樓市新政“三連發” 專家：非刺激市場乃回歸常態
秦虹(資料圖)
趙錫軍(資料圖)
國際在線消息(記者 姚毅婧)：首套房用公積金貸款首付比例降低、二套房個貸首付比例下調、個人轉讓住房免征營業稅期限縮短……多部門聯動，打出促進房地産市場平穩健康發展的組合拳，凸顯“分類指導，因地施策”的調控意圖，傳遞出支持自住和改善性住房需求的明確信號。業內專家在接受國際在線記者專訪時指出，這並不是所謂的“救市”政策，而是在經濟進入新常態後，大量投機需求逐步淡出房地産市場，為了滿足目前市場上正常的居住和改善性居住的需求所進行的政策回歸。以下是訪談實錄：
訪談背景：
3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。
與此同時，財政部和國家稅務總局聯合下發《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
3月27日，國土資源部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模；優化住房供應套型，促進用地結構調整；多措並舉，統籌保障性安居工程建設；部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督力度。
訪談嘉賓：
秦虹 住建部政策研究中心主任、研究院，兼任中國社科院研究生院城鄉建設經濟係副主任、教授
趙錫軍 中國人民大學財政金融學院副院長、金融與證券研究所副所長
國際在線：為什麼在這個時間點出臺“組合拳：政策？這些政策的出臺對市場預期會有什麼影響？
秦虹：這個時間點出臺的主要原因是房地産從2014年整體成交量為負增長，表明供求關係出現了新變化，這樣的情況下，放鬆改善性需求，讓改善性需求回歸越來越正常的政策環境中，更有利於民生，也有利於宏觀經濟的穩定。
從央行和財政部的文件中可以看到，政策的主基調就是支持改善性需求，過去幾年房價上漲過快，投資和投機需求旺盛，所以對第二套房政策從嚴管理，稅收和首付都很高；現在市場發生了新的變化，房産市場供求關係從過去的偏緊到目前的總體偏松，在這種情況下，房地産政策從過去嚴格控制二套房購買的政策恢復到了正常的範圍內，對改善性需求的釋放是非常有利的。
趙錫軍：在這個時間點出臺政策不是偶然的，有一定的必然性。現在跟幾年前相比，經濟和房地産市場的狀況都發生了重大的變化：幾年前，經濟增長很快，房地産價格攀升，交易量也很大。大量的投資和投機性需求推高房地産市場的價格，産生了泡沫，也影藏了很多風險。所以那個時候國家採取了多管齊下的措施，涉及信貸、土地和稅收，以及行政。
經過幾年的宏觀調控，目前我國經濟進入了新常態，房地産市場也發生了新變化，原來比例很大的投資和投機性需求逐步開始淡出市場，除了少數城市、地區外，大部分市場的投資和投機需求基本沒有了，剩下的便是居住和改善性居住的需求，這種需求是正常的，房地産政策的目標就是為了滿足老百姓居住和改善性居住需求，在這種情況下，過去應對調控高房價，應對投機性需求高漲的措施，在市場逐步恢復正常的情況下，政策也必須恢復到正常的狀態，實際上就是對改善性需求的支持。
國際在線：業內有專家觀點認為該政策是“保7”、“救市”，對此您怎麼看？
秦虹：我不認為這個政策是救市。當年美國刺激房産市場發展時的政策是“0首付”，而我國目前二手房首付的比例降到40%，實際上這個比例在國際上來看並不低，是正常偏高的首付比例，40%首付比例的確定，離救市差的還比較遠。從國際經驗看，個人住房貸款最低首付比一般在20%至30%左右。
趙錫軍：進一步分析政策變化前和變化後的狀態，應該説在原來房地産市場價位很高的時候，經濟增長的速度也很高，成交量也很大，高價格裏面含有極大的投機和泡沫成分，是虛高的。那時候高經濟增長速度裏面的其中一部分，便來自於房地産虛高和泡沫所帶來的增速虛高。當經濟增長速度回落到正常狀態，便剔除了泡沫對經濟和房價的虛增，所以經濟增速恢復到正常狀態，所以房地産市場也回歸了真正用來滿足居住和改善性居住的正常狀態中，所以政策也恢復正常狀態。從這個意義上講，該政策能夠支持正常的房地産市場運行，支持經濟運行，而不是讓政策刺激市場，從而讓市場又恢復到過去的瘋狂狀態，推高經濟增長速度，這是正常狀態下，正常政策的回歸，不是救市。
