香港樓市跳水會否傳到廣深？ 業內仍看漲

近日，一篇《香港一地價暴跌70%，北上廣深你們害怕了嗎？》的文章在網上被瘋狂轉載，説的是香港在春節後首次拍賣的住宅用地，樓面價只有19880港元/平方米，較5個月前同地段同用途的地價暴跌七成，只及北京六環的一半，顯示接連跳水的香港樓價下跌已傳遞到地價。同時還預測香港房價將再下滑10%-15%。對此，有內地地産專家指出，香港這一地塊本身有瑕疵、條件苛刻，並不具可比性。而香港樓市跳水傳導到鄰近深圳、廣州的可能性很小。

地塊有瑕疵沒有可比性

2月12日，香港地政總署公告顯示，春節後首次拍賣的一幅位於新界大埔區地段第221號的住宅用地，以21.3億港元的價格賣給了中國海外發展有限公司旗下的一家子公司，批租期為50年。

按樓面價計算，該地塊只有19880港元/平方米，相當於人民幣也就1.7萬元左右。對比春節前後、北京、南京等地動輒四五萬元的樓面價土地，顯得香港地價似乎已崩潰了。據悉2015年北京樓面價超過3萬元+的土地高達26宗，其中甚至有3宗位於六環外。

對比2015年9月2日，在同樣位於新界大埔的第226號用地拍賣中，一塊同樣指定作私人住宅用途的地塊，成交價30.3億港元。按照最高面積計算，折合每平方米樓面價為4.887萬元人民幣。換句話説，短短5個月時間，同一地段同一用途的土地價格下降了近七成！據媒體報道，過去三個月香港樓市還出現過兩起流拍事件。

另據中原地産統計，2016年1月份香港物業成交約3500宗，這是1991年1月以來的最低數。數據顯示，2003年以來連續飆漲12年、漲幅達到3.7倍的香港房價似乎也要掉頭向下了，自2015年9月份達到頂點後，已下跌近9.5%。新春後香港賣地數據，似乎印證了“樓價下跌已傳遞到地價”的判斷。

不過，對地價暴跌近七成之説，也有人持異議。“這地塊是有瑕疵的，價格不可以同比環比。”中原地産首席分析師張大偉分析，土地轉讓文件顯示，該地塊為政府帶條件轉讓，存在環保團體司法復核、買家購地後需等司法程式走完政府勝訴才能開發、政府敗訴則土地轉讓作廢、土地轉讓金退回等條件。所以轉讓價格較低。“其實從土地價格對比看，國內一線城市的地價已經處於瘋狂狀態，如果單獨只看北京的四環內、上海的內環，均價距離香港已經很接近了。”張大偉説道。

香港樓市近期吹冷風

那麼，香港樓市近期表現到底如何？據了解，香港房價自去年9月開始下滑。中原地産數據顯示，香港樓市1月的成交量跌到至少25年來新低，房價較去年9月的最高點已跌去近10%，創2013年7月以來新低。此外，香港樓市也在2015年第四季度創下了7年來的最高季度跌幅——7.5%。

農曆新年後首個週末，香港樓市依然一遍蕭索。據各間代理行數據，十大屋苑週末成交量于極低水準徘徊，只錄得兩宗至5宗成交。而最近錄得的成交，大部分“愈劈愈深”。如太古城某單位原業主去年11月放盤，叫價1100萬港元，直至1月中減至938萬港元，最終以883萬港元將單位易手，前後減價217萬港元，降幅達19.7%。

分析認為，供應增加、利率進入上升週期、本地經濟增長放慢及中國經濟減速等因素是造成香港房地産市場變得艱難的原因。國際評級機構標準普爾15日發佈的報告稱，2016年將是香港房地産市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%。而瑞銀則預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%。

而香港金管局總裁陳德霖2月15日對此土地拍賣低價暴跌事件表態，金管局需要時間來判斷香港房地産市場是否進入下行週期。

業內仍看好一線城市房價

香港樓市正迎來“寒冬”，寒氣會吹到鄰近的深圳、廣州嗎？

有業內人士認為，2016年一線城市房價還得漲，重點二三線城市房價反彈可期，嚴重過剩的三四線城市房價則可能出現下探。源於“房價上漲的邏輯並沒有發生改變”，易居研究院預計，2016年第三季度房價環比增幅見頂，峰值可能為0.8%左右；預計同比增幅呈擴大態勢，2016年年底達6.6%左右。

具體到深圳，深圳市房地産研究中心主任王峰預測稱，今年深圳房價還將再漲10%左右，深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁也做出了同樣的預估。不過，易居研究院副院長楊紅旭則指出，深圳房價已過熱，投機需求不建議買入。

至於房價相對理性的廣州，合富輝煌(中國)首席分析師黎文江表示，今年廣州市新增及庫存商品住宅將有19萬套應市，供應充足。廣州市“十三五”城市發展規劃，産業人口跟上，新一輪的購房熱潮將出現在2016年。由於城市價值提升，以及開發成本高漲等因素，估計今年整體房價平穩上升10%左右。(記者 趙燕華）