國外研究者:為防房價過高上海可借鑒波士頓法規

　　文章導讀： 根據《新興趨勢報告》，2016年上海在中國各城市中最具房地産投資及開發前景，並在報告所覆蓋的所有亞太市場中排名第九位。

　　《中國經濟週刊》 記者 程子彥 | 上海報道

　　6月16日，2016年美國城市土地學會亞太峰會在上海舉辦，來自世界各地的500多名房地産及土地使用領域的專業人士共論城市建設和發展。

　　有80年曆史的美國土地組織

　　怎麼看中國

　　城市土地學會分屬在美國國家房地産基金名下，成立於1936年12月14日，是一家獨立、非營利性質的教育研究機構。現任全球主席是蘭德爾 （Randall K。 Rowe）。該學會致力於提倡負責任的土地使用及促進全球活力社區的建立和持續發展，以會員為核心進行研究與教育，目前在全球擁有超過38000名會員， 其中包括亞太區的逾2000名會員。

　　據《中國經濟週刊》記者了解，城市土地學會亞太峰會至今已舉辦五屆。此次峰會的主題是“把握新常態”。以“在由人口和經濟轉變、環境問題及科技進步引發的迅速變化的時代，如何發展及重建城市”為焦點，探討“亞洲資本流動和投資趨勢”“共享經濟及房地産商業模式”等話題。

　　城市土地學會亞太區首席執行官John Fitzgerald表示：“經過時間洗禮，城市土地學會這一信息共享的傳統得到全世界的認可，我們將持續探討如何使我們的城市更加宜居，更能適應後代的需求。”

　　中國依舊是外流資本的最大貢獻者—佔亞洲商業地産海外資本的25%

　　在此次峰會上，城市土地學會（ULI）和普華永道（PwC）聯合推出最新版《亞太區房地産市場新興趨勢報告》（以下簡稱《新興趨勢報告》），提供了有關整個亞太地區房地産市場投資和開發趨勢、房地産金融和資本市場、物業管理領域、大都市區以及其他房地産問題的展望。

　　《新興趨勢報告》指出，目前的亞洲房地産市場是近8年來全球央行寬鬆貨幣政策的産物。全球機構投資者在亞洲房地産市場中分配更多的資金，其結果是更多的資金追逐更少的資産，抬高了大多數市場的資産價格。

　　值得關注的是，根據《新興趨勢報告》，今年從亞洲轉移到世界其他地區的資金量甚至超過去年的破紀錄的高位，而且這種資本外流沒有放緩的跡象。

　　據了解，今年的資本區域流動的大趨勢是從亞洲市場流向世界各地的房地産資産，因為機構與個人投資者希望分散投資並追求更高利潤。投資者似乎更樂於在 美國和歐洲購入新物業。根據《新興趨勢報告》統計，外流資本的最大貢獻者依舊是中國，目前佔所有亞洲商業房地産海外資本的25%左右。

　　據地産經紀公司世邦魏理仕統計，2015 年上半年從中國流入美國房地産市場的資金達 37 億美元，幾乎比2014 年同期高了4倍。據了解，美國受到資本垂青的部分原因是對其貨幣升值的預期，另一方面是因為歐洲不良資産投資機會基本上不復存在。

　　在亞洲，中國的機構、企業和私人資本主要涌入澳大利亞和日本購買資産。

　　一位分析師表示：“在一定程度上，中國已經在澳大利亞完成了投資部署，現在中國開始把目光投向亞洲其他地方，特別是日本。”

　　同時，《新興趨勢報告》認為，如今中國的開發商熱衷於和國外資産合作，主要是由於不斷變化的行業格局要求他們改變自身的運營模式。“和著名的外方合 作還可以提高自身的可信度，有利於他們在外國市場的運作，因為中國的品牌在外國還不是很有名。而對外方來説，在中國這樣複雜的市場上能夠找到公司層面的合 作夥伴明顯也會獲得很多利益。首先，外方有機會接觸到大量的高品質交易，如果不和中國夥伴合作，這是完全不可能的；其次，這會給外國投資者帶來一定程度的 安全感。”

