北京房價10年上漲380% 深圳漲508%

　　原標題 清華大學報告：北京房價10年上漲380% 深圳漲508%

　　中國經濟網北京2月25日訊 （記者 馬常艷）2016年2月24日，清華大學恒隆房地産研究中心與北京大學—林肯研究院城市發展與土地政策研究中心共同發佈了2015年第四季度“中國典型城市住房同質價格指數”（CQCHPI）。CQCHPI指數通過剔除區位和住房品質差異因素的影響，最大限度地保證了房價指數的同質可比，目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個典型城市的中心城區（不含遠郊區縣）。

　　CQCHPI新建商品住房價格指數顯示，中國主要熱點城市的新建商品住房價格在2015年第四季度仍然保持快速上漲勢頭，但漲幅較2015年第三季度已經有所回落。2015年第四季度，典型城市新建商品住房價格較上一季度上漲3.0%，漲速比上季大幅回落了2.6個百分點。儘管漲速趨緩，但本季度房價相比上年同季仍上漲了10.3%。

　　黃金十年經濟增長紅利多為房地産業所獲取，房地産發展模式有待重新審視。從一個較長的歷史時段來審視中國城市房價，就會發現幾乎所有城市的房價都經歷了巨大的漲幅。CQCHPI新建商品住房指數顯示近十年典型城市的房價都上漲驚人，一線城市尤為突出。從2006年第一季度到2015年第四季度十年間，典型城市房價總體上漲255.1%，年均上漲13.5%，漲速比同期9.5%的GDP年均增長率高出42%。這意味著房地産業財富聚集速度遠超其它産業財富創造速度，不同群體的財富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯。典型城市中，十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。十年房價漲幅後三位城市依次為：大連房價總體上漲128.8%、年均上漲8.9%；西安房價總體上漲132.9%，年均上漲9.1%；成都總體上漲137.1%、年均上漲9.3%。

　　金融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱，房價走勢則更多地為城市特性及區域性因素所主導。分城市的CQCHPI新建商品住房指數顯示，各個城市之間的差別很大，而且2015年第四季度各個城市的房價表現出現進一步分化。主要一線大城市房價呈現快速上漲勢頭，環比漲幅繼續擴大或至少保持在高位。特別對北京和上海而言，2015年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻者。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點，帶動全年房價漲幅出現一定上揚。但多數二線城市並沒有從本輪房地産上漲行情獲利很多，不少城市在第四季度反而呈現房價繼續回落的情況。

　　具體而言，上海在2015年第四季度的環比漲幅高達8.0%，較上季度的2.6%擴大很多，顯示上海房價仍處於加速上漲的通道，雖然2015年全年上海房價漲幅只有15.2%，但第四季度的大翹尾顯示上海在2016年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力。深圳2015年第四季度環比漲幅為7.6%，雖然僅次於上海，但較第三季度的26.2%已經有明顯回落，然而深圳2015年全年房價累計漲幅高達十分驚人的54.2%，如此巨大的房價漲幅一方面反映了深圳高新技術産業的紅火，同時也可能蘊藏著不理性的市場氣氛。相比深圳和上海，北京中心城區新建商品住房市場在2015年度的增長率並不算很高，全年累計漲幅為5.7%（但如將遠郊區縣包含在內全年累計漲幅將達到9.2%），這與北京“自住型商品房”佔比擴大有關，同時北京中心城區的交易量相比于遠郊區縣繼續下滑。作為準一線城市的天津，雖然房價在2015年第三季度出現9.1%的環比漲幅，但在2015年第四季度出現明顯降溫，該季度環比漲幅不足0.1%，表明天津的本輪房價上漲行情有可能出現強弩之末的態勢。　　

　　在二線城市中，武漢和西安表現相對較為火熱，武漢中心城區2015年第四季度的房價環比漲幅為3.1%，甚至高於北京，帶動了2015全年上漲了5.1%；西安的樓市情況與武漢類似，2015年第四季度的房價環比漲幅為2.8%，是2015全年4.7%漲幅的最大貢獻者；然而，曾經的明星城市大連的樓市在2015年表現十分黯淡，雖然第三季度一度有1.0%漲幅，但第四季度房價意外地掉頭向下，出現1.6%的環比下跌，導致2015年全年只有1.1%的漲幅；成都情況與大連類似，2015年除了第三季度基本一直在小幅陰跌，第四季度的跌幅是0.3%，全年的跌幅是0.2%。　　

　　CQCHPI存量住房價格指數與CQCHPI新建商品住房價格指數反映了一致的信息。CQCHPI存量住房價格指數顯示，2015年第四季度北京、上海、深圳和天津這四個核心城市的二手住房加權平均價格指數環比上漲7.1%，環比漲速比上季度提高2.5個百分點，全年上漲17.8%。2015年第四季度各城市房價環比漲速從高到低依次是深圳（12.7%）、上海（7.3%）、天津（3.9%）和北京（3.0%）。2015年第四季度其餘四個二線城市二手住房價格環比變化幾乎為0，漲速比上季下降0.9個百分點。各城市二手住房價格環比漲速從高到低次為武漢（2.0%）、成都（0.9%）、西安（-0.9%）大連（-0.7%）。

