燕郊新房單價突破3萬/㎡ 開發商捂盤惜售違規加價

　　編者按：今年以來，由於北京市政府有關機構外遷通州等因素逐漸發酵，燕郊等地樓市漲幅不小。北京周邊樓市未來發展怎樣？是否存在著房價下跌風險？今日本報聚焦燕郊樓市，希望通過本報記者的系列調查為讀者提供有益的投資參考。 

　　燕郊樓市的瘋狂，或許只有親歷者才能體會。上周，《證券日報》記者以購房者的身份走訪了燕郊多個樓盤和二手房仲介，最終的結果則令從事多年房地産報道的記者也頗為吃驚，從1萬元/平方米左右到2萬元/平方米再到3萬元/平方米，燕郊僅僅用了2年的時間，且當地房價仍在繼續上漲，而在售的70年産權項目更是只有1個。

　　對此，就連當地的房企人士也表示，“近2年燕郊這邊的價格確實漲得太快了，現在來投資説實話已經有點晚了，短期內不可能再有大漲的空間，但如果把眼光放長遠一點，可能3年到4年以後，回頭看目前的價格還是便宜的。”

　　實際上，相關政府部門也開始對燕郊的房地産市場進行控制，除4月份的限購政策外，目前報價過高的項目，一律不予入市；8月17日，廊坊市政府又祭出“廊七條”，強化對市場管控；8月19日，包括燕郊在內的三河市地區房地産交易暫停網簽一天。

　　不過，在業內人士看來，高價項目不予入市，只是一種只堵不疏的手段，短期內有利於數據上的穩定，但其他方面沒有改變的話，價格終究還是要上去，且在售項目越少，價格越難控制，畢竟物依稀為貴，甚至開發商可以選擇捂盤惜售；至於政府部門對政策的再度收緊，更多還是要看執行的力度，然而從4月份政策出臺後的情況看，效果並不明顯。

　　“説實話，北京南四環不少二手房的價格也就是3.5萬元/平方米左右，燕郊的高層住宅賣到3萬元/平方米，確實投資的因素佔據了很大一部分原因，不少人都是在賭北三縣未來劃入北京，尤其是在北京市政府確定遷往通州的情況下。”有分析人士指出。

　　單價突破3萬元/平方米

　　只一個70年産權項目在售

　　“如果您想買，明天一早帶著身份證和定金過來，一共會出6套房子，都是90多平方米的小三居，但是也不能保證您肯定可以買上，項目就剩下這十幾套了，這次週末放出來的房子已經算是多的了”，在燕郊黃金藍灣的售樓處，銷售人員這樣對《證券日報》記者表示。

　　上述銷售人員稱，週末出來的房源，價格不會低於30600元/平方米，該價格是黃金藍灣此前售出的最高單價。“我們現在賣的5號樓和6號樓都是樓王，而且已經是尾盤了，所以價格不會低於之前的最高價。今天能賣的只有2套頂層，價格是3.35萬元/平方米，價格高主要是因為這2套都是70多平方米送20平方米露臺的房子。”

　　而對於價格突破3萬元/平方米甚至是3.35萬元/平方米的原因，有當地房地産從業人士指出，“黃金藍灣所處的位置一直是燕郊房價最貴的區域，周邊配套也是最好，而且該項目屬於低層洋房，綠化高容積率低，定位上偏中高端。但最重要的原因，還是整個燕郊目前只有這一個70年産權的新房在售，除了這個項目，你根本買不到別的新房。”

　　實際上，該項目的價格走勢，也從一定程度上反映了燕郊房價的漲幅情況。

　　公開資料顯示，黃金藍灣位於燕郊神威北大街與燕順路交匯處，緊鄰樂天瑪特，2015年底開盤，當時的售價為2.1萬元/平方米，今年3月份二次開盤時，銷售均價已經上漲至2.5萬元/平方米，而到了8月份，最高售價已經突破3萬元/平方米。同時，該項目毛坯房源預計明年6月底交房，精裝房源則要等到明年年底。