　　高房價是上海城市規劃的最大問題

　　根據《新興趨勢報告》，2016年上海在中國各城市中最具房地産投資及開發前景，並在報告所覆蓋的所有亞太市場中排名第九位。城市土地學會亞太區首 席執行官費約翰（John Fotzgerald）稱：“上海自建市以來一直處於更新建設中，最新一輪的規劃有三個維度：城市競爭力、可持續發展能力和城市魅力，目標是建成開放、綠 色、幸福的新型城市。”

　　喬治城大學城市與地區規劃研究生項目執行主任烏韋·布蘭德斯（Uwe S.Brandes）認為，目前上海在城市規劃中存在的最大問題是高房價。布蘭德斯向《中國經濟週刊》記者表示：“造成上海高房價的最大原因就是沒有更多 的土地。當上海把能拆的房子都拆了，供給就停止了，但還是會有更多的人涌入上海，需求會越來越大，這就會導致房價越來越高。所以上海現在如果想讓房價降下 來的話有兩個選擇，一個是控制進入上海的人口，另一個是計算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當然這些是城市規劃的問題，城市規劃合理就可以創造房地産市 場。”

　　同時，布蘭德斯認為由於上海政府對土地擁有掌控權，因此可以借鑒波士頓的40B法規：如果房地産商願意在有限盈利的條件下建經濟適用房，他們可以申請到特別的地皮，在相對小的地面密集建房，房地産商的盈利受到限制，房價得到平抑。

　　上海市規劃和國土資源管理局詳細規劃處處長張帆表示，當前上海正進入“有機更新”，即在城市的發展過程中修補短板、治理問題，既強調歷史人文和自然生態傳承，也強調城市品質和功能創造，這期間還需要公眾的積極參與，各方共建共治。

　　據《中國經濟週刊》記者了解，上海在軌道建設方面取得的經驗正在被其他城市學習。鐵獅門總裁兼首席執行官徐瑞柏（Rob Speyer）在峰會上表示：“上海在地鐵、公交方面投入巨大，發展日新月異，已經擁有世界上最長的地鐵里程，連洛杉磯都在學習上海軌道交通建設的經 驗。”

　　專訪喬治城大學城市與地區規劃研究生項目執行主任

　　烏韋·布蘭德斯 （Uwe S.Brandes）：

　　為防止房價過高，上海可借鑒波士頓40B法規

　　《中國經濟週刊》 記者 程子彥 | 上海報道

　　在2016年城市土地學會亞太峰會期間，《中國經濟週刊》記者對本次峰會的演講嘉賓、喬治城大學城市與地區規劃研究生項目執行主任烏韋·布蘭德斯（Uwe S.Brandes）圍繞上海的“高房價”“科創中心建設”等話題進行了專訪。

　　布蘭德斯擁有超過22年的規劃、設計和建設新建築物、公共基礎設施和城市景觀的經驗。他是喬治城大學城市與地區規劃研究生項目執行主任，以及布蘭德 斯和合夥人事務所的負責人。布蘭德斯先生於2000年至2007年在華盛頓特區的公共部門任職，擔任阿納卡斯蒂亞海濱公司資本項目總監及哥倫比亞特區規劃 辦公室副主任。在此期間，他還任由多機構組成的阿納卡斯蒂亞海濱倡議計劃的常務董事，該倡議催化了在長期被忽略的街區超過30億美元的公共和私人投資。在 加入公共部門前，他在紐約市從事建築和城市設計工作，為美國和國際諸多城市起草了城市設計和發展計劃。

　　《中國經濟週刊》：您是第一次到上海嗎？您認為上海在城市規劃中存在的最大問題是什麼？

　　布蘭德斯：我第一次來上海是在1992年，那時浦東沒有大樓，這些年我不僅用自己的眼睛看到上海巨大的變化，同時我也聽到世界各地的人都在討論上海。

　　今天的峰會是關於城市規劃的。從城市規劃的角度，高房價是值得關注的問題。如今，上海城市規劃面對的最大問題就是高房價。我認為，一個城市不能只針 對富人階層，城市經濟健康發展取決於社會各個階層的平衡。高房價的問題所帶來的負面效應不僅僅是老百姓因為房價高買不起房的問題，更重要的是它會帶來一係 列的嚴重的連鎖反應，比如交通擁堵、收入不平均等。一個城市健康的發展需要社會各個階層的均衡。當然高房價不僅是上海有的問題，香港、東京等一些大城市都 存在這個問題。