　　財富分配與住房需求空間結構出現顯著變遷，各大城市財富正向以金融服務、科技創新等為代表的新興産業板塊聚集，而傳統産業板塊購房需求相對下降。CQCHPI存量住房區位子市場指數顯示，各大城市內部，新興板塊特別是金融服務産業板塊房價漲速居首，傳統商圈房價上漲相對乏力。從存量住房價格在2015年第四季度的同比漲速看，各區位子市場中，深圳後海板塊（比上年同季上漲57.9%，下同）、北京金融街板塊（27.7%）、上海陸家嘴板塊（15.0%）、天津濱江道板塊（12.3%）、成都高新南區板塊（8.4%）、武漢光谷板塊（8.4%）、大連華南區板塊（-0.9%）、西安曲江新區板塊（-1.1%）等金融服務或新興業産業板塊，均在各自的城市板塊中房價表現最佳或最為抗跌；而深圳東門-翠竹板塊（44.2%）、北京國貿CBD板塊（17.6%）、上漲徐家匯板塊（11.2%）、武漢江漢路板塊（5.9%）、成都建設路口板塊（4.7%）、大連青泥洼板塊（-2.0%）、西安鐘樓板塊（-3.2%）等傳統商圈均在各自的城市板塊中房價表現較弱或墊底。

　　住房産品需求結構不斷升級，低端住宅産品不再為市場所普遍熱捧。CQCHPI存量住房戶型面積子市場指數顯示，小戶型住房市場增速有所下降，中大戶型時代正來臨。從存量住房價格同比上年同季漲速看，在八個典型城市中，有上海、深圳、天津、大連、武漢、成都和西安7個城市房價表現最好或最為抗跌的套型均在120m2以上；有上海、天津、成都、武漢4個城市中房價表現最差的套型均在90m2以下。只有北京比較特殊，在高企房價的壓力下，70m2以下住房同比漲幅最高，140m2以上住房同比漲幅最低。産品需求結構的變化，與居民家庭財富增長、消費觀念變化、住房水準提高以及二胎政策的推出都有一定關聯。

　　2015年第四季度，在複雜的國內國際經濟形勢下，雖然城市間分化特徵愈加突出，但典型城市房價總體穩中有進，尚未發生系統性風險。這既得益於政府的住房政策能夠根據市場形勢及時調整，也得益於經濟結構轉型帶來的新的樓市機遇。局部高庫存、資本市場動蕩、匯率波動、經濟增速下調等，都對樓市形成向下的壓力。但利率下調、住房信貸政策的不斷寬鬆、限購政策的進一步弱化、計劃生育政策的調整等，在一定程度弱化了國內國際經濟疲軟對樓市的衝擊。一線城市金融和科技功能的強化，也對其房價形成有力支撐。

　　2016年，儘管國內國際經濟形勢將更加複雜多變，但由於政府政策支持力度的持續加大，中國城市房價出現整體硬著陸的可能性很小，但仍需要重點關注以下三種局部房價風險：一是2015年房價暴漲的城市如深圳等，隨著投機需求和不理性購房熱退潮，房價有快速回調的風險；二是部分高鐵明星城市如武漢等，由於高鐵網絡帶來的經濟、人口結構變遷具有很大的不確定性，繁榮的樓市存在退熱的風險；三是一些住房庫存過高、去化週期較長的城市，如天津、成都等，樓市有持續陰跌、有價無市的風險。

　　2016年及未來更長的時期，中國城市體系將發生重大調整，城市功能將進一步分化，部分城市房價在震蕩中將迎來新的發展機遇。世界級的城市與城市群將形成，其房價也將與國際住房市場共進退，如北京、上海、深圳等房價將逐步與世界超市明星城市處於同一水準；另一方面，由於交通通信技術的長足進步，以及一線城市服務半徑的擴大，部分二線城市服務功能將相對退化，其房價也難以有很好的表現；但在城市群內，新興城市將不斷崛起，成為樓市新的增長點。

　　在各大城市內部，優質學區、高端服務業聚集區、科技創新板塊等，其房價表現及抗跌能力都將較其它板塊高；而傳統商業中心、製造業聚集區等，由於産業地位的相對下降和居住環境不佳，其房價將相對其它板塊難漲而易跌。從産品結構看，隨著舒適型住房觀念的擴散，中大戶型産品的吸引力要高於小戶型。

　　針對當前及未來房價變化的新動向，我們建議開發企業順應市場形勢降低住房價格、調整産品結構，建議政府以提高居民住房支付能力為中心來設計住房相關政策。具體而言，一是開發企業對滯銷産品，應放棄幻想主動降價，避免被債務拖垮；二是開發企業應調整經營策略，注重開發性價比高、能快建快銷的住房産品，避免囤地和高價搶地，同時應挖掘提高房地産服務的價值；三是政府應該鼓勵發展低價可負擔的商品住房産品，通過稅費減免、土地出讓優惠、合理規劃、制度創新等手段，擴大低價可負擔普通商品住房供應，給予中低收入階層較低成本獲得商品住房的機會，實現藏富於民；四是政府應該努力進一步降低城鎮居民購房壓力，如出臺按揭貸款利息抵扣個稅政策，減免普通商品住房的營業稅、契稅、個人所得稅等交易稅費，對居民首次購買普通商品給予適度補貼等。