃法第六十四條的規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

　　2012年，住房和城鄉建設部發佈了《關於規範城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見》。《指導意見》對於何為“尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的”建築有明確的規定。《指導意見》稱，違法建設行為有下列情形之一的，屬於尚可採取改正措施消除對規劃實施影響的情形：（一）取得建設工程規劃許可證，但未按建設工程規劃許可證的規定進行建設，在限期內採取局部拆除等整改措施，能夠使建設工程符合建設工程規劃許可證要求的。（二）未取得建設工程規劃許可證即開工建設，但已取得城鄉規劃主管部門的建設工程設計方案審查文件，且建設內容符合或採取局部拆除等整改措施後能夠符合審查文件要求的。

　　戴禾娟説，已經取得了修建性詳細規劃的農業科教園項目恰好屬於第二種情形。因此，僅憑金陽光小區沒有規劃許可證就直接實施強拆，是不符合規定的。

　　在三亞市，金陽光小區不是第一個缺乏規劃許可證的樓盤。但是，有的樓盤就可以逃脫被強拆的命運。

　　戴禾娟提供其查閱的書面記錄顯示，2013年，在海南省政府官方網站的省長信箱中，有人反映，三亞市南山花園小區同樣存在缺乏規劃許可證的問題，希望拆除違建。海南省信訪局當時回復稱，因為南山花園小區大部分房屋已經售出，且大部分業主已經入住，因此執法局未採取強拆，而是限期要求其補齊手續。

　　5業主訴執法局和市政府被駁回

　　2015年6月2日，在強拆啟動之前，以戴禾娟為代表的51名住戶向三亞市中級人民法院提起行政訴訟，將三亞市執法局和三亞市政府告上法庭，並遞交了停止執法局執法行為的申請書。戴禾娟等人認為三亞市執法局的執法行為存在違反法律、法規的規定。三亞市市政府應該對三亞市執法局的執法行為承擔法律責任。戴禾娟等人請求法院判決三亞市執法局和三亞市政府的行政行為無效，執法局強拆行為違法，並賠償51名住戶購房款損失1280多萬元。

　　在法庭上，玉井公司作為第三人發表了觀點。該公司表示，政府的強拆行為不具有合法性和合理性。玉井公司辦理了70%的報建手續。因為邊建設邊報建的方式在崖城地區是普遍存在的，所以金陽光小區在崖城地區手續已經比較齊全。金陽光小區從立項到控規、修規乃至房産推薦會，都是政府在後面推動的。2012年8月至2014年2月的建設期間，沒有任何政府部門説該建築是違建。直到2015年3月，執法局才發出搬遷公告，要進行強拆。公司認為，該項目10多萬平方米，執法局應給予開發商時間，而不是強拆，浪費資源。

　　2015年8月4日，法院駁回了戴禾娟等人停止執法局執法行為的申請。2015年12月31日，戴禾娟收到了法院發出的行政裁定書。三亞市中院駁回了戴禾娟等人的起訴。同時，法院認為，戴禾娟等人不是三亞市執法局的行政處罰決定和強制執行決定的相對人，相對人是三亞市熱科院、玉井公司和廣智投資。三亞市執法局強拆的行為也未對戴禾娟等人的合法權益産生實際影響。三亞市政府不是本案的適格被告。雖然在7月7日的強拆現場出現了政府的工作人員，但是他們是去現場維持秩序的，並沒有參與強拆。

　　2016年1月12日，戴禾娟等人向海南省高級人民法院上訴。他們認為，在強拆中，自己屋內的財物至今下落不明，確實造成了自己的合法權益損失。三亞市政府在前期的房地産宣傳上，有不可推卸的責任。

　　2016年4月18日，海南省高院召開聽證會。戴禾娟等人和三亞市執法局的代表都到場聽證。目前，聽證結果還未公佈。

　　戴禾娟説，其他一些住戶選擇起訴玉井公司和廣智投資，或者和他們走民事仲裁程式。但是，開發商玉井公司和廣智投資表示沒有錢賠給住戶，自己在強拆中也損失了很多錢。戴禾娟説，作為買方，強拆的損失不應該由自己承擔。

　　6執法局稱訴訟期間可執行強拆

　　2016年4月21日，三亞市執法局接受了記者的採訪，執法局工作人員鍾先生代表執法局對戴禾娟等人的質疑做出了回應。

　　鍾先生稱，執法局依法強拆金陽光小區的過程是比較完善的。執法局認為，金陽光小區違反了三亞市現代農業科教園項目的規劃，擅自更改了土地性質，建設了金陽光小區。執法局從2015年4月9日起，先後下發了《行政處罰決定書》《強制執行催告書》《強制執行決定書》等文件，一切手續都是按照規範程式做的。

　　當記者提出，按照現代農業科教園項目的修建性詳細規劃，A09、A13地塊屬於二類居住用地，建小區並未改變土地性質時，鍾先生説，自己不是當時強拆的具體執行人，金陽光小區具體哪些地方違反了規劃並不是特別清楚。

　　對於小區住戶反映的執法局斷水斷電的行為，鍾先生承認執法局先後兩次斷電。第一次是為了停止繼續建設

　　違法建築，第二次是為強拆做準備。他説，斷水斷電是符合三亞市的規定的。根據《三亞市違法建築管控辦法》第四條第九款的規定，對於市綜合行政執法局在查處違法建設案件過程中，需要對違法建築物採取斷電、斷氣、斷水等措施的，供電、供氣、供水部門要給予配合執行。

　　記者提出，在執法局決定強拆以前，是否與當地的城鄉規劃部門溝通過，確定金陽光小區的違建程度是否可以通過更改來消除影響？鍾先生稱，執法局在執法過程中與城鄉規劃部門的溝通，就是在2014年5月25日，三亞市執法局還致函三亞市規劃局，了解金陽光小區是否具備規劃許可證。

　　戴禾娟等人還質疑，法院直到2015年8月4日才駁回了自己停止執法局執法行為的申請。為什麼在7月7日，法院還未做出決定，執法局就已經開始強拆。鍾先生回應説，根據我國《行政訴訟法》第五十六條的規定，訴訟期間，可以不停止行政行為的執行。

　　對於三棟沒有拆除的樓房，鍾先生解釋説，這三棟樓是符合規劃的熱科院員工的安置樓，所以沒有拆除。至於為什麼當初彙報成果的時候沒有提及這三棟未拆除，他並不清楚。

　　北京雄志律師事務所律師姜健表示，在以往的違建案件中，正常的做法確實是業主向開發商討要購房款。因為建築物屬於違建，所以購房合同就是無效的。因為合同是無效的，開發商就應該退還購房款。因此，這就是屬於業主與開發商之間的民事官司。如果開發商堅稱自己沒錢，或者事實上確實沒錢，業主能夠拿回購房款的希望也比較渺茫。因為法院會選擇終結執行，等到開發商有錢了再行恢復執行。但是，很少有業主能夠等到恢復執行。業主選擇採取行政訴訟，控告政府在拆除違建的過程中的程式問題，能夠得到法院支持的確實比較少見。

　　京華時報記者韓林君