國際在線：是否可以認為國家開始全面鼓勵改善性需求住房？
秦虹：是的。這次政策的主基調就是支持改善性需求住房。中國的住房市場上，首次置業的需求和改善性需求的基礎都很大。雖然很多人都有房子住了，但是對住房的滿意程度有很大的不足，隨著家庭收入，人口結構，工作地點發生變化都有可能換房子，所以改善性需求也是民生，支持改善性需求就是讓房地産市場的活躍性和改善民生有機的結合起來。
趙錫軍：政策是有差異的，並不是全國“一刀切”，落地和執行是有要求的，各個地方根據自己房地産的具體情況來落實政策。不同的地區，不同的城市有很大的差異，特別是一線城市，例如，上海、北京、深圳等外來人口比較密集，外來人口流入很大，這些城市即便是滿足正常居住和改善需求，房子都有可能供不應求，因為每年新增人口對居住提出了很多增長需求，城市空間的負擔能力已經面臨嚴峻挑戰，達到極限，這時房價不是靠市場正常供給能解決的。
每個城市落實政策的時候都有自己特殊的考慮，要以實際房地産需求的變化做參考，對於大部分的二、三線的城市，當地的房地産市場主要是滿足居住和改善性居住的需求，目前來看這些城市是足以滿足的，需求的滿足並不會導致房價的推高。
國際在線：該政策對住房信貸政策有和影響？未來是否會進一步推進區域性、差異化的信貸政策？
秦虹：中國目前房産市場最大的特點就是分化，有的城市供求基本平衡，有的城市供過於求，在供求關係基本平衡，特別是供求有些緊張的城市，大家擔心該政策使得投資性需求回歸市場，對經濟産生刺激性作用。我們注意到，目前供求比較緊的城市基本都是一線城市，而一線城市又有配套的限購政策，在限購政策不變的情況下，大家即使想投資房地産，也是有條件限制的；在沒有限購的城市，供應量又偏大，即使放寬二手房首付，投資性需求重回市場的可能性也不是很大。
趙錫軍：這次房貸政策的調整也提出了如何落實不同地方的不同責任問題，當地政府和當地金融機構是主要責任主體，政府對本地房地産的正常運行和房價穩定有責任，銀行是對房地産按揭貸款的發放和風險控制有責任，所以每個地區和城市都要根據自身房地産需求情況的變化，來確定政策如何落實，強度怎麼樣，政策提出首付比例降至40%以上，這個空間是可以調節的，需要當地市場進行考慮。
國際在線：業內有觀點認為，就一線城市而言，房企會出現抬價、惜售局面，您怎麼看未來房價走勢？
秦虹：目前全國房地産開發企業，絕大多數供應量和庫存都很大。在庫存大的情況下，借釋放需求的政策，第一步肯定先要消化庫存；如果不考慮消化庫存，而單方面抬高房價，不是企業的明智之舉。
趙錫軍：各地的差異很大，北京、上海、廣州、深圳，這些城市，沒有任何政策刺激的情況下，外來人口的增加帶來的居住和改善居住的需求就會支撐房價不會下降，如果市場不正確的理解了政策的變化，或者利用政策做投機，就有可能使得投機死灰複燃，從而助漲房價的上升，屆時國家肯定會出臺新的政策。
國際在線：您預計在此政策下，銀行接下來的反應會怎樣？
秦虹：銀行會根據地方政府的要求，根據不同城市的情況，來執行國家的政策，由於市場是分化的，所以各個地方的政策也是有差別的。
趙錫軍：銀行是商業機構，放貸款的時候要根據自己的實際情況，依據當地具體的市場競爭和房貸方面的要求和條件，來決定是不是增加貸款的發放，參與市場競爭，或者要謹慎、觀望，或者由於地方房地産風險很大，不擴大貸款，這都需要根據當地的情況，所面臨的條件來決定。主要有兩方面因素考慮：市場競爭對手怎麼樣、風險情況怎麼樣。此外，大銀行資金來源充分，監管比例還有一定的餘地，就會更多的競爭、參與市場；小銀行不一定有豐富的資金來源，成本高，就可能不會全覆蓋，保幾個重點的地區和城市。
