深圳試點商品房現房發售 或為調控樓市

　　中國證券網訊 4月26日，深圳市土地房産交易中心挂出一宗商住地塊，該地塊被確認為深圳市商品房現售首個試點項目。這意味著在這宗地塊上建設的住宅、商業物業或其他建築物，不能提前進行預售，而要在竣工並取得不動産權證書後進行“現房”銷售。

　　據第一財經日報4月28日報道，巧合的是，深圳也是最早接觸預售制度的城市，選擇此時進行現房預售，在很大程度上或許是為了調控樓市。

　　一位相關部委專家表示，土地招拍挂過程中，在符合相關政策和規劃的前提下，對擬出讓地塊設定一些出讓條件是合理的，比如要求配建一定面積的保障房，或者要求部分建築物不能分割出售，又或者限房價競地價等。

　　從全國範圍來看，深圳的試點也帶有更多的“先鋒”色彩。作為最早實行住宅市場化的城市，深圳對房地産相關制度的探索具有借鑒意義。

　　當國內樓市趨向飽和、成熟時，出於降低門檻、促進房地産開發的預售制度是否也可在不同城市分類調整？這是市場下一步關注的焦點。

　　試點商品房現售的地塊位於深圳市龍華新區民治辦事處，該地塊同時也是龍華新區今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過去兩年，龍華新區地王不斷，房價飆漲。

　　在深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁看來，這是深圳進一步調控樓市的舉措。“目前深圳樓市供需失衡，土地供應極其稀缺。採取現售制度可抬高門檻，將資金實力不足的中小開發商擋在門外，遏制對土地的哄搶，抑制土地價格過快上漲。”

　　目前深圳的新增建設用地所剩無幾。根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。近幾年，深圳通過“招拍挂”公開出讓的居住用地在急劇下降，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

　　深圳購房需求極其旺盛，這個外來人口占70%的城市，住房自有率只有30%。過去一年，深圳的房價暴漲為全國矚目，總體漲幅超過60%，部分區域和樓盤房價漲幅逾100%。而每一次地王的出現，都會加劇房價的上漲。

　　現售制度將極大考驗開發商資金實力。説得簡單點，預售制度為開發商提供了一筆零風險零成本的鉅額貸款。一旦實行現售制度，開發商將失去這樣的資金支持。

　　現售制度之下，開發商還要承擔資金的成本，以及項目囤積的風險。宋丁表示，當開發商自有資金不充足，過多依賴貸款及其他融資時，對資金儘快回籠的需求就更加迫切。拖得越久，資金成本越高。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，現售制度能夠規避預售制度帶來的諸多問題，強化房企的成本管控能力。

　　嚴躍進表示，大方向來看，一二線熱點城市都應該逐漸從預售制度轉變為現售制度。因為此類城市的房企在資金承受能力上會更強，且市場供應比較緊缺，不需要通過期房銷售的方式來逐漸蓄客。現房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時間，規避風險。

　　他説，三四線城市正面臨去庫存的嚴峻問題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現房的方式進行銷售。但三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過期房銷售來降低資金成本。