上海迪士尼周邊房價6年漲5倍 最高達近4萬一平

   原標題：上海迪士尼周邊房價漲五倍

  上海迪士尼在今年6月就要開門營業了，作為世界第六個迪士尼主題公園，上海迪士尼現在建設的情況怎麼樣了？它對當地經濟以及股市的影響又有多大？最受公眾關注的門票價格定了沒有？

  上周，華特迪士尼公司和上海申迪集團聯合宣佈，上海迪士尼度假區將於2016年6月16日正式開門迎客。上海迪斯尼是世界第六個迪士尼主題公園，其一期建造投資340億元(約55億美元），其帶給中國公眾不止有童話般的幻境，還有片區産業經濟的重構。

  那麼，6月份的開園將引爆哪些主題投資？儘管有專家評估其預計5年後才能盈利，消費者最關心的迪士尼門票多少錢一張，運營方也仍然未公佈，但滬市的迪士尼概念股早已受到熱捧大漲，其中交通運輸板塊、餐飲旅遊板塊、商業零售等行業的股票被投資者看好。

  探訪“奇幻城堡”正在裝飾外立面

  上 海迪士尼樂園地址在哪？上海迪士尼樂園主體工程于2011年4月8日正式破土動工，2016年6月16日正式開園。園區規劃北至S1公路，東至南六公 路，南至周鄧公路，西至S2公路紅線以西約1000米，規劃面積約24.7平方公里，其中核心區為7平方公里。距離上海人民廣場約21公里，距離陸家嘴金 融中心約18公里，距離浦東國際機場約14公里，距離虹橋交通樞紐約30公里。

  北京青年報記者實地探訪“迪士尼度假區”，其位於離浦東機場約10分鐘車程的浦東區川沙新鎮黃樓社區旗桿村和趙行村，上海地鐵11號線浦東方向的迪士尼站終點站將在開業前開通。

  園內未見到迪斯尼最著名的米奇Logo或形象展示，只挂了“上海國際旅遊度假區”牌子，仍蒙著神秘面紗。入口有保安站崗，不允許未持有證件的人員進入。戴著白色安全帽的外籍人員正在與施工方討論，綠色景觀帶裏仍有推土機等在緊張施工。

  園 區內的道路有四車道，每個十字路口都有紅綠燈，道路兩旁是綠化帶，到達每個景點都需要走一段路程。園內標誌性建築“奇幻城堡”正在裝飾外立面，其外墻以墻 釘為裝飾特徵，這是中國傳統裝飾元素之一。加垛口設計符合迪士尼建築設計城堡寓意，與迪士尼主題樂園建築風格遙相呼應。

  此前，華特迪士尼樂園和度假區亞洲區總裁及董事總經理安明智曾表示：“我們把過去60年來所積累的一切關於如何超越遊客期待的秘訣，加以迪士尼永無止境的創新精神和豐富創意，來打造這樣一個‘原汁原味的迪士尼，別具一格中國風’的神奇度假目的地。”

  在上海迪士尼一期開園後，或將繼續進行樂園二期和三期的擴建，主要是在規劃7平方公里剩餘的3.1平方公里土地上興建。

  追訪

  周邊房價最高的每平方米超3萬元

  最新公佈的上海旅遊業“十三五”規劃徵求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機，將做大迪士尼産業。

  該 片區目前除了迪士尼效應帶出的房地産投資熱之外，其他相關的旅遊休閒産業仍發展空間巨大。除園區內的兩家酒店外，目前，迪士尼周邊只有距離約3公里外的一 家五星級酒店——川沙凱悅酒店。目前分佈于川沙板塊的多為二手住宅與酒店式公寓，高端綜合體、酒店幾乎沒有，因此迪士尼的産業效應暫時看不出效果。

  上海城市房地産估價有限公司數據研發部項目主管邵明浩表示，迪士尼屬於點狀大項目，其對周邊房價地價影響主要體現在兩個時間段：規劃落地前後，受規劃利好房價與成交量大漲；開工建設階段，房價與成交量大漲。

  川沙的一位村民告訴北青報記者，這裡6年前房屋的價格只有每平方米6000~8000元，如今商品房已經到了每平方米2~3萬元，最高漲了5倍，與上海市內差價小多了。

  據 公開信息顯示，受迪士尼板塊概念的驅動，川沙板塊的房價七年來從2009年的11153元/平方米漲到去年的29264元/平方米，猛漲162.3%，高 于全市的101%，而板塊內最貴的項目成交均價已達到3.97萬元/平方米。但是，川沙處於非市中心區域，近期上漲動力不足，2015年全市房價上漲了 18.82%，而川沙板塊則僅上漲了2.46%。

