房地産稅歷時13年未出臺 專家：不能照搬國際經驗

　　文章導讀： 關於房地産稅的進展，又曝出了最新消息。近日，全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與週期”論壇上透露，目前房地産稅仍在起草過程之中，操作難度很大。

　　(本文刊發于《中國經濟週刊》2016年第28期)

　　《中國經濟週刊》記者 王紅茹 | 北京報道

　　關於房地産稅的進展，又曝出了最新消息。近日，全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與週期”論壇上透露，目前房地産稅仍在起草過程之中，操作難度很大。

　　北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地産稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”

　　“我不是很樂觀。”國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受《中國經濟週刊》記者採訪時表示，希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討論的房地産稅方案。但是，方案從討論到通過還有一個過程，“我們不能指望在很短的時間內就推出這項政策，事實證明一個稅種的推出如果過於倉促，在執行中會有很多後續問題不好解決。房地産稅寧可晚一點出臺，也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”

　　開徵房地産稅，

　　必須先由全國人大立法

　　從2003年提出物業稅開始，房地産稅已歷經13年之久，其間經歷了徵不徵、怎麼徵、徵多少等諸多討論和爭議。2011年初，在沒有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進行試點徵收。

　　但是，房地産稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了“稅收法定”的原則，也就是説，“如果沒有相應法律作前提，政府則不能徵稅”。

　　2015年3月，十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定，明確規定：稅種的設立、稅率的確定和稅收徵收管理等稅收基本制度，只能通過制定法律來解決。

　　一系列政策頻出，意味著未來開徵房地産稅，必須先由全國人大立法討論通過才能算數。

　　房地産稅到底難在哪？“房地産稅在起草過程中，實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地産的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地産稅有關。”劉桓告訴《中國經濟週刊》記者，實際上，房地産稅的出臺，是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治。“這是一個非常複雜和困難的過程。”

　　那麼，除了稅制體系的再設計，房地産稅還面臨哪些難題？

　　房産稅收入都抵不上徵稅成本？

　　專家建議由仲介組織代徵

　　目前很多人不清楚“房産稅”和“房地産稅”這兩個概念到底有什麼區別，都在混淆使用，房地産稅和房産稅僅一個“地”之差，實際差別卻很大。

　　房産稅，是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向産權所有人徵收的一種財産稅。目前的房産稅更類似于國外的物業稅。

　　事實上，近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論，都是使用“房地産稅”這個概念。這意味著，未來的房地産稅，徵收對象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等。現行房地産相關稅費，都有可能隨著房地産稅的推行而進行整合，因此應該是房地産稅收體系的綜合改革。

　　由於房地産稅是典型的地方稅，理所當然該由地方稅務部門來徵收，而徵收房地産稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上，房地産稅作為直接稅種，徵收難度大、成本高，絕大部分城市即便強行開徵，獲得的收入也難以抵消成本。

　　從以往房地産稅的試點城市看，無論是上海的增量徵收還是重慶的高端存量徵收，所得稅收入都很少。按照新華網2014年1月的報道，重慶從2011到2013年，累計3年徵收房産稅未超過4億元；上海3年累計徵收個人住房房産稅約6億元。不僅實際徵收稅額和兩市的住房規模遠遠不匹配，徵收所花費的人力物力成本相對巨大。

　　“稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前徵收能力和管理水準都跟不上。”劉桓告訴《中國經濟週刊》記者，直接面對居民徵稅很難，“一旦徵收房地産稅，一個樓內的一百戶居民就有一百種情況，稅務局要分別對待，我們國家恐怕還沒有這麼大的稅務能力。”

　　記者注意到，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行徵收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，現在讓稅務局直接面對居民個人徵收房地産稅，難度可想而知，“建議採取仲介方式，可以把房地産稅委託給有資質的資産評估的權威部門來徵收，這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。”

