講習嘉賓    葉學平 湖北省社會科學院經濟研究所所長、研究員

　　提要

　　建立促進房地産市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地産市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合長效機制和基礎性制度安排。

　　——習近平總書記2017年2月主持召開中央財經領導小組第十五次會議時指出

　　堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　——習近平總書記2017年10月在黨的十九大報告中指出

　　住房的投資屬性作為派生屬性，必須服務於居住這一基本屬性

　　記者：黨的十九大報告上，習近平總書記指出：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，我們該怎麼理解這一定位的本質？改革開放以來，我們經歷了從城鎮福利分房與配給制到住房市場化的過程，“房住不炒”指向了當前住房市場中怎樣的矛盾和問題？

　　葉學平：從屬性上來看，住房具有兩種屬性，一是居住屬性，二是投資屬性。其中，居住屬性是住房的基本屬性，它是為解決人們“衣食住行”基本生存的“住”的需要而産生的，是住房的天然屬性；投資屬性是隨著市場經濟的産生和發展慢慢産生和發展而來的，屬於住房的派生屬性。派生屬性脫離了基本屬性，就會導致各種資金向房地産市場蜂擁，社會資本“脫實向虛”，實體經濟受到擠壓，房地産投機盛行，住房價格暴漲。結果是一方面少數人擁有多套住房，另一方面廣大的普通工薪階層特別是大城市的新市民買不起房、無房可住。房地産正常的供需關係被扭曲，就偏離了解決人民居住需求和改善民生這一根本方向，從根本上造成社會的兩極分化和社會資源的極大浪費。

　　住有所居是安居樂業的起點，是維護社會和諧穩定的基石，也是中國特色社會主義的內在要求。“房子是用來住的，不是用來炒的。”習近平總書記這句話言簡意賅、通俗易懂，可謂大道至簡，道出了住房的根本屬性，也體現了“以人民為中心”的出發點和落腳點，為我國房地産市場平穩健康發展指明瞭方向，成為我國住房政策的核心指導思想。住房既具有商品屬性和經濟功能，更具有民生屬性和社會功能。貫徹落實新發展理念，堅持以人民為中心的發展思想，推動高品質發展，就要牢牢堅持習近平總書記提出的這個定位，防止經濟發展過度依賴房地産，把發展經濟的著力點放在實體經濟上，讓住房真正回歸居住這個基本屬性。

　　改革開放以來，我們經歷了從城鎮福利分房與配給制到住房市場化的過程，不可否認，我國房地産市場持續快速發展，改善了千家萬戶的居住條件，有力促進了我國經濟社會的快速發展。但隨著時間的推移，問題也開始顯現，尤其伴隨房地産的飛速發展，一二線城市甚至一些三線城市的房價持續飆升，工薪階層只能“望房興嘆”。老百姓購房壓力持續上升，生活幸福指數下降，民生改善受到較大影響。炒房帶來暴利，導致大量資金“脫實向虛”，助長了浮躁的社會心態，嚴重擠壓和衝擊實體經濟的發展，加劇泡沫的形成和潛在金融風險的産生。同時，社會上存在一種錯誤的觀點和不合理預期——認為住房價格政府越調控越漲，現在不買調控一旦放鬆價格會漲得更快更高。“房住不炒”的定位正是指向住房市場中的一些亂象——炒房成風，住房脫離了本來的居住屬性，淪為投資和投機的工具，造成房地産市場供求關係扭曲，供求矛盾突出，社會資源極大浪費。

　　公共産品領域“市場失靈”，必須“看得見的手”有效干預

　　記者：一段時期以來，一些地區房價上漲過快、投機炒作特徵明顯，一些人像“炒股票”一樣炒房子，買了賣、賣了再買，通過買賣差價獲利，有的大量囤積住房牟利，類似炒房現象的實質是什麼？中央和地方出臺一系列措施限購、限貸，有效遏制了房價過快上漲。但有的人認為“高房價是剛需過旺的正常表現”，也有人認為此舉違背了市場規律，這些看法的謬誤在哪？

　　葉學平：炒房的實質是投機，是住房的投資屬性超越甚至脫離住房的居住屬性的具體表現。炒房客利用社會保障房的不足、短期普通商品房供給的不足，以及公眾旺盛的住房需求，拉升房價上漲獲取暴利。

