住建部原副部長：已提議國務院調控樓市，分拆房地産稅

　　過熱到甚至用“瘋狂”來形容亦不為過的中國房價，已經引起國家高層智囊與各界專業人士廣泛關注。

　　房價上漲癥結：貨幣供給缺少硬約束

　　9月21日，在北京舉辦的某房地産高峰論壇上，方正證券首席經濟學家任澤平指出，當前中國房地産已經呈現出泡沫跡象，貨幣超發和低利率刺激了新一輪房價、地價暴漲，絕對房價已經偏高。“全球前12大高房價城市中，中國作為發展中國家佔了4席。地價高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經釋放泡沫化信號。”

　　中國指數研究院9月19日發佈的數據監測顯示，9月12日至9月18日，即上周監測的40個主要城市中，土地推出量環比增加7%，成交量環比增加16%，出讓金環比增加88%，樓面均價環比上漲26%，其中，北京商品住宅新開盤成交16.88萬平方米，環比上升24.30%。上周重點監測的房企共拿地13宗，總出讓金約230.95億元，其中，9月12日金茂以49.95億元的總代價拿下無錫濱湖地塊，刷新無錫總價紀錄。

　　此外，近期房價上漲的狀況已經從一線城市的第一波，蔓延至蘇州合肥廈門南京第二波，眼下杭州、鄭州、成都和無錫正在掀起第三波搶購潮。

　　限購限貸並沒能阻擋房價的躍進，這似乎出乎不少人的意料。

　　對此，業界的看法是，推動本輪房價暴漲的因素主要是：第一，廣義的貨幣和信用供給依然偏高，且目前仍缺少一個硬約束；第二，政策低估了週期逆轉和資産型通脹壓力，在通縮已經處於末端的時候毫無意義地降息降準，同時顯著減少了供地，導致火上澆油；第三，新匯改導致匯率預期更單一，居民在對匯率用腳投票不充分的狀態下，會更集中更具恐慌性地地涌向對隱形通脹用腳投票；第四，地方財政收入增速下降與新一輪基建支出競爭升溫的狀況存在天然矛盾，土地出讓金成為了唯一的解決方案。

　　而在國務院參事、住建部原副部長仇保興看來，國家金融部門出臺政策與房地産部門的調控目標相互衝突是推動本輪方面全面上漲的另一最關鍵原因。金融監管部門允許首付貸、允許居民加杠桿，房價旋即暴漲。

　　“今年年初，人代會之前，我寫了一封信給國務院主要領導，説了一件事情，就是首付貸。當時高層對首付貸的爭論非常激烈。有的人認為P2P是個新東西，可以再緩一緩、看一看，有的人認為這個首付貸相當危險。有的單位説，這個首付貸無非是仲介機構提供的一種貸款支持，這跟買房子向熟人借錢是一樣的。而就是這個‘一樣論’使得首付貸政策很大程度上影響後來的房價。”他説，“首付貸是一種金融衍生産品，需要注意的是，所有的金融衍生産品都具有這樣的特點——主動回避監管，也可以説，所有的金融衍生産品都是為回避監管誕生的，都會盡可能的放大杠桿率，如果不注意監管會導致系統性風險，並且，在房地産這樣的金融屬性較強的投機市場，金融衍生品會以不同面目出現。所以我認為，我們的房地産會不會崩潰，不決定於我們所擔心的M2之類的宏觀數據，而是決定於那些不起眼的金融衍生品。” 

　　降溫藥方：影響房價的兩把利劍

　　事實上，中央對於樓市熱度已經開始警覺，7月26日，中央政治局會議首度提出“抑制資産泡沫”，這被分析人士解讀為首要針對房地産市場。

　　“現在我們國家一線城市和部分二線城市的房價確實是過熱的、瘋狂的狀態。究其根本，在於沒有處理好高層各部門之間、中央與地方政府之間的分歧與博弈。處理不好這些關係，是我們很多宏觀政策出臺後失敗的原因。只有將中央調控變為地方政府調控、行政手段調控變為用經濟杠桿調控時，才能夠實現中國房地産的軟著陸。”仇保興向記者這樣解釋。

　　仇保興表示，“前段時間我向國務院提交了一份建議，是説對於房地産市場，現在應該是到了考慮採取溫和的、分散的、非中心化的調控政策的時候了。現在影響整個房地産趨勢的有兩把劍：第一把劍是房地産稅，第二把劍是房産的續期問題。而這兩項政策的出臺並非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶與利益博弈。”

　　就此，他提出的設想是，首先，要把大家最敏感的房地産稅變成一個組合稅，至少分四個稅種，即消費稅、空置稅、轉讓稅、物業稅，依據不同的情況施策，增加徵收的合理性。以意大利羅馬等地實行的消費稅為例，其實施方式為，首套購房免稅，第二套購房徵收14%的消費稅，第三套購房徵收26%的消費稅，第四套房徵收40% 的消費稅…… 這被稱為房地産暴熱期的暫態冷卻劑。

　　“更重要的是，要把上述稅率的設置和信貸政策的調控權交給地方政府，讓地方政府根據房地産市場上的剛需或是投機分別調控，中央政府只需給地方政府制定調控目標，並建立事後追責制度。通過類似的方式理順中央與地方政府的利益關係。” 仇保興説。

　　房産續期問題，是影響房價的另一個關鍵因素。依照我國法律規定，商業房産要在40年後續期，一般房産則要在70年後續期，目前，溫州和深圳兩個城市已經面臨著40年與70年的房産續期問題，且存在較大爭議。實際當中，房産續期到底應該怎麼續期，這仍然懸而未決。

　　仇保興表示，房地産續期，到底要怎麼辦？遲遲懸而不決已令其成為一個市場盲區，導致新房價格上漲的同時，也帶動了二手房價格的同樣上漲，甚至二手房與新房價格同等。“我們的想法是，到了70年，房産擁有者需要交第二筆土地出讓金的時候，可以按年度來計算和交付，自動變成房産稅，這也是比較合理的一種辦法。”