房地産庫存兩極分化態勢明顯 部分城市不降反升

　　3日，發改委官網刊文稱更好發揮投資對經濟增長的作用，建議未來因城施策加大調控力度，進一步去庫存；鼓勵先租後售、與政府共有産權等方式促進居民購房，鼓勵品牌房地産開發企業收購現有地産項目。

　　上海易居房地産研究院最新報告顯示，上半年庫存削減態勢明顯，保持了連續10個月庫存同比下滑的態勢。但值得注意的是，在大多數城市庫存下調的同時，26個城市的庫存規模則不降反升。專家稱，在持續“去庫存”的同時，應警惕高杠桿帶來的資産泡沫風險。

　　降溫 房地産銷售投資現回調

　　進入7月，“地王”的短期刺激效應正逐漸消退，加上淡季效應，此前領漲的深圳，也再次走在一線城市之前，率先進行下調。深圳規土委成交數據顯示，7月深圳新房成交均價56720元/平方米，環比下跌8.2%，創下2012年以來環比最高跌幅的紀錄。

　　事實上，回調已成為7月的房地産市場的主旋律。長江證券報告顯示，75城成交數據同比增速持續回落。2016年7月，75城成交面積同比增長11.47%，相比6月回落7.58個百分點，回落幅度比上月再度加快。

　　對此，長江證券分析師蒲東君表示，樓市成交整體降溫的趨勢繼續得到驗證，在寬鬆政策邊際效應遞減、部分城市政策收緊、房價上漲、基數抬升等四重因素影響下，下半年銷售增速將繼續降溫。

　　房地産投資也同步放緩。日前，統計局發佈的最新數據顯示，2016年1月至6月，全國房地産開發投資46631億元，同比名義增長6.1%(扣除價格因素實際增長8.0%)，增速比1月至5月回落0.9個百分點，其中6月單月同比增3.5%，比5月份回落3個百分點。這是2016年以來，房地産投資在連續3個月增速上漲後，第二月處於回落態勢。同時，6月份國房景氣指數為94.40，比5月份回落0.08點，為年內首次回落。

　　蒲東君認為，隨著今年前期需求的加速提前釋放，加之去年同期基數的不斷走高，房地産銷售加速回落，投資增速回調明顯。

　　因此，中原地産張大偉認為，目前來看，房地産市場已經出現了高位下調跡象，而這也給處於“去庫存”狀態的房地産市場再度增壓。因此，從經濟發展角度來看，仍需穩定房地産投資以支持經濟增長，而這也正是發改委此次喊話的主因。

　　的確，發改委文中透露，今年以來，民間投資和製造業投資增速持續下降，市場內生的投資增長動力疲弱，投資下行壓力不容忽視；個別投資總量較大省份降幅進一步擴大，投資波動風險增加。

　　差異 不同城市庫存兩級分化

　　上海易居房地産研究院最新報告顯示，截至2016年6月底，易居研究院智庫中心監測的70個城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規模，上半年庫存削減態勢明顯，保持了連續10個月庫存同比下滑的態勢。

　　其中，重點監測的70個城市中，有44城庫存出現同比下跌。具體來看，昆山、蘇州、大廠、南京庫存面積同比分別下調41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥庫存面積同比下調更是高達66.5%。

　　在此背景下，去庫存週期大幅縮短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和無錫在年初去庫存週期分別為59、40、18、24和18個月，而到了上半年末，去庫存週期分別調整為30、28、9、15和9個月，分別減少了30、12、9、9和9個月。同時，蘇州庫存僅存5個月，燕郊、惠州的庫存週期分別為4個月和3個月，而南京與合肥的庫存消化週期僅為2個月左右。

　　但值得注意的是，在大多數城市庫存下調的同時，26個城市的庫存規模則不降反升。具體來看，濟南房地産庫存規模同比上漲34.6%，大連同比上漲35.1%，荊門同比上漲35.6%，蚌埠、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%，海口、淮南同比分別上漲40.0%和48.9%，太原同比上漲56.2%，濟寧同比上漲67.0%，茂名庫存同比漲幅更是高達69.2%。

　　從去化期來看，在合肥、南京等地面臨“庫存荒”的同時，瀋陽、晉江等8個城市去化週期仍高達20個月以上，其中，丹東、唐山去化週期高達30個月。

　　上海易居研究院分析師嚴躍進表示，在經歷一段較長時間的去化下，房地産庫存已得到不同程度的釋放。但對於庫存壓力較大的三四線城市來説，積極去庫存依然是其未來的主要任務。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析表示，雖然房地産調控政策已由放鬆趨向於刺激，且天量貨幣“大水漫灌”，但在部分經濟基礎薄弱、産業提振不利的三四線城市，地産調控政策的刺激只能對區域樓市産生短期的利好拉動，長期來看，區域樓市在缺乏就業機會、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉，仍將會對樓市的持續向好形成巨大阻力。

　　警惕 要去庫存也要防“泡沫”

　　有業內人士表示，投資下行壓力正不斷侵襲著地方經濟及財政收入，在仍未找到替代行業的背景下，地方財政仍將繼續對房地産的依賴，而這也決定了房地産穩投資的方向不能改變。此外，針對冷熱不均的市場，下半年因城施策將成為主流。對於庫存仍較大的城市，千方百計去庫存仍是王道。

　　也正因如此，發改委提出，將進一步促進房地産投資健康發展，因城施策加大調控力度。對於高庫存城市，鼓勵進一步加大去庫存力度，可採取先租後售、與政府共有産權等方式促進居民購房。同時，鼓勵品牌房地産開發企業收購現有地産項目，通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存；完善教育、醫療、商業等配套服務設施，提高住房吸引力。

　　而在一二線等住房供應緊張的城市，發改委認為，要採取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防範土地價格快速上漲。根據市場狀況，適時調整住房、辦公樓和商業營業用房土地供應比例，合理規劃住宅配建的商業設施面積。

　　對此，中銀國際證券分析師袁豪表示，上周中央政治局會議首提“抑制資産泡沫”引起市場關注，雖然目前一二線城市樓市和地市面臨過熱困局，但包括三四線城市在內的行業整體仍在漫長的去庫存進程中，而國內外政治經濟形勢動蕩加劇，國內貨幣政策不會做出激進調整。

　　但值得注意的是，獨立經濟學家喬瑞慶認為，當前形勢下，房地産泡沫仍然存在，不能因為高庫存和部分城市房價呈現下降趨勢而無視房價整體的上漲勢頭。在推進城鎮化、調整優化産業結構以及完成“去庫存”和“降成本”的迫切任務中，地方政府不能忘記“資産泡沫”的危險。

　　對此，國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍日前在接受採訪時也表示，供給側改革取得了較為明顯的進展，但一些地方、某些領域在推進供給側改革過程中依然存在問題。比如房地産領域的供給側改革應該是去房産泡沫、降房價，然而一些地方房價卻出現了明顯上漲，地方對這方面的認識還不足，需要探索調整。