上海樓市再現"三月魔咒"：新政或致大規模退房潮

　　【特別報道】“最嚴厲”調控新政落地 上海樓市現“急凍”

　　(本文刊發于《中國經濟週刊》2016年第13期)

　　《中國經濟週刊》記者 勞佳迪 | 上海報道

　　上海地産圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購令開始，每逢暮春之末，便會有調控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時安慰，但今年3月25日“史上最嚴”房地産調控政策的靴子落地，則成為了一次精準應驗。

　　事實上，這個消息已經發酵了一個月之久。幾乎每個被房子擊中心結的人都奮力轉發著來源不明的信息，有的如往年一般經歷了意淫降價的興奮，有的心懷不屑地將之視作仲介行銷，而更多迫切希望在這座城市築巢的人不敢大意地選擇了提前購房，乃至刷爆了官方的網簽系統……

　　新政執行之後的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，限購資格審核流程從交易階段前置到了簽約環節……政策之手確實充滿了鎮靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望城興嘆。

　　而更大的懸念是，這個有史以來最嚴厲的調整政策究竟能不能驅走春節後房價暴漲的魅影？

　　故事一

　　白領差點被逼回老家

　　25日上午，陸瀟瀟緊緊抓著手機，時不時點亮螢幕。往常只有當美國大老闆偶爾蒞臨，負責對外事務的她需要張羅發佈會時，神經才會如此繃緊。但這一次，她只是在等一個已經“事先張揚”的結果。

　　“經過這幾個月的買房折騰，我承認自己心態也很複雜，就想第一時間知道自己有沒有做對。”24日晚上她17：00踏出陸家嘴金融圈的辦公樓；17:20衝進地鐵站，沿途在便利店買了一個三明治；18：30跨進位於松江新城的開發商網簽中心門檻，被告知網上合同備案系統下午2點半就已經癱瘓死機；21:00搶修恢復後的系統仍然需要排隊候位；23:50終於趕在新政落地的前夜完成了網簽。

　　25日上午還不到10點，上海市政府關於房地産調控新政的新聞發佈會尚未正式召開，拿到文字素材的現場記者已經將材料拍照傳到網上，各種公眾號開始瘋轉新政的條條杠杠。

　　“看到外地人在上海買房的社保繳納要求從原先只要加起來滿2年一下子提高到連續繳滿5年，我松了一口氣，如果不是24日連夜網簽，我們就被限購了，一切都是值得的。”陸瀟瀟説話間帶著連月來難得一見的輕鬆。

　　和她一樣爭分奪秒的還有數千購房者。數據顯示，24日上海一手房網上簽約1776套，25日更達到了2495套。若以每套住房100平方米計算，兩天的簽約平米數就達到2月份半個月的銷售水準。根據規定，新政即日生效，意味著25日前的網簽仍可以按照舊政執行，25日“搶簽”的客戶則不得不抱憾而歸。

　　陸瀟瀟告訴記者，去年11月眼看著房價暗流涌動，她動了置換的念頭，“原先的小戶型雖然位於中內環之間，但面積只有40多平米，生了寶寶以後，父母從外地搬來照顧，五口人實在擠不下。”早在去年11月初，這套房子就已經被買家接盤，誰知道因為交易過於火爆，買家自行前往銀行申請貸款的材料被壓在網點長達一個月，直到今年2月才批下貸款，她的置換計劃因此變得相當被動。

　　在被二手房房主連續跳價後，她和先生有了回省城發展的想法，“我們當時的感覺是在上海換不到房子了，所以開始動用各種渠道在省城找工作，其間還在當地火速買下了一套公寓，其實已經做好了回去發展的準備。”

　　但最後涉險“過關”的陸瀟瀟還是決定留下。“我是學金融的，他是學化工的，在當地找工作都不順利，去大公司往往要有強大的人情關係，去小公司又不甘心其和上海平臺之間的巨大落差。”她對記者坦言，新政將外地人在上海購房的門檻提高到了“全國最嚴”，許多剛需被“錯殺”。

　　據記者梳理，一線城市中，同樣要求外地人繳納社保年限達到5年的只有北京，但北京並不要求購房者已婚，而早在2012年6月上海就已經限制單身外地人買房；廣州和深圳目前對外地人購房的社保繳納年限僅為3年。

　　故事二

　　留學生稱上海戶口比美國綠卡還金貴

　　如果被新政限購，“踏空”的陸瀟瀟可能會離開上海，而對同樣屬高端人才的陳婷來説，是否回上海也成了兩難抉擇。8年前，她從復旦大學物理系畢業，曾通過歐盟項目留學歐洲四國，後赴美攻讀天體物理學碩博，前不久剛拿到了費米國家實驗室獎學金。

