雙倍印花稅鬆綁 香港樓市驟熱

[ 在環宇海灣的首批房源火速賣光後，熱鬧的市場氣氛也感染了買家入市情緒，加上雙倍印花稅、放寬換樓年期的消息繼續發揮作用，啟動樓市換樓潮，為市場帶來新的客源]

 

位於尖沙咀的一個項目售樓處自從5月底開售以來，每個週末都人滿為患，這樣熱鬧的氣氛也帶動了整體香港樓市的市場氛圍，在過去的一段時間內持續火爆。

 

這座售樓處位於尖沙咀，是長江實業（00001.HK）、南豐集團及港鐵公司（00066.HK）共同開發的在荃灣區的環宇海灣售樓處。根據該樓盤提供的銷售安排計劃書，環宇海灣截至本週二已經推出三次銷售，而且幾乎每一次總能吸引買家的眼球，引發全城搶購潮。目前該樓盤總共推出在售房源1501套，佔整體房源的87.4%，銷售情況異常火爆，半月之內幾乎一搶而空。

 

一手市場百花齊放

 

除了環宇海灣是今年來香港最大型的項目外，其他新樓盤也趁市況轉好爭相冒尖。上週末香港興業（00480.HK）在愉景灣推出悅堤項目，開售3小時已經迅速賣出25套複式豪華住宅，在當日推出的62套房源，也被顧客掃蕩一空。

 

長江實業旗下一處位於大埔的嵐山1期也已經在緊鑼密鼓的準備中，預計最快本月可以推出銷售安排。長江實業執行董事趙國雄稱，預計今年下半年的市場情況可能會比上半年更暢旺，計劃在今年推售4個項目，維持今年銷售目標300億港元，僅環宇海灣目前已經累計銷售超過1000套，超出原定目標800套，預計可以套現至少70億港元。

 

信和置業（00083.HK）與香港市區重建局合作的旺角奧朗·禦峰正計劃銷售100套，新世界[-0.63% 資金 研報]（00017.HK）及會德豐地産旗下的GRAND AUSTIN也有望在近日推出，各發展商都想趁機在市況好時儘快出貨。

 

美銀美林全球研究部大中華區房地産研究主管魏志鴻對《第一財經日報》記者稱，近日一手樓盤的百花齊放，與政府早前微調樓市政策有關。今年5月13日，香港特區政府放寬了雙倍印花稅，延長了本地購房者出售現有房屋的時限，首先受益的就是一手買家。

 

“在香港買一手樓盤都是預售，等到交樓時間都是1年多以後的事情了，但是舊政策規定，你買了新樓，就必須在6個月內出售現有房屋，令換房人士無房可住，但是在新規定出臺後，可以在交樓後的6個月內出售現有房屋，對市場氣氛有所改善。”魏志鴻説。

 

在一手樓盤的密集推盤下，一手樓盤的成交量也被推向高峰。根據美聯物業數據，截至6月10日，香港的一手私人樓房註冊量創下了近18個月的新高，達到5648宗，同比大幅增長27.7%。

 

二手市場逐漸抬頭

 

在一手市場持續火熱的帶動下，二手市場也開始蠢蠢欲動。美聯物業資料顯示，6月2日至8日香港35個大型屋苑總共有116宗成交，按周上升3.6%。看樓的人數也在不斷增加，上週末（6月7日至8日）香港15個指標屋苑預約看樓量有1075組，較前一個週末增加1.5%。

 

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，在環宇海灣的首批房源火速賣光後，熱鬧的市場氣氛也感染了買家入市情緒，加上雙倍印花稅、放寬換樓年期的消息繼續發揮作用，啟動樓市換樓潮，為市場帶來新的客源。

 

香港土地註冊處資料顯示，5月份整體物業註冊總數共6785宗，環比增加12.9%，創下自去年3月以來的新高，其中5月二手住宅的註冊量達到4746宗，環比上升21.6%，顯示目前香港二手市場開始恢復正常水準。

 

同時，根據美銀美林的監測，香港二手樓的成交量年初到現在升跌幅度僅僅在1%~2%，而早前市場預計二手樓的價格將下跌10萬~20萬港元/套，但就目前情況看，二手樓盤的價格並沒有發生變化，反映在香港經濟環境沒有發生大幅改變的情況下，二手市場也並沒有出現預想中的恐慌銷售。

 

樓價止跌

 

在一手和二手樓盤成交量逐步抬頭的情況下，香港的樓價也開始止跌。根據香港差餉物業估價署公佈的最新數據，4月份樓價指數環比回升0.4%，是在連續3個月的跌勢後首次回升，今年前4個月香港樓價指數累計跌幅縮小至0.2%。

 

美銀美林昨日發佈報告稱，由於美國貨幣政策的持續寬鬆，令香港樓市實際上不如看上去那麼悲觀，該行更上調了今年對香港樓市的估計，預計今年香港樓價僅僅下跌5%，與早前預計的下跌10%相比更為樂觀。

 

魏志鴻對記者稱，未來香港樓價的走勢幾乎完全取決於利率的方向，由於美元與港元實行聯繫匯率制度，令香港的利率水準長期保持在1.9%~2%的水準，而香港每年的通脹率都在3%~4%，在這種負利率的水準下，香港的租金回報率也達到了3%的水準，所以在香港買樓的投資回報率仍舊是正數。除非美國步入加息週期，到時才可能令香港的樓價有下行的壓力，不過短時間內似乎並不太可能發生。

 

儘管一手市場供應開始變多，但根據政府目標，未來4年將增加72900個房屋供應，即每年18225個房源（含公營房屋），魏志鴻指出，每年香港新增家庭平均有25000個，如果這些供應都有住房需求，那麼香港的供應量是不足以應付的，而目前香港的房屋空置率大約只有4%，在需求旺盛的情況下，房價也不太可能發生劇烈變化。