　　《中國經濟週刊》：既然高房價在很多一線城市非常普遍，美國對於解決高房價以及高房價帶來的負面效應有哪些成功案例供上海借鑒呢？

　　布蘭德斯：你看我們對面的這幢大樓，建一座大樓的成本是一樣的，房價高主要是因為土地貴，土地價格和它的地理位置相關。這就是為什麼今天舉辦峰會的這個組織的名字叫城市土地學會。

　　在美國波士頓地區房價高、地皮緊張在美國是有名的，為了解決高房價問題，波士頓有個40B法規值得借鑒。一般而言，當地對建房用地的審批非常嚴格， 有所謂區域規劃法，不容許過密建造。住房建造過密，會引起人口過度集中，環境失衡，公用設施負擔加重，交通堵塞等問題。所以，房子的規模和佔地面積需要成 一定的比例。有的鎮30%~40%的地面是自然保護地，根本不讓建房。這樣，地皮就更緊張，房價也就更高。40B法規則規定，在經濟適用房不足總住房量的 20%的地區，如果房地産商願意在有限盈利的條件下建經濟適用房，他們可以申請到特別的地皮，繞開當地區域規劃的限制，在相對小的地面密集建房。比如在原 來的獨門獨戶的地皮上，可以為幾個家庭建連體式住房。這樣幾家分攤地皮費用，房地産商的盈利又受到限制，房價自然得到平抑。

　　《中國經濟週刊》：根據《亞太區房地産市場新興趨勢報告》 ，2016年上海在中國城市中最具房地産投資及開發前景。這是否意味著上海房價會越來越高呢？

　　布蘭德斯：現在上海最大的問題就是沒有更多的土地。當我們把能拆的房子都拆了，供給也就停止了，但還是會有更多的人涌入上海，需求會越來越大，這就 會導致房價越來越高。所以上海現在如果想讓房價降下來，有兩個選擇：一是控制進入上海的人口，另一個便是計算好到底蓋多高的樓才能滿足需求。當然這些是城 市規劃的問題，城市規劃合理就可以創造房地産市場。

　　《中國經濟週刊》：結合上海目前的狀況，您對政府有哪些建議？

　　布蘭德斯：在美國我們是不賣地的，政府想拆是拆不了的。而反之，在中國，政府處於主動地位，對土地擁有掌控權，因此，政府對於建設經濟適用房也是有 很大的掌控權的。所以，政府完全有能力規劃，使“高”“中”“低”端的房子共同存在於上海。雖然對於GDP會有所下降，但我認為只會降一點點。而市民處於 這樣的環境中，將會更積極，更具創造力。

　　《中國經濟週刊》：您認為“一帶一路”將會對於全球的房地産市場帶來哪些影響？

　　布蘭德斯：我認為“一帶一路”是非常棒的，“一帶一路”在城市與城市之間連接，使得一個個小的連接構成大的連接。“一帶一路”不可能是中國自己做成 的，但中國是最核心的部分。“一帶一路”對於全球的房地産市場將會是長遠的影響，需要一小步一小步來實現。“一帶一路”將為更多城市帶來投資，不僅是對房 地産，投資會帶動發展，對於整個經濟都將有積極影響。

　　《中國經濟週刊》：上海正在建設全球科創中心，對於科創中心建設，您認為美國有哪些成功經驗可以提供呢？

　　布蘭德斯：不一樣的城市需要不一樣的戰略，比如紐約現在和上海非常像，作為曾經的金融中心，紐約當前也正在努力轉換角色，向科創中心發展。我認為， 科創中心的建設，最重要的是科研隊伍要跟上，教育和研究必不可少，紐約就是個反例。紐約在金融等經濟領域更強，可是沒有科技類大學，沒有研究所，所以紐約 現在做的就是建設科技大學來和將要打造的科創中心相匹配，同時建設研究院。而波士頓就有非常多的科技類大學。當然科創中心的建設並沒有那麼容易，上海不要 以為很快就可以成功，它需要時間來慢慢打造。