　　見到記者時，風塵僕僕的陳婷剛結束長途飛行，還在倒時差。“昨天見親戚，大家都在談房價，所以我剛回來也對新政瞭如指掌。”雖然是上海“土著”，但對於升級版的限購政策，她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”，“在美國買房是不需要綠卡的，只要經濟許可，負擔得起房貸就可以。”

　　回國發展一直是陳婷人生計劃的一部分，“美國的博士後項目是靈活的，隨時可以終止，原先我理想的狀態是適當的時間回母校拿教職，或者去上海天文臺工作，但現在突然發現自己很可能‘回不起’。”

　　因為動遷的緣故，陳婷名下已有一套位於浦東三林的一室一廳，緊挨著父母家，但距離佘山天文臺和東北角的復旦都有數十公里之遠。“原先有兩種想法，一是在單位附近再購置一套，但新政要求五至七成首付，難以承受；另一種方案就是置換，不過經過這一輪瘋漲，上海住宅的性價比已經遠遠不如芝加哥，不可能不糾結。”

　　即將從達拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者，費米實驗室所在地距離芝加哥約50分鐘車程，因為不堵車，比開車從上海天文臺所在的佘山到人民廣場時間還短，“在當地花40萬～50萬美元可以購買一套帶花園的複式四室兩廳，美國購房首付只要求一成，貸款審核的風控要求和上海差不多，大約月還款額可以貸到稅後工資的1/2，但是因為有房貸抵個人所得稅的政策，所以實際上每月的現金壓力比房租還要低2/3。”

　　至少短期內，陳婷打消了回上海的念頭。“在復旦附近想買一套60平米的老公房至少要330萬人民幣，價格已經觸及非普通住宅的範圍，首付七成意味著要拿出230萬左右，因為沒有在國內繳過公積金，剩下的錢只能問銀行貸，按照新政，利率要上浮1.1倍，同樣買房，在上海的生活壓力會比在芝加哥更大。”

　　據悉，目前二套房首付成數方面上海新政也是“全國最嚴”，上海原先只要求首付四成，新政將普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。

　　實際上，上海“普通住房”即將絕跡。按照標準：內環總價450萬以上，中環總價310萬以上，外環總價230萬以上都算作非普通住宅。

　　“多年前我有學長讀完博士回國，在高校拿到了教職，學校還有一定購房補貼，其實那個時候和現在比，工資是沒有什麼區別的，但上海房價已經天翻地覆，這大概是我們這一代人的宿命。”陳婷對記者無奈地表示。

　　故事三

　　連環置換“撞車”新政

　　記者在採訪數位購房者後發現，與許多被新政擋在門外的人相比，其實有驚無險完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運，由於春節後的房價暴漲主要由置換型需求推動，所以“3·25新政”出臺後，不乏連環交易觸礁的案例。

　　來自第一梯隊仲介的葛蓀雨就見識到了連環置換交易中的尷尬“夾心層”。“因為生了二胎，A打算賣掉自住小戶型置換成學區房，有意向接盤的是一對外地小夫妻家庭B，學區房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學區房換成D名下的郊區連體別墅，‘新政’出來後，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因為社保沒繳滿5年被限購，所以整個交易都只能推翻重來。”

　　葛蓀雨告訴記者，以往這種複雜的連環交易並不多見，但因為當下置換型需求佔主流，所以連環單越來越多，新政導致的不穩定性也越來越強烈。“如果是在一個仲介門店操作的，還能開碰頭會來協商，但這個案子裏幾張單子都是在不同的仲介談的，原本A和C已經收了定金，都沒有網簽，後續環節處理起來非常頭疼。”

　　據記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀錄，但其中有不少已經成功網簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上海可能出現大規模退房潮。

　　葛蓀雨的另一重煩惱在於他自己也可能會被新政“擠出”。“限購以後，上海將進入成交淡季，基本今年全靠一季度的業績來養活自己了。”他對記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動，這種惡性循環可能令成交量雪上加霜，引發仲介的又一波關門潮，“實在沒辦法只好回老家。”

　　有業內人士援引數據稱，去年3月底政府部門連發利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)，被認為是此前為樓市鬆綁的肇始，實行一年至今，以內環內的兩個標誌性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數算換手率都達到了15%左右，中環和外環知名樓盤的換手率也在8%～10%，短期內賣盤可能更加稀缺。

　　記者查詢發現，“3·25新政”發佈後短短數日，上海一手房成交量已經出現“急凍”現象，週四即政策出臺前一天成交面積達到最高點，為21.42萬平方米，週六和週日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和週五成交面積相比，分別下降67%和77%，和週四最高點相比，則分別下降72%和81%，和週一到週三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。

　　————————————————————————————————————————

　　記者觀察 上海“3·25新政”觀察

　　上海為何出臺“史上最嚴”調控政策？

　　除了限購和降低二套房杠桿，上海“3·25新政”內容還對投機炒作多有約束，包括企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個人，也將嚴格按照限購政策執行；同時，為進一步規範交易行為，限購審核將前置至交易備案環節。