  機會

  當前可佈局後迪士尼週期的潛力股

  對於迪士尼概唸有哪些投資機會？交通、旅遊、商貿零售三大板塊能否被引爆？國泰君安分析師訾猛表示，上海迪士尼預計首年接待遊客達2000萬以上，按照門票單價400元測算，10倍經濟撬動杠桿，有望帶來千億級別的消費增量。

  訾 猛表示，從歷史經驗來看，無論是香港迪士尼還是奧運、世博題材，相關題材股均提前反應且持續較長時間。如香港迪士尼開業前一年，恒生指數漲幅為8.8%， 迪士尼受益股周生生漲幅達128%、利福國際漲80%、六福集團漲50%。而上海迪士尼增量客流可以引爆區域消費，本地消費股有望持續受益，推薦豫園商 城、百聯股份、老鳳祥、益民集團和新世界。

  平安證券則建議把握好三條主線：與上海迪士尼存在股權關聯關係的公司、直接受益迪士尼樂園的行業內的公司、與上海迪士尼或迪士尼公司擁有戰略合作或特許經營權的公司。

  東 方證券分析師測算，從國外迪士尼發展歷程來看，迪士尼樂園的收入僅30%來源於門票，70%則來源於區域二次消費（包括消費品、酒店等），這也意味著區域 內的零售業等商業地産將受益。按照每年2500萬人測算，如果按照每位旅客在長三角逗留三天，每天餐飲消費150元和每張床位200元計算，迪士尼每年給 長三角帶來的餐飲酒店收入250億元。

  遊客除了在園區和迪斯尼周邊區域進行消費外，還會帶動在上海其他主要商區，給商業零售行業帶來發展機遇。海通證券分析師認為，遊客數增加的園區內外消費，將直接增厚本地商業股受益。

  國 金證券分析師李立峰認為，當前時點佈局迪士尼概念恰逢時宜。根據香港迪士尼概念股投資歷史復盤，開園前1－5個月是迪士尼概念退潮期。上海迪士尼將於 2016年6月中旬開園，還有不到5個月時間。從時間週期上來説，相關概念行業，尤其是後迪士尼週期的有潛力的個股標的在當前時點依然可以酌情佈局。

  熱點關注

  迪士尼一日票價到底多少錢？

  上 海市政府召開的2016年全市旅遊工作會議上透露，2016年上海旅遊業預期目標是：全年接待入境遊客815萬人次，旅遊外匯收入60億美元；接待國內遊 客2.89億人次，旅遊業總收入3650億元。遊客滿意度排名繼續位於全國前列。2016年迪士尼樂園即將在上海正式開園，上海將迎來旅遊産業發展的黃金 年。

  預計上海迪士尼開業後遊客規模應能達到1000萬人次，開業初期將為上海帶來300-500萬人次的新增遊客，約佔上海全年接待遊客規模的2%-4%。

  上海市政府相關負責人稱，2016年上海旅遊業首要工作，是做好迪士尼開園準備和運營服務，落實好大客流應對、票務銷售、園區旅遊公共服務等工作。

  不過，6月16日即將開門迎客，但迪士尼的票價還遲遲未公佈。有媒體預測票價可能定位500元，被主辦方予以否認。

  實際上，美國洛杉磯迪士尼樂園一日票為99美元、奧蘭多迪士尼樂園一日票為134美元、日本東京迪士尼樂園一日票為6900日元(約合59美元)、法國巴黎迪士尼樂園一日票44歐元(約合48美元)、中國香港迪士尼樂園一日票為499港元(約合64美元)。

  專家分析

  上海迪士尼最快5年後盈利

  作為國際頂級主題公園的迪士尼樂園，其自身無疑就能産生大量客流，對所在地周邊文化旅遊消費將有很大帶動作用，從而成為當地經濟的有力引擎。經濟學家估計，迪士尼項目將為上海帶來至少336億元的經濟增量，相當於2013年上海GDP總量的1.6%。

  復 旦大學旅遊管理專業教授夏林根介紹説，已經建成的五家迪士尼樂園並不都經營狀況良好。法國巴黎的迪士尼一直慘淡經營，1992年開業後一直虧損，直到 1995年才獲微利，之後又陷入虧損；直到2007年才又扭虧，目前只有微利。而迪士尼落戶中國香港至今已近10年，儘管在開業的第7年才扭虧為盈，在 2014財年凈利潤達3.32億港元，同比增長36%。

  經營較為成功案例則是美國加州、奧蘭多和日本東京迪士尼樂園。以加州為例，迄今為止已經有超過5.5億人次遊客入園遊玩。東京迪士尼遊 客連續三年創新高，2014年達3137.7萬人次，佔東京2014年遊客總人數的6.2%，2014年4月至12月的營業額達3521億日元，凈利潤達 608億日元。

  根據業界預測和公開數據，上海迪士尼樂園每年有望迎接1500萬－2000萬人次，稍低於每年3000萬人次的東京迪士尼。夏林根預測，上海收回第一期的投資至少需要5－10年的時間。