　　中央和地方出臺一系列政策，採取一系列措施如限購、限貸，有效遏制了房價過快上漲。但有的人認為“高房價是剛需過旺的正常表現”，往往是為了拉升房價獲取利潤，不顧高房價是由於投資和投機者大量蜂擁而入、開發商捂盤惜售、房地産仲介違規提供虛假信息製造緊張情緒而形成的客觀事實。

　　也有人認為政府採取的遏制房價過快上漲的限購限貸措施違背了市場規律，這種看法也是極其錯誤的。因為市場規律發揮作用也是有前提條件的，一旦在公共産品領域存在“市場失靈”，就需要政府的宏觀調控加以有效干預。在這樣的領域，發達和成熟市場經濟國家也有大量政府管制存在，沒有政府的調節，市場有時會像一頭莽撞的野獸到處亂撞。

　　我國房地産市場這些年快速發展，老百姓的住房條件得到了很大的改善，房地産業對經濟社會發展也做出了較大貢獻，但是我們也要理性客觀地看到房地産市場存在的問題，比如中低收入階層購房壓力加大帶來的民生問題、房地産泡沫可能引發的金融風險和經濟風險問題、社會資源浪費問題、社會矛盾加劇等社會問題，等等。這些問題和矛盾，顯然是僅僅依靠市場無法有效解決的，必須在遵循市場規律的同時加強政府的宏觀調控，儘快建立起房地産市場健康持續發展的長效機制。

　　建立房地産市場持續健康發展的長效機制，

　　加強新制度建設、新生態培育

　　記者：中央提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”“多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”，這種新的住房制度與以往的制度有什麼不同？房産市場的新制度建設、新生態培育目前處在一個怎樣的階段，還有哪些障礙需要突破，如何突破？

　　葉學平：“多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”，這種新的住房制度是深化供給側結構性改革在房地産領域的貫徹落實和具體實施。與以往制度不同之處主要表現在以下幾個方面：一是新住房制度主要從供給主體結構上來解決問題，滿足市場上住房的不同需求。以往雖然也有政府保障房的供給，但更多的是以市場為主體提供的商品房。這次則突出強調多主體供給，不僅要有市場配置作為主體組成部分，也要補上政府保障的短板，還要在市場配置和政府保障之外扶持培育新供給主體，探索增加獨立於政府和市場之外、具有非盈利特徵的社會組織機構作為住房新供給主體的可能性。

　　二是針對住房保障，十九大報告提出“多渠道保障”，表明在推進住房保障建設過程中，不僅需要各級政府承擔主體責任，通過財政和公共資源來提供托底性質的住房保障，還要充分動員和科學有效合理利用社會資源、民間力量來提供各種形式各種性質的住房保障機制。

　　三是這次住房制度提出“租購並舉”，大力發展住房租賃市場，改善住房市場在租購結構上的失衡，其根本目的也是從調節住房供應結構入手，通過化解供給側結構性矛盾，實現住房市場的有序健康發展。

　　十九大報告提出的“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”，與“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”，以及“讓全體人民住有所居”，是一個完整整體，不可割裂來看待和理解。“房住不炒”明確了定位；“多主體供給、多渠道保障、租購並舉”為住房制度的建設提供了思路，指出了發力方向；“讓全體人民住有所居”是最終目標。“房住不炒”，除了加強住房需求端的調控包括堅持限購限貸、降杠桿、遏制商品住房過快流通來平抑炒作之風、讓房子變得難炒外，更主要的是治本，從深化住房供給側結構性改革入手，讓一部分房子變得不可炒、無炒作價值。無論“房住不炒”，還是“多主體供給、多渠道保障、租購並舉”，歸根到底，都是為“讓全體人民住有所居”服務，以這個目標為出發點和落腳點。

　　建立房地産市場持續健康發展的長效機制，亟須加強房産市場的新制度建設、新生態培育，這是一個複雜的系統工程。目前這一系統工程建設還處在探索試驗階段，需要加快力度加快步伐，特別是解決地方政府財政收入的土地依賴，突破既得利益的阻礙，加大土地、投資、金融、財稅等改革的協同推進，完成相關制度的頂層設計、立法以及實施。

　　（湖北日報全媒記者 李思輝）