　　“上海以前有許多不成文的潛規則來避開限購，比如在買一手房的時候付了全款，但故意拖延不辦理房産證，雖然理論上對房産的擁有是以取得房産證為標誌，不辦理房産證也可能暴露出各種風險，但根據國情和最高法的司法解釋來看，業主只要實際入住，是沒有人能夠影響他對房産的所有和使用的，所以有些不滿足購房資格的買家就鑽了這個空子。”一位置業法律顧問告訴《中國經濟週刊》記者，這是因為過去房地産交易執行的是限購審核在網簽之後，現在先查限購資格再簽交易合同是補上了缺口。

　　那麼，上海管理層為何這次“動了真格”？樓市過熱是最明顯的原因。根據易居研究院提供的數據，今年前兩個月，上海純商品住宅(剔除保障房)銷售均價分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價，創下歷史新高；成交面積更是同比增長77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30～40個百分點，增幅驚人。

　　截至2月底，上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環比下降6.2%。“從絕對值上看，這一輪上海房地産市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值，但在庫存減少速度上，本輪明顯快於上一輪，這從側面也反映了本輪市場熱度高於上一輪。”易居研究院院長丁祖昱對記者分析。

　　記者從一位地産圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底國家鬆綁房地産的初衷是為了三四線城市去庫存，但眼下樓市“冰火兩重天”的現狀卻令去庫存陷入怪圈。“因為現在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環下去，三四線城市房地産市場只會越來越蕭條，所以不得不控人。”這也解釋了為什麼武漢、南京、深圳會在上海發佈“3·25新政”的同一天宣佈調控政策。

　　來自國家統計局的數據佐證了這種看法：2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環比均上漲，但漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距正進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高於其他城市。

　　另一方面，記者也注意到，上海一直是執行限購最“積極”的城市之一。2010年9月29日，國家發佈“國五條”要求“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市要在一定時間內限定居民家庭購房套數”，10月7日，上海就初次發佈了滬版限購令，規定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房；2011年1月31日，在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴控房地産市場之後的第五天，上海就更新了限購令，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保；此後，上海不斷加碼限購。

　　上海房價會不會大跌？

　　從管理層的調控預期看，新政頒布後希望市場變化呈現“三部曲”——滯漲、量縮、價跌，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對是否價跌的看法卻出現分化。

　　有從事房産政策研究的人士指出，滯後一期的房價指數對當期房價指數的影響高達 98%，並且在 12 個月內，前期房價對現期房價的貢獻率超過 50%，這表明房地産市場影響價格的最重要因素是購房者預期，所以房地産市場的調控的關鍵也在於調整消費者的預期。

　　“房地産市場限購政策只能在短期內起到抑制房價的作用，通過行政手段抑制需求並不能解決房地産市場供求矛盾的實質問題，長期來看政策沒有很好的效果，若沒有很好的退出方法，被抑制的購房需求得到釋放可能會導致房價的報復性上漲。”該人士對記者坦言。

　　中金公司首席經濟學家梁紅也認為，過往多年的實踐已證明，需求端調控在長期是基本無效的，限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，並未能制止過去5年的房價上漲。根據國家統計局官方數據，以2010年調控週期開始為基準，上海房價5年仍然上漲37.6%。

　　而記者注意到，自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回升且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。

　　華泰證券撰文稱，當前樓市呈現出更多的貨幣現象，但這一次的調控並未針對貨幣手段進行收緊，按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看，都在半年後出現樓市降溫，預計這一次的降溫時間將略有後移，由於需求限制，上海銷量將出現下降，但在改善性和投資性需求支持下，房價變化將較小。

　　據悉，中國目前廣義的貨幣供應量 M2 高居世界第一位，M2 與 GDP 的比值已高達 1.9：1，這意味著中國金融市場中有太多閒錢，而沒有相應的實體經濟來承載，泡沫由此而生。

　　“我們做過模型分析，從長期來看貨幣供應量 M2 對房價指數的影響程度要比房地産市場限購政策大，但是制定貨幣政策的實施成本比較高，對整個經濟基本面影響較大，所以目前中國經濟發展逐漸放緩的大背景下，只能由各地因城施策，使用限購等政策限制房價。”上述房地産研究人士對記者解釋。

　　不過，也有不願具名的分析人士直接對記者指出，對於移民繁多的上海而言，嚴厲的限購政策容易造成制度瑕疵和道德風險，就一項公共政策而言有失公平性，也不利於長期人才輸入，尤其是現在的調控很大程度上仍是限制剛需購買，而調控市場的根本還是應該儘快推出房産稅等，增加投機持有的成本。