　　即便如此，劉桓依然對通過仲介組織徵稅表示擔憂，“其誠信程度、職守操守和業務能力目前也都沒有達到相應的水準。中國是一個大國，南北東西差別很大，二元性結構特徵也很明顯，稅務機關以及相關的仲介部門的管理一時半會兒又跟不上，這就使得房地産稅開徵的時候會遇到想像不到的麻煩。”

　　稅率多高？按什麼房價徵收？

　　免征額是多少？

　　老百姓最為關注的是，房地産稅一旦實施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？

　　以北京為例，如果一家3口在北京二環購買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%(1.5%的稅率被認為是世界通行做法)的稅率計算，每年需要繳納的房地産稅是12萬(每月納稅1萬元)；如果在四環購買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地産稅為7.5萬元(每月納稅6250元)。

　　現實或許不會這麼悲催！據記者了解，上海、重慶試點房地産的稅率介於0.4%到1.2%之間，低於1.5%的國際平均水準(發達國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低於國外水準。如果按照0.5%稅率計算，在北京二環購買一套100平米房子，每年需繳納房地産稅4萬元(每月繳稅3333元)；在北京四環購買一套100平米的房子，每年需繳納房地産稅2.5萬(每月繳稅2083元)。

　　“不過，從發達國家經驗來看，房地産稅一般以評估價，而非市場價為稅基。評估價一般要低於市場價，且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員告訴《中國經濟週刊》記者。

　　另外，劉桓還建議説，我國的房地産稅不能照搬國際經驗，要根據中國國情，設定一定的免征額。

　　2011年上海和重慶的房産稅試點方案，皆有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對於新購房100平方米免征。

　　“根據上海的試點經驗，免稅面積設定為人均60平方米比較合理，這樣對於3口之家來説，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國經濟週刊》記者。

　　對於免征額和稅率，目前官方並未透露出任何信息。當下，大家討論較多的是出臺房地産稅是否能夠替代土地出讓金。

　　中短期內，房地産稅與土地出讓金並行不可避免

　　徵收房地産稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具説服力的理由。

　　不過，原國家稅務總局副局長許善達曾指出，中國的房地産稅，是土地國有制下對私人住宅徵收的財産稅，這在國際上難以找到借鑒先例。

　　在土地國有的條件下，我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金。公開數據顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當於2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內)。

　　目前業內普遍認為，房地産稅取代土地財政是合理的，也是大勢所趨，未來將用房地産稅替代地方政府的賣地收入，成為地方政府的收入來源。

　　房地産稅果真能扛起這面大旗嗎？

　　財政部公佈數據顯示，2014年全國土地出讓金收入約40480億元，超過了4萬億元。如果這4萬億不徵土地出讓金，而是改徵房地産稅，也就意味著讓買房人來承擔這4萬億，能承擔得了嗎？

　　以上海為例。據上海市國稅局公佈的數據，上海2014年房産稅收入約99.9億元，除去商業、辦公、酒店等多種物業，試點的住宅房産稅只佔其中較小的一部分。這個數據是多少呢？上海預算草案報告公佈的房産稅徵收為27.6億元。另據中國指數研究院數據，上海市2014年土地出讓金徵收1766.79億元。簡單計算，房地産稅僅佔土地出讓金的1%，兩者差距確實比較大。

　　“如此情況下，讓房地産稅去充當土地出讓金，地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓説。

　　汪德華則認為，如果稅制設計上有一定的免征面積，自然是不能指望房地産稅能夠完全取代土地出讓金。

　　“從根本上説，目前還需明確房地産稅的功能定位，功能定位決定稅制設計。”汪德華告訴《中國經濟週刊》記者，房地産稅採取設定一定免征面積的稅制設計，比較符合中國國情。這也意味著其功能定位是調節房地産市場。“中短期內，恐怕房地産稅與土地出讓金並行是不可避免的選擇。長期來看，可以考慮將房地産稅推行與土地使用權70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之後，繳納房地産稅就可以永續使用。”