調控政策輪番轟炸樓市拐點已明 房價走勢明顯趨穩

　　2016年是剛過35歲的王洋得意的一年，年初購得的2套房到現在已經漲了1500多萬元。但對於快滿30歲的張恒來説，2016年卻讓他的購房夢陷入絕望，甚至不再去想，不再去看。

　　2016年的樓市，在眾多因素的助推下再度一飛沖天，截至9月，房價同比漲幅超過20%的城市達到12個，但“來得快去得也快”，隨著地方政府在國慶小長假調控的集中收緊，房價漲勢戛然而止，張恒“絕望”的買房路似乎又迎來了一絲轉機。

　　國家統計局19日發佈的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房地産市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。

　　案例 兩個極端的北京購房故事

　　2016年是張恒在北京的第六年，也是剛具備買房資格的第一年，但作為安家立業基礎的房子，對於他來説，已成奢侈品。

　　“之前是能買得起，但沒有購房資格，現在購房資格有了，但房價卻早已高到無力負擔。”張恒説，2010年畢業後就來了北京，開始了北漂生活。一開始工作並不穩定，所以沒有買房的需求，但隨著工作的穩定，生活的落定，買房已提上日程，家裏人賣掉老家的一套房産，東拼西湊湊到80萬元。“但也許是這個決定做得太晚，這時北京購房資格已需要5年連續社保和納稅記錄，我再度錯過了購房的時機。”

　　張恒嘆了口氣説，他租房片區的房價已經漲至每平方米6萬至7萬元。“買套兩居室最少也得400萬元左右，以現在我手裏的錢在北京六環以外首付也不一定夠，更別説近些的位置。”

　　“我已經是30歲的人了但仍未安身，所以我在考慮要不要回武漢老家。但轉念一想現在武漢的房子也已3萬元以上，再看看自己的收入，想必天下再大，卻難有我安身之處。”張恒苦笑了一聲，又無奈地搖了搖頭。

　　而與張恒遭遇不同的是，35歲的王洋在2016年不僅對住房進行了改善，還另外買了一套做投資。“原來的房子在西四環，雖然和周邊小區比已經非常好，但看到石景山新開發的別墅，就直接動心了。”

　　“妻子一開始不同意，但後面就被我説動了。”王洋説，也就是這兩周時間，讓他的購房房款又增加了200萬元。

　　王洋直言，正是他看到了房子的漲價預期，立刻做了決定，交了700萬元首付款。隨後又在亦莊某樓盤用之前賣房剩下的200萬元付了首付。

　　當被問及還款壓力以及風險，王洋笑笑説，利用兩套相互做抵押，還貸就不難了。“況且年初購買的這兩套新房的售價已上漲超過50%，這資産增值的速度是其他任何投資也比不上的。都説北京房價泡沫高，會像日本一樣下跌，但這個結果從不在我考慮範圍之內，北京的房價只會漲不會跌。”

　　風向 及時剎車樓市拐點已明

　　值得注意的是，本應是樓市發力的國慶小長假，因地方收緊政策集中打壓，火熱的勢頭被澆了冷水。使得延續了一年多的此輪房地産快速上漲週期被中斷。

　　國家統計局19日發佈的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在因地制宜、因城施策的調控政策作用下，僅泉州一地環比漲幅超過2%，房地産市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。

　　易居房地産研究院最新報告也顯示，11月，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明顯回落。

　　分城市看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別為上漲0.1%和持平，分別比10月份回落0.4和0.6個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%，較10月分別回落0.9和0.5個百分點，漲幅基本停滯。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，從數據特點看，因為政策收緊、本輪樓市調控導致的房價漲幅拐點已經出現，房價在9月後快速扭轉。從70個大中城市平均環比漲幅來看，11月新建商品住宅價格環比漲幅0.59、二手房上漲0.34，均是2016年春節後的最低點。

　　數據顯示，11月房價與此前上漲最瘋狂的9月相比，房價漲幅明顯放緩的城市超過50個。其中，無錫漲幅收窄幅度高達7.4個百分點，鄭州收窄7.1個百分點，杭州收窄5.9個百分點，北京、合肥、青島等5個城市漲幅收窄幅度超過4%，濟南、石家莊等13個城市漲幅收窄幅度超過2%。

　　成交量方面，11月多數城市市場成交呈現集體回落之勢。中原地産數據顯示，從數據相對完整的36個中原所監測的城市來看，11月新建住宅成交面積僅7個城市出現上升，其餘全面下降。其中，深圳、東莞、佛山、廣州等調控城市降幅超過兩成，而惠州、杭州、蘇州、南昌等調控城市的降幅則超過四成。

　　因此，易居研究院分析師嚴躍進預計，四季度全國熱點城市積極吸收調控政策效應，市場過熱現象受到了明顯遏制。預計12月份各地管控房價的力度依然會加大，相對應地，房價環比增幅將繼續收窄。

　　願景 讓房回歸“住”的屬性

　　對於張恒和王洋來説，“房”這條難以逾越的鴻溝，讓他們間的差距越來越大。

　　中國社會科學院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛表示，經濟下行、人民幣貶值、資産荒、實體經濟不景氣與城市分化，是引發樓市局部過熱的重要環境因素。在此背景下，樓市熱潮不可避免地使局部房地産泡沫加劇，從而誘發並加大市場風險，不得不引起重視。例如，局部上漲過快刺激巨量資金通過各種灰色渠道涌入房地産市場，扭曲資源合理配置，加劇財富分配不平等，加大金融體系風險。

　　此前召開的中央經濟工作會議就明確了住房的居住屬性。中央經濟工作會議強調，“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。

　　對此，東興證券分析師鄭閔鋼表示，中央確立住宅的居住屬性，確立新的調控政策框架和方向，可以看作政府對於地産行業監管思路調整的一大轉折。

　　倪鵬飛指出，基於當前房地産市場與宏觀經濟環境及未來走勢，房地産調控的目標總體上引導市場實現溫和調整，迫使一、二線城市樓市降溫實現“軟著陸”，促進三、四線及以下城市繼續去庫存。

　　業內人士認為，在房地産仍然是中國經濟增長的重要支撐的背景下，政策將主要保持“穩定”。通過控房價、去庫存，以“穩”為主或是未來較長一段時間內房地産政策的主要取向。

　　對於房地産長效機制的構建上，萬科集團總裁鬱亮表示，應建立土地多元供應制度，增加土地供給，通過政策傾斜提高居住用地比例，完善相關標準，提高土地利用效率。在商品房市場，借助軌道交通、加快建設既有産業功能又有居住功能的衛星城和城市群，疏散人口密度。

　　倪鵬飛則表示，要建立“多元所有”“現房銷售”“租售並舉”“過濾使用”“貨幣動態”的住房産權、經營、交換、消費和分配製度，讓新市民通過市場和政府支持租購可支付住房。同時建立“有償性、競爭性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地産財稅制度。此外，進一步加大三四線城市保障房貨幣化安置的比例。