北京樓市調控升級焦點分析

　　新華社北京３月１７日電題：北京樓市調控升級焦點分析

　　新華社“中國網事”記者孔祥鑫魯暢

　　實施“認房又認貸”；貸款政策“一提一降”……１７日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行營業管理部、中國銀行業監督管理委員會北京監管局、北京住房公積金管理中心四部門聯合發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。北京樓市調控再度升級。此次調控帶來哪些改變？樓市調控為何再度升級？未來樓市走向如何？記者第一時間採訪主管部門和業內專家，解析公眾關注的焦點問題。

　　“認房又認貸”，二套房首付款上調

　　去年第三季度以來，以北京等一線城市為代表的熱點地區房地産市場出現非理性上漲局面。為抑制投機投資需求，穩定市場預期，北京曾在去年９月３０日出臺房地産調控政策。當時政策指出，對擁有１套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於５０％，購買非普通自住房的，首付款比例不低於７０％。

　　此次調控則實施了“認房又認貸”，貸款政策“一提一降”。根據通知，居民家庭名下在北京市已擁有１套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於６０％，購買非普通自住房的首付款比例不低於８０％。在提高二套房首付款比例的同時，降低住房貸款期限，暫停發放貸款期限２５年（不含２５年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

　　根據“認房又認貸”的相關政策，居民家庭名下在北京市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於３５％，購買非普通自住房的首付款比例不低於４０％（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

　　“去年‘９３０’政策發佈後，我們大力整頓、規範房地産市場秩序。嚴肅查處房地産開發企業捂盤惜售以及仲介機構哄抬房價、發佈不實房源信息等違法違規行為。”北京市住建委相關負責人説，今年前２個月，在檢查中發現，仍有小部分開發企業、仲介機構及仲介人員製造恐慌氣氛，哄抬房價、發佈虛假房源及價格等，擾亂了房地産市場秩序。

　　據了解，配合此次新政的實施，近期北京市住建委將會同房地産市場監管工作聯席會各成員單位，加大聯合執法查處力度。

　　遏制市場反彈，強化差別化信貸政策

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計，２０１６年“９３０”政策出臺之後，北京二手住宅市場網簽量經歷了連續５個月的持續回落，２０１７年３月份，網簽量止跌回升。

　　數據顯示，２０１７年３月上半月，北京全市二手住宅共網簽９３０９套，環比２月下半月增加５３．８％。春節後，北京二手住宅單日網簽量呈穩步上升之勢，市場交易量持續回升。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，２０１６年“９３０”政策出臺後，對樓市降溫起到了立竿見影的效果，客戶和業主均進入觀望期，網簽量和實際交易量均出現明顯回落。但春節後，購房需求開始逐步入市，樓市在２月至３月份呈現出交易量快速回升的態勢。

　　“近期，漲幅又有所反彈，仲介門店看房的客戶量明顯增加。”北京市住建委相關負責人表示，從其他一些重點城市來看，去年底實行“認房又認貸”，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策，不但也實施了“認房又認貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應。

　　上述負責人表示，此次政策明確規定企業購買的住房需滿３年以上才能交易，交易對象為個人的必須執行限購政策。這一措施旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等行為。本次調控政策發佈後，北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴格。

　　嚴格控制新房價格，二手房市場將受較大影響

　　北京市住建委相關負責人指出，未來將繼續在預售審批、現房銷售備案環節，嚴控商品住房申報價格。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。

　　該負責人強調，對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地産開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定，實際銷售價格不得高於申報價格。

　　“新建住宅限價嚴格，約束了價格上漲。”中原地産首席分析師張大偉表示，政策出臺將對二手房市場産生較大影響。

　　張大偉表示，以當前北京平均商品房住宅成交套均價格６００萬元計算，除了自住房，大部分住宅都屬於非普通住宅。由於“認房又認貸”，大部分改善需求的首付款比例將大幅提高。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於北京市場來説，未來會趨於平穩，畢竟潛在的購房需求將減少。市場交易降溫，價格持續上漲的態勢也會得到遏制。對於符合購房條件的群體，尤其是沒有購房記錄的群體來説，是一個利好，至少購房中可選的房源會更多。

　　張大偉表示，預計後續會有更多熱點城市再出調控政策，如果有更多的城市採取“認房又認貸”，市場將會出現明顯降溫。