開徵房産稅，時機成熟了嗎

　　社科院日前發佈《中國住房發展（2016中期）報告》，報告提出，一線城市和部分熱點二線城市需要增加供給，在商改住基礎上實施工改住，同時實行房價漲停板制度和土地拍賣熔斷機制。報告同時建議抓住目前機會，在一線城市和熱點二線城市開徵房地産稅。

　　加快房地産稅立法步伐，在十八屆三中全會就已提出，但迄今方案還在起草階段。而上海、重慶開徵房産稅雖已有5年多，但事實表明在增加市場供應、平抑房價、為地方增設穩定稅種等方面，均未達到預期效果，有的地區徵稅成本甚至和稅收收入相當。

　　之所以出現這種情況，一方面，是因為房價高低與土地制度、戶籍制度、貨幣供應量，直至地區差異等有明顯關聯，僅靠開徵一個稅種，無法剝離房價與這些宏觀因素的關聯，對房價和市場供應起到主導作用；另一方面，是因為在法理上開徵房産地産稅還需要進一步解釋才能完備。在土地公有的前提下，人們購買的實際上是房屋的所有權和土地的租用權，並不具有完全的産權。而在政策表述上，與上海、重慶試點開徵“房産稅”不同，列入立法規劃的是“房地産稅”。這也就意味著，未來要徵收的房地産稅的徵收對象，不但包括房屋價值，還將包括土地價值。然而，目前關於土地租用的權益問題還沒有更清晰的法理表述，消費者在購房時已經支付了土地出讓金，這可以視為土地使用權的租金，與購房面積相關的其他稅費同樣包含了支付土地租金的含義。在已經支付不完全産權的租金後徵收完全産權性質的房地産稅，等同於重復徵稅。要避免人們對此的質疑，法理必須更加自洽。

　　從這個角度看，開徵房地産稅必須建立在能夠客觀評估房屋價值，能夠清晰劃分房屋佔用的土地産權和權益，並建立起準確的住房信息系統上，這樣才能真正達到依法徵稅、調節差距、以稅代費等目的，並盡可能取得從社會大眾到地方政府的理解和認可。

　　可以説，從目前軟、硬體準備來看，開徵房地産稅的條件都還不成熟。這也正是房地産稅雖然列為第一類立法項目，但仍沒有正式納入議程的內在原因。實際上，從目前的經濟形勢和調控要求看，開徵房地産稅也需慎重。房地産去庫存，需要市場保持一定的交易活躍度，在條件不成熟之時開徵房地産稅，有可能逆轉市場預期，增加去庫存難度。而且，出於發展差異等原因，在一線城市和熱點二線城市開徵房地産稅，並不會導致擠出效應，使購房者轉向庫存化嚴重的三四線城市。對於一二線城市房價的平抑作用，也不會比動用行政杠桿更強。如果開發商出於規避風險需求轉戰三四線城市，只會導致三四線城市庫存更多，房價更貴，堵住新市民的進城之路。

　　開徵房地産稅的意見，不時能夠聽到，無論理由多麼充分，有一點不能忘記：開徵房地産稅旨在調整土地制度、央地財政關係和社會分配，而不是成為臨時性的市場調控工具。（徐立凡）