住房租賃新政如何發揮複合效應

　　住房租賃新政還拓展了去庫存的思路和範疇。結合稅收、金融手段，將沉睡中的房地産喚醒，使之能夠投放到市場中去，既産生市場效益又能滿足人們的居住權，何嘗不是去庫存？

　　國務院辦公廳日前印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施；同時在保護承租人合法權益方面，提出了四項政策措施，以解決承租人的後顧之憂。

　　《意見》體現了鼓勵住房租賃消費、促進購租並舉、實現住有所居的政策意圖。根據住建部的檢測數據，2014年，通過市場租賃解決居住的人口超過1億人，年租金突破1萬億元。中國已經是全世界最大的住房租賃市場。但是，這個市場遠遠不夠規範。住房租賃關係不穩定，出租人和承租人遭遇欺詐、利益被侵犯的事多有發生。同時，稅收流失嚴重。

　　住房租賃新政有助於降低住房租賃市場高昂的交易成本，抑制權益受損事件的發生，幫助這個市場有序發展。在“地王”頻現、不少一二線城市房價上漲過快的背景下，有序、安全的住房租賃市場還有助於盤活存量的商品房産，結合公租房的建設和供給，共同構成了對衝部分一二線城市躁動不安樓價的防線。與過去的樓市調控政策相比，引入市場之手，比單純引入行政之手，更能號準市場的脈，更有利於疏通樓市生産與供給之間硬化的“血管”，防止樓市時而大起時而大落。

　　這還不是住房租賃新政的全部政策效應。從房地産去庫存的命題看，三四線城市的任務遠比交投活躍的一二線城市重。與此同時，三四線城市又是新型城鎮化命題的主要承擔者。沒有一個穩定繁榮的住房租賃市場，加之傳統觀念的影響，在城鎮有固定職業的外來務工人員、新就業大學生等群體，只能通過在城鎮購房，才能住得下來，保證有穩定的居住權，變成新市民。由於購房門檻過高，這就可能在房地産去庫存和新型城鎮化之間造成某種背離：一方面是房地産庫存壓不下去，另一方面新市民又住不穩定。在某些情況下，這有可能導致與房地産市場相關的政策在執行過程中出現偏差，即以新型城鎮化為名，大肆批地蓋房，導致庫存越積越多。這樣的苗頭在個別地區已經出現。培育和發展住房租賃市場，為去庫存與新型城鎮化之間找到了一條既平衡二者關係，又符合實際的“中間之道”，同時為主要集中在大城市的住房仲介、租賃機構開闢了新的市場空間。

　　由此可以看出，住房租賃新政實際上還拓展了去庫存的思路和範疇。通常我們一説房地産去庫存，會認為把房子賣出去，讓庫存量降到合理水準才算數。但是，結合稅收、金融手段，將沉睡中的房地産喚醒，使之能夠投放到市場中去，既産生市場效益又能滿足人們的居住權，何嘗不是去庫存？以需求為原動力，實施有效的需求管理，就是去庫存，就是對供給側改革的實踐。從這個角度説，培育和發展住房租賃市場為如何去庫存而又不至於對整個房地産市場造成“寒蟬效應”，提供了可行思路。

　　當然，讓住房租賃新政能夠産生預期的、複合式的政策效應，只畫出路線圖、把實施方案的各個環節都想透了、做實了還不夠。從根本上講，關鍵是産權明確。只有基於明確的産權界定，無論公租房還是商品房，無論出租方還是承租方，其權利和義務才能合理劃分。有了這樣的環境，住房租賃市場自會健康發展。