房地産市場地區性冷熱不均 一二線城市過熱泛"泡沫"

　　在近日舉行的2016年博鰲房地産論壇上，海外房地産投資成為一大議題，與會的眾多企業家及專家學者認為，當前房地産泡沫在一定程度上是由國內投資渠道狹窄、貨幣資金積壓所助長起來的，海外房地産投資是減少當前房地産市場泡沫的有效途徑之一。

　　冷熱不均資金積壓助長房産泡沫

　　從今年上半年的情況來看，全國房地産市場出現地區性“冷熱不均”現象。一、二線城市房價過熱、泛起泡沫，三、四線城市庫存積壓、遭遇冷落。同時，在一、二線城市之間也出現了地區不均衡現象，“北上廣深”中的廣州在其餘幾城一片漲聲中仍保持房價平穩，而二線城市中表現突出的“四小龍”南京、合肥、蘇州和廈門的房價漲幅也讓其他二線城市望塵莫及。

　　不少企業家和專家學者認為，一方面，當前國內投資需求正在快速增長，大量的資金需要流通；而另一方面的現實是當前國內投資渠道相對狹窄、貨幣資金積壓，這樣的矛盾助長了熱點城市房地産市場的泡沫，加劇了地區之間的分化。

　　交通銀行首席經濟學家連平認為，財富的高速積累和寬鬆的貨幣政策容易導致房地産泡沫産生，一些人或者家庭的財富積累水準過快，甚至呈現幾何級增長，必定考慮將財富用於投資，以期創造更多財富，而“通常在貨幣較寬鬆的情況下，資産價格上漲是常見現象。”

　　著名經濟學家、中國經濟體制改革研究會國民經濟研究所所長樊綱不提倡將房價上漲一味歸因于貨幣超發，但他同時也指出“貨幣是到處都流通的，像水一樣漫灌，食品缺了食品漲，汽車缺了汽車漲，股市火的時候股票漲，房價也是一樣。”言下之意，投資者手中的貨幣資金本來就是具有流通需求的，且投資者普遍關注的是那些資源緊缺、利潤可觀的投資領域。

　　外向突圍海外房産投資受關注

　　對此，不少專家學者及企業將目光投向海外房地産投資，認為這是解決當前問題的一個可行的手段。

　　近年來，我國海外房地産投資規模發展迅速。信泰資本創始合夥人、總裁蓬鋼指出，2011年到2015年，中國投資者單獨在美國商業地産投資已達171億美元，年交易量從2010年的五六億美元，變成2015年的85億美元。中國資本在海外主要房地産市場已逐漸成為一支強勁的資本力量，海外地産界對中國資本重視程度也越來越高。

　　關於海外房産投資升溫的原因，蓬鋼表示，國內經濟環境和房地産投資機會不太穩定，高凈值個人投資者在海外資産配置需求越來越大，人民幣對美元貶值壓力較大等諸多原因都促進了海外房地産投資需求的擴大。

　　“海外投資這兩年是十分火爆的。”全國房地産商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌説。當前國內投資渠道有限，大城市因為要控制城市規模，一定程度上限制了投資，而在小城市進行投資所獲的利潤則相對有限，這促使投資者轉而把目光投向一些海外大城市，如近年來海外投資比較集中的紐約、倫敦、悉尼等。

　　國內投資環境的不穩定也是促使投資轉向海外的一大因素，“雖然目前國內尚有很多投資機會，但海外房地産投資也是中國企業要考慮的要素之一，以分散國內不確定投資因素帶來的危險。”蓬鋼在論壇上演講時説，尤其是大型企業，無論從戰略考慮還是資産配置和投資機會、投資回報等方面來考慮，都應關注海外房地産投資。

　　對於國內市場的投資環境，迦南資本合作創始人、建銀精瑞資産管理有限公司董事長李曉東的觀點稍顯悲觀，當被問及傾向於在國內哪個城市進行投資時，李曉東回答説：“我選擇一個都不投。”他表示，目前國內房地産市場處於一個焦點城市過熱、次要城市過冷的階段，“北上深等一線城市和二線熱點城市，目前市場面比較好，但成本高，進入風險比較大，三四線城市更不敢進。”據了解，建銀精瑞資本近年來正逐漸縮減其國內業務。

　　前景展望風險與機遇並存

　　在發展前景上，海外房地産投資是風險與機遇並存的。

　　金谷國際信託有限責任公司副總經理元磊分析説，隨著我國經濟實力不斷發展，國內無論是機構還是個人的資金都有增值或保值的需求。同時，隨著國際化融合程度加深，人們資産配置要求變得更高，加之近年來海外房地産投資的相關服務代理機構也越來越多，為投資創造了更加便利的條件，吸引了更多投資者將目光轉向海外市場。

　　元磊説，目前國內海外投資還屬於嘗試階段，區域上主要集中在一些發達國家的大城市，投資方向也主要是在房地産等小部分易於把控的領域。雖然在地域、匯率、政策等方面具有客觀存在的風險，但在選擇項目時投資者還是普遍趨於理性的，海外房地産投資前景應該還是很好的。

　　對此顧雲昌也持相同觀點，他認為，“在避開風險的情況下，房屋升值再加上匯率的差價，收益還是可以保證的”。

　　對於目前存在的具體風險，眾人所持看法也不盡相同。戴德梁行大中華區海外投資部主管、亞太區董事總經理范桂娟認為主要有“兩難”：一是選取好的投資項目難，因為投資者對外國的市場情況不一定能全面了解，不大容易分辨出什麼是好的項目，例如，“美國人如果有好項目，本地投資人第一時間就買了，根本留不到中國人手上，所以從找項目開始就很難。”二是項目執行難，由於投資市場位於海外，中國的投資者出手肯定不如當地人快，所以即使發現了好的項目，執行起來也是有困難的。對此范桂娟建議，要用外國人的思維去看市場風險和執行難度，去看資産類型，去投本土資本覺得比較好的項目。而蓬鋼則認為，海外投資的風險主要在於投資以後的跨境管理維護較難。

　　總之，海外房地産投資雖然不是這一兩年才出現的新事物，但由於國內房地産市場的現實情況，它正日漸受到越來越多的關注。儘管存在風險，其發展潛能仍被許多人認可。“我們也投資一些美國的項目，它有什麼好處呢？當你去看美國的時候，使你能夠冷靜下來，這對我們做中國市場的決策很有幫助，可能我們只有10%的資金放在國外，但是這可以讓我們在配置其餘的90%時保持一種冷靜，是非常有意義的。”光大安石首席投資官陳宏飛説。