喪失購房資格後遇退房難 北京商住房解約糾紛如何解？

　　中新網北京4月2日電(種卿) 北京近日發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦房屋的渠道，同時為個人購買二手商辦房屋設置嚴苛門檻。

　　限購後，商辦市場狀況如何？因限購導致購房人失去購房資格，合同無法履行誰該擔責？交了首付但沒網簽，為何買家卻遭退房難？中新網對此進行了走訪調查。

　　限購後 商辦類市場狀況如何？

　　“商辦類限購後，門店就沒再成交過二手商辦房屋。”在北京西城某仲介門店就職的小戴告訴記者，他明顯感覺到，目前賣房、買房的客戶都變得慎重，除少數剛需購房者還在諮詢、看房外，其餘客戶都轉向了觀望。

　　新政發佈後四日內，北京市住建委就曾兩度查處商辦項目違規在售項目。15家仲介門店因涉嫌違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳，被責令停業整頓；北京玥盛行房地産經紀因宣傳商辦類房屋居住用途，被依法登出機構備案。

　　“一經發現，立即查處”的執法力度讓仲介機構有點扛不住。根據記者調查和媒體公開報道顯示，鏈家、我愛我家等地産仲介已經不再代售二手商辦房屋。有業內人士告訴記者，最近官方對商辦項目查得嚴，發現違規代理銷售就立即關停，出於規避風險的考慮，後續或有更多仲介下架此類房源。

　　同時，記者從部分地産仲介和銀行工作人員處了解到，建設銀行等多家銀行已下發通知，嚴格執行“商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的規定，即申請人在3月27日(含)之後完成購房合同網簽的，暫停貸款請求。

　　限購、停貸、嚴查違規代售，商辦類市場在一夜間全面“熄火”。

　　來自中原地産研究中心最新數據顯示，3月27日-30日四天，商辦類項目網簽量僅15套；而新政前四天，北京地區商辦類簽約套數高達2132套，商辦類市場遭遇“冰凍”。中原地産首席分析師張大偉預計，二季度北京商辦類物業簽約量或跌九成以上。

　　調控政策致“解約” 誰擔責？

　　只差一步，在北京某事業單位工作的楊雲，還是與看中的一套商辦類房屋失之交臂。

　　沒有限購、拎包入住是楊雲選擇商辦新房的初衷，2016年年底，楊雲選中北京順義區旭輝26街區的一套商辦房屋，並在12月交了70多萬的首付款。

　　今年初，北京商辦房屋限購的傳言越來越多，楊雲開始催著仲介網簽，“春節前，開發商藉口説住建委網站系統升級簽不了，過了年，又説讓等著”，直到3月26日北京正式出臺商辦類項目限購新政，四個月時間裏，楊雲始終沒等來網簽的通知。

　　“沒有資格也買不起普通住宅，才想要買的商住房。如今限購政策一齣，連購買商住房的資格也沒了，還面臨跟開發商的解約糾紛。”楊雲説。

　　因政策變動，致使購房者失去購房資格而引發的解約糾紛，相關責任該如何承擔？政策又算不算不可抗力？

　　為此，記者諮詢了北京市兩高律師事務所律師姜寶，“構成不可抗力須同時具備三個要件：不能預見、不能避免、不能克服。即便住房調控政策的具體內容、實施時間無法準確預估，但大致導向是可以判斷的，與不可抗力的構成要件之一‘不能預見’相矛盾。”

　　政策調整後，針對購房人失去購房資格的情況，姜寶説，這屬於因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，若買方以政策變化導致無履約能力為由，請求解除合同，並要求返還購房款或定金的，一般應予支持。而是否能全額返還，則要結合個案處理。

　　“在途單”真能被運作？

　　楊雲懷疑，眼下開發商拖著不退款，可能想通過運作再把房子“強賣”出去，不然商辦市場未來不景氣，房子很可能砸手裏。

　　無獨有偶，在北京3·17限購新政發佈之初，也曾有網友留言表示，地産仲介讓交10萬元去運作本要在3月17日後網簽的在途單，以此來避免首付增加、交易取消。

　　在途單真能被運作嗎？“從實際來看，沒有這種可能。”姜寶直言。記者就此諮詢多位仲介人士得知，地産仲介是不能確定網簽時間的，至少沒有類似方案能去解決在途單，讓網簽時間提前。

　　同理，根據商辦限購新政“自發佈之日起執行”的規定，3月26日前未完成網簽的商辦類房屋在途單都無法繼續走流程。張大偉在接受記者採訪時表示，流程變更不太可能，但個別開發商為了挽留客戶，或許會幫購房者註冊公司購買，但高出的交易成本需購房者承擔。

　　不想招惹更多麻煩，也不看好商辦市場未來，楊雲下決心退房退款。

　　“忙著幫想買的客戶爭取，銷售已不怎麼管退房客戶了。”還未從失房的遺憾中走出，楊雲又陷入退房糾紛。

　　近日，楊雲跟20多位有類似情況的業主一起去售樓處協商。“説是可以退房退款、但沒賠償，更無法確定退款時間，且要收回所有購房文本原件。”在她看來，退房條款太過苛刻，到時解約合同簽了、單據收回，收不到退款心就會一直懸著。幾經考量，她決定先不簽解約合同。

　　記者就此向該樓盤開發商客服人員諮詢得知，各地各樓盤的退房處置情況都不一樣，因取消購房申請後還要走流程，無法給出具體退款時間，實際情況還要跟售樓處核實。“除了看房，其他業務解答不了。”該樓盤售樓處工作人員如是説。

　　像楊雲這樣，急於將商辦類房屋脫手的人群，並非少數。前幾日才完成網簽，定下位於北京大興區一套商辦房屋的崔女士，這兩天也忙著諮詢退房流程，“商辦類項目沒啥市場了，現在不退房，怕砸在自己手裏”。

　　商辦類市場還有沒有未來？“若政策一直保持收緊，等不了一年，一些開發商和投資者就撐不住了。”張大偉如是説。(應受訪者要求文中部分人物為化名)

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