房東漲價攆人、仲介收費貴？ 住建部要放大招監管

　　中新網北京5月20日電(種卿) 住建部19日晚間公佈《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》公開徵求意見，鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時擬嚴禁開發商捂盤惜售，要求買房仲介服務費施行明碼標價。

　　仲介費需明碼標價 按房款比例收費模式或調整

　　“購買一套400多萬的房子就交了將近10萬元的仲介費，最費解的是，交易200萬的房子與400萬的房子，在流程和難度上並沒差別啊。”今年1月份，剛剛在北京購置房産的吳先生告訴中新網記者。

　　針對房屋交易和租賃的仲介服務收費，意見稿提出房地産經紀機構收費前應當向當事人出具收費清單，列明住房租賃或者銷售的價格、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認，不得收取任何未予標明的費用。

　　“明碼標價是為了更好地確立定價規則。”在上海易居房地産研究院總監嚴躍進看來，未來，地産仲介按房款比例收取仲介費的規則或面臨調整。

　　事實上，由於一二線樓市降溫，今年部分城市地産仲介已經主動進行了一輪價格調整。據多家媒體報道，北京各仲介門店普遍下調了仲介費。鏈家多個門店的仲介費比例已從2.7%降到了2.2%，我愛我家門店仲介費比例由2.5%降至2.0%，房天下門店仲介費比例已降至0.8%。

　　房東暴力、強制攆人被明令禁止

　　只有租過房子的人才能體會，臨時搬家、找不到合租對象、或被房東強制趕出家門的苦楚。

　　為保護承租人合法權益，意見稿對出租人行為設置了限制條款。包括“出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房”；“出租人應當遵守法律、法規的規定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能”；“出租人出租住房，應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準”等。

　　但也有房東擔心，遇到無賴租戶，反復拖欠房租該咋辦？有微博網友就留言稱，“出租人可能會更加甄別租戶，不接受有黑歷史的租戶；甚至可能通過提高租金，來覆蓋可能存在的損失。”

　　作為租賃市場的另一個主體，出租人在交易中同樣需要安全感。

　　為此，意見稿對承租人行為進行了如下約束：承租人應當遵守法律、法規的規定，按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施設備；承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人在租賃期限內可解除住房租賃合同。

　　房東不得擅自抬價 鼓勵租金按月支付

　　目前，租賃市場的租金支付方式有多種選擇，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般是房東和租戶協商確定。

　　對於最敏感的租金支付，意見稿不僅提出鼓勵按月支付，還明確房東不得擅自抬高租金。承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

　　“最近這次換房，就是因為房東要一次新漲700元的月租金。本來每月3300元租得好好的，房子很破，還理直氣壯漲價，非要漲到4000元”，實在無法接受房東的獅子大開口，北京租房族崔玉一氣之下換了房子，不等合同到期，崔玉就早早搬離了原來租住的地方。

　　鼓勵出租人提供更長租期 租期不低於三年

　　促進租金支付方式更為靈活的同時，意見稿還鼓勵租賃企業和出租人提供更長的租期。

　　意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持；住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。

　　當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。

　　值得注意的是，在官方力推樓市購租並舉發展的大背景下，各地開始鼓勵房地産開發企業自持住房用於租賃，為出租人提供更穩定的租期和更完善的服務。

　　4月14日，北京住建委發佈《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，為企業和個人租用開發商的自持商品房提供了保障，帶裝修、租期長、租金可商定，不得不讓人動心。

　　租房押金不得無故扣留 違規最高可罰20萬元

　　好説好散就罷了，如果是不歡而散，提前支付給房東的押金還能順利拿回來？

　　針對眾多承租人的擔心，意見稿明確規定，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。

　　不歸還押金，出租人將受到怎樣的處罰？據意見稿規定，出租人違反規定扣留押金，將由房産管理部門予以警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　禁捂盤惜售 樓盤獲預售證10日內需全部對外銷售

　　在住房銷售環節，意見稿著重規範了開發商為炒作房價而採取的捂盤惜售行為。

　　明確提出，房地産開發企業取得預售許可後，應當在十日內在房産管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，並對外銷售。

　　12個銷售行為被明令禁止，包括發佈虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散佈漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用等。