　　“同樣品質和位置的項目，2014年年底也就是1萬元/平方米出頭。”當地房地産從業人員稱。

　　值得注意的是，不止燕郊房價的漲幅驚人，同屬北三縣的大廠，房價的漲幅與燕郊相比也是毫不遜色。以世茂打造的薩拉曼卡為例，去年《證券日報》記者便曾探訪過該項目，當時的售價為高層8000元/平方米—9000元/平方米，疊拼聯排項目為1.1萬元/平方米—1.2萬元/平方米。而目前，該項目已經全部售完。

　　在項目周邊的二手房仲介處，記者看到，目前薩拉曼卡高層的售價在17000元/平方米—18000元/平方米，疊拼聯排的售價則在23000元/平方米—24000元/平方米。不過，該項目的入住率並不高，目前只有一成多。

　　開發商捂盤惜售

　　明目張膽違規加價

　　而面對不斷攀升的房價，相關部門也是直接通過限價的手段進行調控。

　　例如黃金藍灣，雖然目前的真實售價高達3萬元/平方米，但在過戶和辦理銀行貸款時，價格最高只能到達23000元/平方米。“當初開發商也沒想到價格會上漲得這麼快，因此備案的價格只有23000元/平方米，但是目前的市場情況開發商肯定不可能按備案價格走。至於兩個價格之間7000元/平方米的差距，我們現在要求是客戶交付定金的當天，也是把這份差額同時繳納，事實上是提高了首付，畢竟銀行那邊也是按23000元/平方米批貸款的。”項目工作人員稱。

　　“黃金藍灣因為只是剩下一點尾盤，所以才敢讓客戶直接補差價，而其他項目房子還有不少，這麼幹肯定是要被處罰的”，有業內人士稱，“好多項目都想把備案價提高到3萬元/平方米，但是政府不批，又不能明目張膽地讓客戶補差價，因此很多項目都捂著不賣，這也是造成燕郊目前只有一個70年産權項目在售的原因”。

　　記者在燕郊售樓處最集中的區域也看到，不少新房銷售中心已經人去樓空，二手房交易中心則佔據了這些位置，“過一陣我們就搬到旁邊天洋城4代的售樓處，業務多了，人員增加也需要更大的地方辦公。”一位鏈家地産工作人員這樣對記者表示。

　　據悉，目前天洋城4代還有3棟樓尚未進行銷售，“他們想賣到3萬元/平方米以上，但是政府不給批，低了開發商不想賣，所以乾脆封盤了，售樓處的人都撤了。”上述鏈家地産工作人員稱。

　　除了天洋城4代外，樓盤已經封頂的港中旅海泉灣，首爾甜城的花園洋房、悅榕灣等項目都是因為拿不到理想的備案價，選擇了封盤。

　　而登記客戶多，項目不愁賣，也使得開發商有了捂盤惜售的底氣。

　　“首爾甜城幾個月前推了幾十套140平方米左右的大三居，23000元/平方米的單價，330多萬元的總價，5天全部賣完；路勁在薩拉曼卡旁邊的聖拉斐爾小鎮，高層預計的售價肯定是在17000元/平方米以上，去年才8000元/平方米，就是這樣還有2000多戶排了號，但是房源只有1100套，現在已經不接受新的排號客戶了”，當地房地産從業人士稱，“大廠和燕郊一樣，目前根本沒有一手房入市，所以即便是排號的項目，也是非常火。”

　　不過，有消息稱，碧桂園時代城、中興和園和水榭花城三個新項目預計近期開盤，但最終的售價仍未確定。

　　“開發商捂盤也和土地不再好拿有很大關係，可以説是賣一點少一點”，有分析人士指出，燕郊在2013年年底拍出最後一塊住宅用地後，再未供應新的住宅用地，而北三縣今后土地的規劃出讓都由通州統一管轄，這種情況下，一手房供應趨緊是很正常的情況。況且燕郊等地最近2年房子賣得都非常不錯，開發商手裏也不缺錢。如果土地供應再跟不上，加之政府嚴格控制入市價格，燕郊等地新房供應緊張的局面仍將持續。（記者 王 崢）